segunda-feira, 12 de setembro de 2011

O preço dos imóveis no Brasil: existe uma bolha imobiliária?

Pesquisa recente divulgada pela Global Property Guide e pela Embraesp sinaliza que o preço dos imóveis no Brasil lidera o ranking mundial de valorização em 12 e 24 meses até setembro de 2010. Mesmo descontando a inflação do período, ainda assim o resultado permanece inalterado, mantendo os índices na frente do preço praticado em mercados com desempenho histórico invejável, tais como Hong Kong e Cingapura.

Preço dos imóveis no Brasil: existe bolha?

Uma das maneiras de responder a questão complexa acima é dividi-la em novas perguntas mais simples; se ainda assim não obtivermos a resposta, continuaremos com o processo até chegarmos juntos a perguntas simples o bastante para serem respondidas. Em caminho inverso, as respostas das perguntas mais simples irão formar a resposta da questão chave e penso, honestamente, que a questão merece a aplicação do método:


Existe uma “bolha” imobiliária?

Essa não é a primeira “pergunta mais simples” por acaso, até porque, se sua resposta fosse positiva teríamos que abandonar a ideia de projetar um cenário para a evolução dos preços tendo em vista que o comportamento de uma “bolha” não é apenas baseado em fundamentos econômicos e sendo assim, ela é imprevisível.

Em 1990 Stiglitz (1) definiu a bolha: se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justficar tal preço – então uma bolha existe.

A formação das bolhas está, portanto, diretamente atrelada ao fator comportamental, já que os indivíduos abandonam a análise racional para seguir aquilo que seus pares estão fazendo. Recente, a crise imobiliária norte americana está viva em nossa memória e deve ser tratada como de fato é: a bolha. É fundamental lembrar que o catalisador dessa bolha não foi o mercado imobiliário em si, e sim a avidez do sistema financeiro estadunidense por ativos de risco e como alternativa às baixas taxas de juros definidas pelo Fed(2) para combater a recessão em 2001, após os ataques terroristas de 11 de setembro. É notório o restante da história: empréstimos subprime, falta de critério na concessão do crédito, agências de risco atribuindo classificação AAA aos papéis, resultando em oferta de crédito abundante, sem regulação e com demanda não sustentável por ativos – especialmente imóveis.

A situação em nosso país não guarda semelhança alguma com o que ocorreu nos Estados Unidos. Nosso sistema financeiro é regulado e o Banco Central monitora os dados das instituições através da central de risco. Exemplo concreto são os depósitos compulsórios utilizados como instrumento para dar liquidez ao sistema em 2008. Enquanto nos Estados Unidos praticamente a totalidade do crédito imobiliário está baseado na securitização de recebíveis, no Brasil, essa participação representa pouco mais de 10%, sendo que a parte majoritária ainda é atendida por financiamento bancário.

O processo de concessão de crédito no Brasil evita financiar o imóvel em sua totalidade. Em 2010, por exemplo, apenas 2,5% dos mutuários apresentavam três ou mais parcelas em atraso. Tendo em vista que o crédito imobiliário representa apenas 3% do PIB, é possível considerar como mais provável a hipótese de que uma eventual crise no mercado imobiliário jamais contamine o sistema financeiro do país.

Sendo assim, devo pontuar que não há sinal de bolha imobiliária. Inicialmente porque falta o catalisador ideal que é a oferta ostensiva de crédito para turbinar a demanda. Além disso, a elevação do preço dos imóveis está relacionada diretamente ao aumento da demanda, tema explorado na questão a seguir:

Qual o comportamento esperado para a demanda por imóveis?

Existem dois fatores relevantes que apontam para um crescimento sustentável da demanda:

• A pirâmide etária da população brasileira revela que já estamos deixando a fase de expansão e iniciando, predominantemente, o processo de amadurecimento e envelhecimento da população. Tal deslocamento em direção ao topo da pirâmide irá contribuir para um crescimento contínuo do público consumidor de imóveis nos próximos quinze anos.

• O fator mais importante para avaliar a demanda por imóveis é o comportamento esperado para a renda. A expectativa para os próximos cinco anos é de que a renda das famílias cresça a taxas maiores do que as observadas nos cinco anos anteriores, consolidando a expectativa de um PIB mais elevado. A manutenção das taxas de desemprego em contínua desaceleração, acredito, reforça o cenário positivo.

Qual o comportamento esperado para a oferta?

Existe gap entre a demanda e a oferta, inerente ao nosso segmento, em função do longo ciclo de preparação de um produto imobiliário (da prospecção do terreno ao lançamento). O risco associado a esse gap é de haver instabilidade do cenário adotado para a demanda e/ou para a oferta em uma região e para a tomada de decisão na compra do terreno – oito meses depois, quando o produto for lançado, é possível encontrar um cenário consideravelmente diferente do inicial.

Uma característica que potencializa o efeito dessa leitura assíncrona entre a demanda e a oferta é o aumento da escala dos empreendimentos. Creio que a hipótese mais plausível para o comportamento da oferta é de que ela tende a suprir a demanda, mas com tendência à ocorrência de sobreoferta de produtos mais especificamente em algumas regiões.

E finalmente…

O movimento e o atual comportamento no preço dos imóveis definitivamente não podem ser classificados como bolha. Há fundamentos econômicos e mercadológicos sólidos que demonstram o crescimento atual da demanda e sua tendência a prosseguir evoluindo no longo prazo, impulsionada pelo aumento da renda dos brasileiros.

Ressalto que uma considerável parcela do aumento no preço dos imóveis está relacionada ao crescimento real e sucessivo do custo de insumos e mão de obra. Nos últimos vinte e quatro meses a variação acumulada de qualquer índice setorial da construção civil foi superior à variação do IPCA e o preço dos terrenos igualmente apresentou crescimento real.

Em 2011 e em 2012 o comportamento do preço dos imóveis deverá prosseguir com viés de alta, especialmente para empreendimentos voltados tanto ao segmento econômico quanto à classe média, e isso ocorre em função do crescimento mais expressivo na renda dessas classes em especial.

Poderemos observar também a ocorrência de equívocos no dimensionamento da oferta em algumas micro-regiões, que demandarão investimento adicional em estratégias de mercado, comunicação e uma política comercial notadamente mais agressiva, podendo resultar até mesmo em redução dos preços inicialmente estabelecidos.

O cenário em nosso setor prossegue sendo otimista e há pilares para acreditarmos que haverá espaço para crescimento real, fortalecido pela soma do crescimento da indústria e do setor de prestação de serviços. Juntos, os mais importantes segmentos da economia aos poucos nos revelam um país economicamente atraente e no qual valerá investir durante a próxima década.

(1)Joseph Eugene Stiglitz, economista norte americano. Foi presidente do Conselho de Assessores Econômicos durante o governo Bill Clinton entre 1995 e 1997. Vice-presidente Sênior e economista chefe para políticas de desenvolvimento do Banco Mundial. Laureado com o Prêmio de Ciências Econômicas, em 2001 “por criar os fundamentos da teoria dos mercados com informações assimétricas”.

(2)A Reserva Federal dos Estados Unidos da América (em inglês oficialmente Federal Reserve System), conhecido simplesmente como Federal Reserve ou informalmente como The Fed.

* Engenheiro civil e diretor de incorporações da Invespark.

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