terça-feira, 16 de outubro de 2012

Sam Zell afirma que não há bolha imobiliária no Brasil

O megainvestidor norte-americano Sam Zell concedeu uma entrevista à revista EXAME, onde faz considerações a respeito da economia brasileira em geral, e do mercado imobiliário em particular.

Bolha Imobiliária Brasileira

Zell, que foi um dos primeiros investidores a apostar no mercado imobiliário brasileiro, investindo milhões de dólares por intermédio de sua administradora - Equity International, quando questionado sobre a suposta bolha impobiliária brasileira, declarou:

"É muito difícil ver a formação de uma bolha imobiliária sem financiamento descontrolado. Bolhas têm a ver com a falta de realidade. Com sonhos. E esses sonhos têm que estar alavancados.

Não podemos olhar para o Brasil hoje e dizer que há uma bolha quando as taxas de juros estão a seis, sete pontos acima das praticadas nos Estados Unidos. O capital aqui não está tão disponível para financiamento imobiliário. Não vejo elementos que caracterizem uma bolha."

Preço dos imóveis x Renda Fixa

Um artigo publicado ontem no Blog do Dr. Money corrobora essa tese de Zell, pois compara a rentabilidade do aluguel imobiliário com o  título NTN-B 2045 do Tesouro Direto - uma espécie de benchmark da renda-fixa - e concluiu que o aluguel residencial em SP, hoje, tem a mesma rentabilidade dos títulos do Tesouro Direto.


Isso mostra que a redução dos juros da economia é um dos principais responsáveis pela elevação recente do preço dos imóveis - algo que não é novidade para nós aqui do Politica & Economia, já que em nosso artigo - O que explica a valorização dos imóveis no Brasil - apontamos que juros mais baixos (e PIB em elevação) levam a preços de imóveis mais elevados.

Além desse artigo do Dr. Money, um estudo da FGV, que saiu no Valor Econômico de ontem, e está no site da Revista Exame, hoje, também conclui que os juros mais baixos foram um dos principais responsáveis pela elevação do preço dos imóveis - algo que corrobora não só o artigo do Dr. Money, como o que estamos falando neste blog há muito tempo.

Conclusão


Quem está esperando que um milagre (bolhas imaginárias estourarem) aconteça e faça os preços dos imóveis caírem, provavelmente terá surpresas desagradáveis no futuro. A economia brasileira está se acelerando neste momento e o ciclo de redução da SELIC ainda não produziu todos os seus efeitos na economia. Em resumo: quem não comprar imóvel agora, vai pagar mais caro no futuro.

21 comentários:

  1. você tem tanta fé assim na aceleração da economia brasileira?

    isso que é confiar no petismo, hein....
    eu por mim não confio que o pt vá conseguir virar essa queda na economia

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    1. Não é que eu tenho fé no governo petralha. Eu só não brigo com os fatos. Basta ler o boletim focus do BC e vc verá que o consenso no mercado financeiro é de uma crescimento superior a 4% da economia brasileira em 2013. Tá certo que crescer 4% em 2013 não será tão difícil, pois parte de uma base de comparação ridícula, que é 2012 com crescimento pífio. Mas o fato é que, mantidas as atuais condições, deve crescer em torno ou um pouco acima de 4%, e isso deve levar a preços de imóveis mais elevados em 2013.

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    2. Kássia,

      mas lembra que no começo do ano o governo falava que cresceríamos 4% esse ano e mais ainda em 2013?

      bem, o BC e o governo erraram... não chegamos nem a 1,5% de crescimento ainda... se out/nov/dez não vierem extremamente fortes não chegaremos nem ao 1,5%... esse é meu medo.

      o BC e governo já prometeram um PIB maior esse ano e não realizaram, não vejo por que confiar neles de novo, ainda mais com a crise internacional aumentando?

      você vê algum outro fato que faça a economia brasileira reagir?

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    3. Não é o governo que está falando em 4% em 2013. É o mercado. O mesmo que estimou o crescimento de 1.5% este ano enquanto o governo falava em 4%.

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    4. Isto não procede. O mercado projetava crescimento para algo em torno de 4% em 2012. Com o passar do tempo o mercado foi corrigindo esta estimatima. O coverno, por outro lado, continuou negando o obvio até isto não ser mais possível.

      É quase um default do mercado (No Brail) projetar crescimento de 4% em tempos de crise. Ele também precisa vender certa dose de otimismo, afinal os negócios diminuem quando as perspectivas são ruins. No entanto, as perspectivas não são mais otimistas para o proximo ano do que eram para este em 2011. Pelo contrário, com o aprofundamento da crise Europeia o sentimento não revelado pelo mercado e, sobretudo, pelo governo, é que apenas acabamos de entrar em um período de turbulencia que não tem data certa para acabar.

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  2. Será mesmo que ele não acredita em Bolha? E por que motivo que ele venderia seus ativos no Brasil?

    http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/valor/2012/07/19/investidor-sam-zell-vende-ativos-no-brasil.jhtm

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  3. Kassia,

    Com a sua profecia de estabilização de preços a partir de 2013 e com a atual baixa rentabilidade dos alguéis frente ao valor dos imóveis, você recomenda ATUALMENTE a compra de um imóvel como um bom investimento?

    No que você acha que deveria investir atualmente?

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    1. Primeiro que eu não faço profecias. Eu faço uma estimativa, com base nas projeções do mercado financeiro (de baixo crescimento - não negativo - econômico em 2014 e talvez juros mais elevados) associadas com o modelo do BIS/Yale sobre comportamento dos preços dos imóveis.

      Segundo que eu não recomendo nada, muito menos investimento. Cada um que obtenha as informações que têm acesso e tome suas próprias decisões por sua própria conta e risco.

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    2. KKKKKKKassia!

      Você deveria se candidatar para algum cargo público...

      Ok, você não faz recomendações, então faz NÃO RECOMENDAÇÕES. Então vamos colocar assim:

      Você sempre faz a seguinte NÃO RECOMENDAÇÃO: "quem não comprar imóvel agora, vai pagar mais caro no futuro". Você prefere que eu chame de não recomendação, sentença, decreto ou afirmação categórica?

      E outro dia fez a seguinte ESTIMATIVA: "sei que o pico de preços ocorrerá em 2013, quando então irei vender". A palavra "estimativa" você já me autorizou a usar.

      Diante desta ESTIMATIVA e da baixa rentabilidade atual dos aluguéis frente aos preços de imóveis, você tem alguma outra NÃO RECOMENDAÇÃO ou ESTIMATIVA a fazer, do tipo:
      "os imóveis atualmente não são um bom investimento", ou
      "agora não é hora de investir no mercado imobiliário", ou
      "a partir de 2013 o mercado imobiliário, em termos gerais, não apresentará boas oportunidades de investimento", ou
      "nos próximos anos, será difícil encontrar boas oportunidades no mercado imobiliário, já que a tendência geral é de estabilidade nos preços", ou com maior clareza
      "investidor, a regra geral é: caia fora do mercado imobiliário, salvo no caso de raras boas pechinchas", ou algo assim?

      Seria de bom tom esclarecer os frequentadores do blog sobre as POSSÍVEIS tendências ou ESTIMATIVAS ou NÃO RECOMENDAÇÕES econômicas, segundo o modelo do BIS/Yale.

      É claro, nós sabemos, que tais tendências podem não se concretizar. Afinal, pode ser que os imóveis continuem se valorizando exponencialmente, ou então caiam drasticamente de preço.

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    3. Se você não quiser fazer uma ESTIMATIVA ou uma NÃO RECOMENDAÇÃO, apenas expresse a sua opinião sobre os imóveis atualmente, sob o prisma do investimento.

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    4. Você sempre faz a seguinte NÃO RECOMENDAÇÃO: "quem não comprar imóvel agora, vai pagar mais caro no futuro". Você prefere que eu chame de não recomendação, sentença, decreto ou afirmação categórica?

      Isso é uma afirmação. Mas este não é um lugar para vc tentar solucionar suas deficiências com o vernáculo.

      E outro dia fez a seguinte ESTIMATIVA: "sei que o pico de preços ocorrerá em 2013, quando então irei vender". A palavra "estimativa" você já me autorizou a usar.

      Poxa, não sabia que eu exercia tamanha autoridade sobre meus discípulos...


      Diante desta ESTIMATIVA e da baixa rentabilidade atual dos aluguéis frente aos preços de imóveis, você tem alguma outra NÃO RECOMENDAÇÃO ou ESTIMATIVA a fazer, do tipo:
      "os imóveis atualmente não são um bom investimento", ou
      "agora não é hora de investir no mercado imobiliário", ou
      "a partir de 2013 o mercado imobiliário, em termos gerais, não apresentará boas oportunidades de investimento", ou
      "nos próximos anos, será difícil encontrar boas oportunidades no mercado imobiliário, já que a tendência geral é de estabilidade nos preços", ou com maior clareza
      "investidor, a regra geral é: caia fora do mercado imobiliário, salvo no caso de raras boas pechinchas", ou algo assim?


      Baixa rentabilidade dos aluguéis? Acho que vc não teve capacidade de entender o artigo do Dr. Money que eu linkei neste post, e que trata, exatamente, de rentabilidade dos aluguéis comparada com a da NTB-B 2045. Sorry.

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    5. Se você não quiser fazer uma ESTIMATIVA ou uma NÃO RECOMENDAÇÃO, apenas expresse a sua opinião sobre os imóveis atualmente, sob o prisma do investimento.

      Cara, como você é inseguro! Está desesperado por uma orientação, uma indicação sobre qual caminho de investimento deve seguir...Tá mal, heim! Acho que vc ainda não saiu da casa da mamãe ou da vovozinha...kkkkkkk

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    6. Prezada Kassia,
      Até agora não menosprezei sua capacidade, mas se quiser pode continuar menosprezando a minha. Menosprezar um interlocutor divergente é uma tática muito original.

      Sim, eu entendi perfeitamente que a rentabilidade dos aluguéis vem caindo desde outubro de 2008, e que somente no mês passado alcançou o NTN-B 2045, cuja rentabilidade vem caindo com maior vigor.
      Entendi também que, apesar da sua afirmação, o NTN-B 2045 é apenas UM título. Existem diversos outros por aí passíveis de comparação com a rentabilidade do aluguel.
      Entendi também que a propriedade imóvel gera custos que o NTN-B 2045 não tem.
      MAS você não vai mesmo responder à pergunta não é? Nem dar sua opinião sobre os imóveis como investimento atualmente?
      Tudo bem, eu já esperava.
      Aliás, o que eu não esperava era ver você admitir que acredita que "O PICO DE PREÇOS OCORRERÁ EM 2013, QUANDO ENTÃO IREI VENDER".
      Na minha opinião, esta premissa leva à conclusão que atualmente, como regra geral, os imóveis são um investimento ruim.
      Esta é a minha opinião, não é uma recomendação. Não vá fazer investimentos com base nela, porque ainda estou muito inseguro, ok?

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  4. E aê Kássia, não vai postar esse novo vídeo? http://g1.globo.com/bom-dia-brasil/noticia/2012/10/com-precos-muito-altos-vendas-de-imoveis-caem-em-capitais-brasileiras.html

    Ah, foi mal, esse é negativo, não pode né? Ou é montagem?

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    1. Pelo jeito esse tal de Roberto Piscitelli vai ser o novo ídolo dos bolhotas...bom, pelo menos ele ainda não sacou uma bola de cristal como o tal do Samy Dana...
      Essa reportagem da Globo não fala nada que não sabemos: que as vendas caíram em 2012 quando comparadas com 2011. E um dos motivos é que houve menos lançamentos.
      Interessante esses bolhotas. Temos uma notícia de que vendas cairam em 2012 frente a 2011. Aí ela é publicada em vários veículos, com enfoques diferentes. Mas é sempre o mesmo dado. Só que os bolhotas comemoram em todas e ficam felizes...achando que, desta vez, vai...Já são três anos assim...kkkk
      Até quando vocês vão continua a pagar esse mico monumental? Espero que demorem, pois eu me divirto demais....

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    2. Peraí, então houve, nesse período pregresso de 2008 à 2012, um período de baixa como o de agora, que pra bom entendedor já se estende desde Março? E do qual o mercado se recuperou. É sério? Quando foi? Porque, salvo engano, o histórico é de alta contínua, desde 2001, pra ser sincero. O período atual já é uma mostra de que imóvel cai de preço sim. E mais, afasta o potencial zé das couves, que achava que pagando as prestações da entrada dava pra se livrar do imóvel antes de assumir a dívida. Isso tem impacto na demanda. E o consumidor normal também fica melindrado, pois vê que pode baixar mais. Isso uma previsão que se cumpre caso seja compartilhada por muitos. Se todo mundo trava as compras porque acha que vai cair, ué, então os preços realmente caem, não? Ou você realmente crê que os preços vão contiinuar subindo se a maioria parar de comprar?

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  5. Traduzindo o vídeo do Bom dia Brasil de hoje:

    Com preços muito altos, vendas de imóveis caem em capitais brasileiras

    Alexandre Garcia: Agora as vendas imóveis vem caindo em várias capitais do Brasil, os preços estavam muito altos, né Giuliana?

    Giuliana Morrone: E o que se espera, Alexandre, é que com uma oferta maior de imóveis os preços caiam. Quer dizer, os preços podem cair, porque este é um mercado que perdeu qualquer referência, né? Os preços subiram demais em várias cidades. Os imóveis estão super valorizados. E muitos brasileiros que procuravam
    o mercado imobiliário como opção de investimento, agora buscam outras aplicações para não perder dinheiro.

    VideoTape: Anúncio tem aos montes pelas ruas de Brasília, são muitos imóveis à espera dos compradores, que desapareceram.

    Corretor (no videotape): Há 38 anos que nós estamos no mercado, nunca tínhamos visto uma crise. Você anunciava um imóvel para vender com 15 dias, 20 dias, 30 dias e vendia. Não, tem imóveis aí anunciado a 6 meses e não vende.

    VideoTape: Comprar um imóvel era um investimento. Mas as altas dos preços foi tão grande que deixou de ser um negócio atrativo, e em muitos casos, inatingível para quem procura casa própria.

    Reporter Heloísa torres: Um apartamento de 80m2 aqui em Brasília custa em média R$670 000,00. Um do mesmo tamanho num bairro semelhante vale a metade do preço em cidades como Salvador, Fortaleza e Maceió.

    VideoTape: No Rio de Janeiro, de 2008 para cá, os imóveis subiram em média 170%. Só no ano passado a valorização foi de 45%. Com isso o mercado na cidade também desacelerou. E em São Paulo nos últimos 4 anos o preço dos imóveis aumentou 132%. Em julho e agosto o metro quadrado até caiu de preço, mas ainda assim as vendas reduziram 6.6% em relação ao mesmo período do ano passado.

    Segundo a associação Brasileira do mercado imobiliário, as construtoras estão se adaptando ao novo cenário, oferecendo mais, como área de lazer, por exemplo, sem cobrar um preço absurdo.

    Pedro Fernandes (Vice-Pres ABMI): O projeto hoje que tem velocidade de venda, é o bom projeto com preço certo. Este tipo de empreendimento tem sucesso, tem velocidade de venda, e a gente tem visto vários ao redor do país.

    VideoTape: Para este economista, nessas cidades, a hora agora é do comprador. A tendência é de queda nos preços

    Roberto Piscitelli (Economista): Em função deste aumento deste aumento de oferta, e talvez do super dimensionamento que as próprias empresas construtoras e incorporadoras deram ou atribuíram a este mercado, é muito provável que haja um aumento da oferta, e com este aumento de oferta, uma redução dos preços.

    Giuliana Morrone: Em 2011 foram lançados 85 novos empreendimentos aqui no Distrito Federal. Mas esse ano, Ana Luisa, não devem passar de 55.

    Ana Luisa: Pois é, Juiliana, não há renda que acompanhe uma alta de até 170%.

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    1. OMG! Tá sobrando tempo heim!!???

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    2. Sim, já que os compradores sumiram, sobra tempo.

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    3. Os compradores sumiram. Assim sobra tempo para fazer um blog e afirmar que não existe bolha.

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  6. Colegas bolhotas, eu não sei se isto está acontecendo com vocês também, mas semanalmente, vários corretores de imóveis têm me ligado oferecendo ofertas pela cidade, e mesmo quando eu falo que os preços estão muito caros, eles continuam ligando. Engraçado, há dois anos atrás os corretores me ignoravam...

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