quarta-feira, 29 de fevereiro de 2012

Bolha Imobiliária: artigos equivocados sustentam a crença

Um artigo publicado pelo economista Luciano D'Agostini está sendo divulgado em alguns blogs como um desmentido da reportagem da Revista Exame que afirma que não há Bolha Imobiliária no mercado brasileiro. Diz-se que "a partir de informações e dados incontestáveis", o citado economista estaria provando que há uma bolha de preços no mercado imobiliário brasileiro.

Bolha Imobiliária - Luciano D'Agostini

Antes de mais nada é importante observar que o artigo de Luciano D'Agostini não poderia "desmentir" a reportagem da Exame pelo fato de que ele foi publicado no dia 26/01/2012, portanto, quase um mês antes da reportagem da revista Exame sobre o mercado imobiliário brasileiro chegar às bancas.

Além disso, é forçoso observar que o artigo de D'Agostini é um monumental equívoco do ponto de vista econômico, pois o único argumento técnico usado pelo autor para sustentar que há uma bolha no mercado imobiliário é um gráfico comparativo da renda per-capita versus preços dos imóveis (mostrado abaixo), evidenciando que, como os preços subiram além da renda per-capita, então se concluí que "há uma bolha no mercado imobiliário".


Esse tipo de argumento colocado por D'Agostini mostra que ele tem pouca familiaridade com os estudos acadêmicos sobre o mercado imobiliário. Conforme mostramos em nosso artigo "O que explica a valorização nos preços dos imóveis no Brasil?", existem dois estudos econômicos sobre o assunto. O primeiro é um paper dos economistas Karl E. Case e Robert J. Shiller - "THE BEHAVIOR OF HOME BUYERS IN BOOM AND POST-BOOM MARKETS ", e outro "Explaining changes in house prices", elaborado pelo economista Gregory D Sutton para o BIS.

Em resumo tais estudos acadêmicos sustentam que o preço dos imóveis é influenciado por quatro fatores principais: PIB, nível de taxas de juros, valorização da Bolsa de Valores e notícias sobre o mercado imobiliário. Em todos esses estudos não há qualquer evidência econômica que sustente uma correlação entre preços de imóveis e renda per capita.

Só isso já denota a falácia teórica sobre a qual foi construído o artigo de D'Agostini, que é de onde derivam todos os demais equívocos apresentados. Ao sustentar a ideia de uma bolha de preços única e exclusivamente por comportamento diferenciado entre renda per-capita e preço, ele se esquece de incorporar em sua análise várias outras variáveis, como a renda agregada, que evoluiu muito mais que a renda per-capita, e também a mudança nos prazos médios (que foram estendidos de 10 para 30 anos) e também das taxas de juros aplicadas aos financiamentos imobiliários (que caíram da faixa de 18% a.a para algo entre 8 e 9% a.a).

Além disso, o programa econômico Minha Casa Minha Vida aqueceu a demanda em todos os segmentos do mercado imobiliários. Como elemento adjacente temos também aspectos estruturais, como no caso do Rio de Janeiro, em que a nova política de segurança pública e os eventos esportivos como Copa do Mundo e Olimpíadas contribuem para alimentar o ciclo de valorizações.

O estado geral da economia também influencia (PIB no estudo acadêmico), pois um quadro de baixo desemprego gera aumentos reais de renda. Por fim, a baixa relação crédito imobiliário/PIB na economia brasileira, a recuperação da economia americana e a continuidade da política econômica tende a reduzir a probabilidade de crescimento da inadimplência no crédito imobiliário, o que também é um fator que corrobora a tese da sustentabilidade dos preços atuais do mercado imobiliário brasileiro.

Concluindo, o artigo "A Bolha Imobiliária no Brasil está mais do que formada e entramos na Fase Paradigma de Preços" tem uma única premissa técnica: a de que o principal driver dos preços dos imóveis é a renda per-capita - sustentando que há correlação entre preços e imóveis e renda per capita.

O problema é que essa premissa é errada, fazendo com que todo o artigo seja equivocado, o que nos deixa na situação de continuar a aguardar algum argumento menos falacioso que sustente uma suposta bolha imobiliária no Brasil. Este blog, como todos sabem, defende a tese de que não há qualquer bolha de preços imobiliários no Brasil.


20 comentários:

  1. Caros colegas que mantém o site política econômica.com, ótimo dia!

    Gostaria em primeiro lugar de ter um direito de defesa e resposta da reportagem que vocês escreveram por aqui. Solicito esta gentileza porque tenho outros artigos escritos sobre a bolha imobilária no Brasil que fundamentam com outras tantas variáveis macro e microeconômicas a tese de que existe "sim" a bolha imobiliária, infelizemnte, no nosso país. Inclusive estou buscando formas para tentar auxiliar os macroeoconomistas a formular propostas de política econômica (ver MAcroeconomia Estruturalista do Desenvolvimento). Estou longe de ter, conforme menção neste blog de ter "o único argumento técnico usado pelo autor para sustentar que há uma bolha no mercado imobiliário é um gráfico comparativo da renda per-capita versus preços dos imóveis". Uso a relação aluguel/preço do ativo, crédito, juros, pib,consumo das famílias, endividamento sobre a renda, problemas com mão de obra no setor, euforia e ilusão monetária do consumidor, programa de distribuição de renda do governo, politíca do FEd versus Banco Central do Brasil, taxa de câmbio, risco país, aumento da duration do endividamento (até 30 anos), desemprego entre outros. Meus caros, este artigo que escrevi, é apenas mais uma evidência entre outros artigos pequenos que já apresentei. Quem me acompanha no geral sabe disso. Por favor, vejam um artigo no Boletim Economia e Tecnologia da UFPR, ainda em 2010, de minha autoria, entitulado "A bolha imobiliária no Brasil está formada", que vocês podem baixar no site www.economiaetecnologia.com.br. Também tenho um arcabouço teórico/prático no curso que ministro(ei) sobre o assunto em bancos, seguradoras, conselhos regionais e institutos. Por favor, estou a disposição para conversarem comigo pelo telefone (41) 9673-1842. Ficaria feliz com uma ligação de vocês. Quanto à palavra "falácia" gostaria de solicitar a gentileza de entender primeiro outros escritos que fiz. Talvez esta palavra seja muito forte para vocês passarem aos leitores de vocês. O artigo que vocês mencionaram é apenas mais uma peça dos meus escritos sobre o assunto. Dr. Luciano Luiz Manarin D'Agostini. Autor do Livro Econometria Temporal Multivariada (Ed Blucher 2011), co-autor do Livro Política Monetária, Bancos Centrais e Metas de Inflação (FGV, 2010) e campeão do Prêmio Brasil de Economia (COFECON), categoria livro (2010).

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    1. Olá Dr. Luciano Luiz Manarin D'Agostini, é um prazer tê-lo aqui em nosso espaço. Entretanto, é importante considerar que este artigo faz uma crítica ao seu artigo do dia 26/01/2012, onde a única evidência técnica apresentada para a formação de bolha imobiliária no Brasil é o descompasso entre renda per-capita e preços de imóveis, algo que não tem sustentação pelos estudos apresentados em nosso artigo da Universidade de Yale e do BIS.

      Sendo assim, consideramos que não há equívocos em nosso artigo.

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  2. Cara Kássia Tavares, bom dia!

    Por favor, gostaria que observasse o quinto parágrafo do escrito que fiz no dia 26/01 no blog da empresa onde sou sócio-fundador.
    "Pois bem, resolvemos analisar mais indicadores no intuito de prever nos próximos escritos um possível estouro (ou não) da bolha imobiliária no Brasil (refiro-me ao quarto estágio), a saber: o aumento da renda per capta, o aumento dos preços dos imóveis e o aumento da renda per capta sobre o preço dos imóveis. O exercício consiste em comparar o Brasil com indicadores antecedentes da bolha imobiliária americana"... Quando escrevi a frase "... resolvemos analisar mais indicadores..." é porque realmente escrevo por blocos e vou montando o quebra-cabeça.

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    1. Prezado D'Agostini, então aguardaremos seus novos artigos sobre o assunto, lembrando que o estudo do BIS (acesse-o no seguinte link http://www.bis.org/publ/qtrpdf/r_qt0209f.pdf ) não há evidência de correlação entre renda per-capita e preço dos imóveis.

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  3. Sou quase que completamente alienado quando o assunto é economia, mas procuro me informar muito bem quando o assunto é empregar dinheiro em moradia. Tenho visto muita gente, MUITA GENTE MESMO, falar na bolha e outro grande exército a desmentí-la. A escalada de preços revela uma insanidade no mercado e tem dificultando, ano após ano, o acesso dos brasileiros à habitação.

    Quem tem certeza absoluta de que há um Deus não tenta a todo custo provar a sua existência.

    Tenho observado um esforço muito grande para desmentir a existência da bolha imobiliária brasileira.

    Acho que esse é um fenômeno mundial. A exemplo do que acontece na Grécia, Portugal, China e Austrália, o mercado brasileiro vivenciou uma expressiva alta nos preços de seus imóveis.

    Aqui é diferente. Realmente, é sim. O mercado imobiliário americano levou 10 anos para ter seus preços dobrados. Aqui no Brasil isso aconteceu em pouco menos de 05 anos.

    Desculpe-me se esse comentário tiver padecido de inconsistências quanto aos fundamentos econômicos. Como disse, não tenho expertise no assunto, mas trabalho muito para ganhar o meu dinheiro e não sou adepto do regime neoescravocrata que se instaurou por aqui.

    Quando penso que lido com gente esclarecida, descubro que essas pessoas comprometem 1/3 de suas rendas por 30 anos. Quer loucura maior?

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  4. A máxima enuncia: "Só o tempo dirá..."

    http://g1.globo.com/bom-dia-brasil/noticia/2012/03/precos-de-imoveis-no-rio-de-janeiro-e-sao-paulo-comecam-baixar.html

    Essa é só a primeira de muitas notícias que virão.

    Parabéns Dr. Luciano D'Agostini pela acertada previsão da Bolha.

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  5. Não acredito em bolha imobiliária.
    Isto é argumento de quem não tem renda para comprar imóvel.
    Infelizmente os preços subiram, e agora, resta a cada um adequar a sua renda ao que pode comprar.
    Eu gostaria muito de morar no Lago Sul, mas não tenho R$ 5 milhões para comprar uma casa, tenho que me satisfazer com um apartamento.
    Paciência.

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    1. "Bolha imobiliária" no Brasil virou apenas um termo que expressa a indignação de pessoas que acreditaram em consultores financeiros que diziam que deixar o dinheiro na poupança é melhor que comprar imóveis.
      Agora que os aluguéis estão disparando, o jeito é esperar por uma solução milagrosa: bolha que estoura e preços cairiam como num passe de mágica.
      Sinto informar aos crédulos da bolha, mas não irá acontecer. E a tendência de preços dos imóveis é continuar a subir.

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    2. Discordo de você quanto ao fato dos aluguéis estarem disparando, pois ao menos em Brasília, não passam de 0,3% sobre o valor venal.
      E mesmo se quisessem chegar a 0,5%, não conseguiriam, por uma questão de renda.

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    3. O problema é que o preço dos imóveis subiu e a renda não acompanhou. A blogueira diz que estudos lá foram não utilizam a renda como base pra explicar aumento de preço de imóvel, o que pra mim não faz muito sentido, já que é com essa renda que irei pagar as parcelas do financiamento. Cerca de metade dos compradores de novos imóveis fazem financiamento. Se a renda deles não sobe o suficiente, não há como bancar o aumento dos imóveis. A redução de juros e a extensão do prazo de pagamento é uma maneira de baratear o preço dos imóveis, mas a capacidade do brasileiro de se endividar está no limite.
      Outro aspecto desse endividamento é que o crescimento do PIB será afetado por isso, pois era exatamente o crescimento do consumo baseado em crédito que bancava esse crescimento.
      Além disso, no auge do aumento dos preços, em 2009 e 2010, foram lançados quantos empreendimentos forma possíveis, já que tudo era vendido. Esses imóveis estão ficando prontos agora, porém a economia virou. O aumento da inadimplência e o freio no PIB podem ameaçar a capacidade de pagamento daqueles que iriam se apropriar de seus imóveis nesse momento. Se começar a haver devoluções, a economia toda pode ser afetada.
      Dado esse cenário, não acredito que esse aumento de vendas e volume vendido se concretizem em 2012. A tendência é no mínimo de estabilização e de possível queda.
      Mas posso estar errado e os preços dos imóveis irão subir e as vendas também, mesmo que o PIB cresça 2%, todo mundo esteja atolado em dívidas, o mundo esteja em crise e o volume de imóveis à venda aumente devido à quantidade de obras concluídas nos próximos dois anos, com um sem número de investidores querendo garantir seus ganhos e compradores querendo se livrar da dívida.

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    4. O problema é que o preço dos imóveis subiu e a renda não acompanhou. A blogueira diz que estudos lá foram não utilizam a renda como base pra explicar aumento de preço de imóvel, o que pra mim não faz muito sentido, já que é com essa renda que irei pagar as parcelas do financiamento. Cerca de metade dos compradores de novos imóveis fazem financiamento. Se a renda deles não sobe o suficiente, não há como bancar o aumento dos imóveis. A redução de juros e a extensão do prazo de pagamento é uma maneira de baratear o preço dos imóveis, mas a capacidade do brasileiro de se endividar está no limite.
      Outro aspecto desse endividamento é que o crescimento do PIB será afetado por isso, pois era exatamente o crescimento do consumo baseado em crédito que bancava esse crescimento.
      Além disso, no auge do aumento dos preços, em 2009 e 2010, foram lançados quantos empreendimentos forma possíveis, já que tudo era vendido. Esses imóveis estão ficando prontos agora, porém a economia virou. O aumento da inadimplência e o freio no PIB podem ameaçar a capacidade de pagamento daqueles que iriam se apropriar de seus imóveis nesse momento. Se começar a haver devoluções, a economia toda pode ser afetada.
      Dado esse cenário, não acredito que esse aumento de vendas e volume vendido se concretizem em 2012. A tendência é no mínimo de estabilização e de possível queda.
      Mas posso estar errado e os preços dos imóveis irão subir e as vendas também, mesmo que o PIB cresça 2%, todo mundo esteja atolado em dívidas, o mundo esteja em crise e o volume de imóveis à venda aumente devido à quantidade de obras concluídas nos próximos dois anos, com um sem número de investidores querendo garantir seus ganhos e compradores querendo se livrar da dívida.

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  6. Acreditar em milagre é a acreditar que a tendência dos preços é continuar a subir assim como se por decreto. Wishful thinking....

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    1. Infelizmente os preços irão continuar a subir ao passo que a inflação, principalmente dos custos de construção, sobem a níveis estratosféricos. O principal driver desta elevação nos custos é a mão de obra. Para melhoria de produtos, incorporadores precisam de mão de obra especializada (para elevar a produtividade), coisa que aqui não temos em abundância e quem tem cobra caro.

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  7. Os proximos anos dirão quem tem a razão!

    O curioso é que a ultima crise só pôde ser confirmada depois que já
    estava acontecendo, antes negavam veemente! Uns poucos anunciavam
    a queda, a maioria negava (uns por ignorancia, outros por conveniencia)!!

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  8. Em Curitiba a realidade também é contestada com a comentada por KÁSSIA, por aqui houve queda nos preços dos aluguéis, minha opinião é de economista, professor, e proprietário. Acredito também na existência da bolha. O que acreditamos é que a maioria dos imóveis estão sendo adquiridos por investidores e que em algum momento terão que vender para reaver os seus investimentos, e quando isso acontecer possivelmente o preço tenha caído.

    Joel de Jesus Macedo

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    1. Joel, muitos dos investidores não tem dinheiro o suficiente para especular com o valor total do imóvel. Não são pessoas que compram o imóvel para revender. São pessoas que compram o imóvel na planta para especular com o ágio. Na prática, é brincar com batata quente e quem ficar com ela por último deverá arcar com o saldo devedor.

      E basta fazer contas simples de simulação nos sites dos principais bancos e ver que a renda para se financiar qualquer apartamento é bem elevada.

      Como muita gente não tem esta condição ou não quer se submeter a pagar um dos juros mais altos do mundo para financiar por 30 anos um imóvel que muitas vezes é pequeno e mal acabado, o imóvel acaba ficando encalhado no estoque da construtora.

      Aqui em Brasília, há prédios com mais de 2 anos que foram entregues com vários imóveis vazios. E assim, os estoques de oferta vão aumentando.

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  9. O trabalho do Dr. Luciano Luiz Manarin D´Agostini, em parte, em verdade, copia o trabalho de Leandro Roque, que previamente publicou em http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=611, especialmente a partir das páginas 47 do PDF publicado em: Economia & Tecnologia - Ano 06, Vol. 23 - Outubro/Dezembro de 2010 (acessível em: http://www.economiaetecnologia.ufpr.br/boletim/Economia_&_Tecnologia_Ano_06_Vol_023.pdf).
    Como explica isso o Dr. Luciano?

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  10. Gostaria de mencionar aqui que os estudos realizados sobre a bolha imobiliária no mercado Brasileiro formado pelo Dr. Luciano são muito bem fundamentados. Trabalho na área de concessão de crédito para empresas incorporadoras (produto plano empresário) e faz tempo que tenho a mesma impressão. Os preços, até meados do ano passado, evoluiram em diversas capitais em ritimos muito acelerados e esta capacidade de aumento está, nitidamente, se esgotando. A tragédia está anunciada, os custos de incorporação continuam subindo em níveis superiores ao IPCA por exemplo e os consumidores não tem mais tanto espaço em suas respectivas rendas para continuarem absorvendo os estoques que estão sob elaboração nas incorporadoras e, aqueles que estão a ser formados tambem não serão facilmente absorvidos com esses niveis de preços. Principalmente em capitais como Salvador, Brasília, Rio de Janeiro e várias regiões de São Paulo. Por exemplo, na região de Perdizes/SP, quando entrei na faculdade em 2008, um apartamento era vendido por cerca de R$ 4.000 - R$ 5.000 o metro quadrado e hoje, na planta, o mesmo produto chega a ser vendido por pelo menos R$ 10.500. Estamos falando de mais de 100% de elevação de preço sem que a renda do trabalhador tenha acompanhado neste nível. Acho muito bem colocado pelo Dr. Luciano a correlação desta evolução com a expansão da oferta de crédito no Brasil após a crise (entre outros fatores, na minha opinião, para salvar o PIB nacional e trocar sua âncora de exportação para consumo - evolução da economia doméstica), alongamento dos prazos e incentivos fiscais como redução do IPI sobre os materiais utilizados e acho útil a todos nós interessados neste assunto a reflexão de que a bolha, não só imobiliária como de crédito como um todo, está para estourar aqui dentro. Ísso é simples de entender: nosso país não investe, não poupa e os poucos investimentos que aqui possuimos não são produtivos em decorrência de vários fatores já conhecidos (falta de mão de obra especializada, gargalo logístico, ''custo brasil'' elevado e etc) e não poderemos mais nos amparar no consumo doméstico para sustentar o crescimento do PIB que foi no consumo sustentado pelo crédito que se perdurou nos ultimos 4 anos. A inflação está para explodir, a capacidade de absorção e pagamento de crédito por parte das famílias está limitado e a produção industrial está caindo já faz muito tempo. A previsão é, realmente, catastrófica.

    Abraços.

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  11. ALTAIR LUI D'AGOSTINI19 de março de 2013 20:01

    Parabens gostei muito do seu livro dr.desejo ler mais alguns livros seu um abraço obrigado.

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  12. Engraçado como o artigo horroroso do Luciano foi eleito o melhor do Brasil em economia...
    http://www.paranashop.com.br/colunas/colunas_n.php?id=39840&op=gente

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