quinta-feira, 29 de março de 2012

Relatório do BC usa o índice FIPE-ZAP para avaliar o mercado imobiliário

O Relatório de Estabilidade Financeira de Março de 2012, emitido pelo Banco Central do Brasil, faz referência ao mercado imobiliário em sua página quinze, afirmando que "Observa-se sinais de acomodação no mercado imobiliário, com a redução na quantidade de contratações e nos preços dos imóveis".


Essa frase está sendo interpretada, em análises mais apressadas e menos cuidadosas, como uma confirmação, por parte do Banco Central, de uma suposta redução de preços dos imóveis no Brasil. Sinto informar, mas essa conclusão de que o BC confirma a redução de preços é completamente equivocada, tendo em vista que o Banco Central usa o indicador FIPE-ZAP para balizar sua afirmação, conforme mostrado acima.


Entretanto, o FIPE-ZAP Brasil, cuja evolução é mostrada no gráfico acima, não indica qualquer redução de preços em 2011. O que se pode verificar, sim, é uma desaceleração dos preços, ou seja, os preços continuam a subir, porém em um ritmo menor.

Dessa forma, a frase colocada na página 15 do relatório do BC não é confirmada pelos dados do próprio BC, já que o indicador FIPE-ZAP mostrado está no campo positivo, porém desacelerando.

Por fim, é importante apontar que o próprio Banco Central do Brasil está usando o índice FIPE-ZAP para avaliar o comportamento do mercado imobiliário, o que também confirma o prestígio do indicador elaborado pela FIPE.

7 comentários:

Daniel Seixas disse...

Olá Kassia - apesar de atrativo, há uma falácia no seu argumento que invalida a conclusão apresentada.

A razão é muito simples: o índice FIPE-ZAP não mede preços praticados. Ele mede apenas preços anunciados(asking price).

Ou seja: ele mede o tanto que o dono pede pelo imóvel, não o valor que foi transacionado (se é que houve transação).

Portanto, é falsa a sua conclusão de que o texto "não indica qualquer redução de preços em 2011".
Simplesmente, o índice FIPE-ZAP não permite concluir nada em relação aos preços praticados, apenas aos preços anunciados.
O seu raciocínio é tal como subir na balança e tentar medir o colesterol. Você consegue medir o peso e talvez a pressão arterial, mas nunca o colesterol.
A interpretação mais honesta (e correta) seria dizer que os preços anunciados subiram mais lentamente. Não há o que se extrapolar para os preços transacionados. Em outras palavras, seria plausível concluir que as expectativas dos proprietários estão caindo.
Um índice mais robusto ainda não existe no Brasil. O fato do BACEN estar usando esse índice é uma confirmação da limitação do mercado imobiliário brasileiro, historicamente avesso à transparência. Para que um índice de preços no mercado imobiliário seja criado, é necessário acesso aos dados nos cartórios. É sabido que as informações de preços nos imóveis no Brasil registradas em cartório são rotineiramente fraudadas, sem qualquer tradição de punição.

Nos EUA o índice Schiller-Case (que mede preços praticados), existe desde o século 19. Eu entendo que a CEF e a FGV começaram a desenvolver um índice de preços de verdade há dois anos, mas até hoje não saiu do lugar.

A única utilidade prática que existe no FIPE-ZAP é a de um índice de medição de CONFIANÇA DO VENDEDOR, um bom uso para para um índice de preços anunciados.

Neste caso, uma extrapolação aceitável seria dizer que a CONFIANÇA do vendedor está desacelerando, o que é um indicador que a saúde do mercado está PIORANDO e não melhorando como você inconsistentemente conclui.

Kássia Tavares disse...

Oi Daniel, sua conclusão de que o FIPE-ZAP é que é inválida, tendo em vista que a arrecadação do ITBI confirma exatamente o observado no FIPE-ZAP. SP e RJ tiveram elevação do ITBI em torno de 18% (RJ) a 19% (SP) em 2011 frente a 2010. E como sabemos que ocorreram menos negócios em 2011, então a valorização de 25% apontada pelo FIPE-ZAP é praticamente confirmada pelos dados do ITBI. Até a relativa estagnação de preços em 2011 no mercado do DF está configurado no ITBI do DF.
Veja meu artigo sobre ITBI:

http://www.politicaeconomia.com/2011/11/mercado-imobiliario-no-df-arrecadacao.html


Observe que só tem dados do DF. Mas nas fontes do artigo há um link para uma página da STN onde vc terá acesso aos dados de arrecadação de ITBI de qualquer estado, mês a mês, e poderá confirmar que houve evolução média de do ITBI para confirmar como o dado do FIPE-ZAP se confirma na prática.

Daniel Seixas disse...

Oi Kássia,

O FIPE-ZAP é de fato um índice de preços anunciados, donde se infere que ele não serve para NADA em termos de preços praticados.

O ITBI incide apenas na transmissão do bem (quando esta ocorre) e não inclui imóveis na planta. Apresenta portanto características de um índice com atraso (reflete expectativas passadas).

Mas o simples fato de você usar o ITBI já indica que você entende a limitação do FIPE-ZAP. O que eu não entendo é porque você não usou o ITBI para rebater o argumento do BACEN. Isso também limitou sua lógica tornando-a mais fraca.

Outro problema de lógica um pouco mais difícil de perceber: A FALÁCIA DA GENERALIZAÇÃO.

- "praticamente confirmada" não é o mesmo que confirmada.
- Dados do DF não são representativos do Brasil inteiro, como você mesmo reconheceu.

Kássia Tavares disse...

O FIPE-ZAP é de fato um índice de preços anunciados, donde se infere que ele não serve para NADA em termos de preços praticados.

Tanto serve que o mesmo tipo de índice é usado em muitos outros países. Ele é válido pois mede a variação dos preços, e não os preços. Como o diferencial entre o preço anunciado e o praticado se mantém constante, o FIPE-ZAP funciona muito bem como indicador de variação de preços, já que o diferencial entre o ofertado e o praticado é constante. E as constantes se anulam na primeira derivada (lembrando que o FIPE-ZAP é a primeira derivada dos preços com respeito ao tempo).

O ITBI incide apenas na transmissão do bem (quando esta ocorre) e não inclui imóveis na planta. Apresenta portanto características de um índice com atraso (reflete expectativas passadas).

O ITBI indice sim sobre os imóveis na planta, quando esses são entregues.


Mas o simples fato de você usar o ITBI já indica que você entende a limitação do FIPE-ZAP.


Eu uso o ITBI para validar o FIPE-ZAP, até mesmo porque tem tanta crítica (infundada) sobre o FIPE-ZAP, que é necessário um indicador sólido para corroborá-lo. É aí que que entra o ITBI.

O que eu não entendo é porque você não usou o ITBI para rebater o argumento do BACEN. Isso também limitou sua lógica tornando-a mais fraca.

Pois foi o próprio BC que escolheu o FIPE-ZAP. Eu apenas mostrei que o que o FIPE-ZAP mostra é diferente do que o BC escreve.


Outro problema de lógica um pouco mais difícil de perceber: A FALÁCIA DA GENERALIZAÇÃO.

- "praticamente confirmada" não é o mesmo que confirmada.


É praticamente confirmada pois os dados dos ITBI são agregados. Então não posso afirmar com 100% de certeza isso, por isso tomei o cuidado de usar o "praticamente".


- Dados do DF não são representativos do Brasil inteiro, como você mesmo reconheceu.


Os dados do DF confirmam o comportamento do FIPE-ZAP DF. Eu já fiz as contas (só não escrevi artigo, ainda) do ITBI-SP com FIPE-ZAP SP e ITBI-RJ com FIPE-ZAP RJ, e também bateram.

Até lhe mostrei como se obter os dados. Com 15 minutos de pesquisa no site da STN qualquer um chega nessa conclusão. Se eu tiver tempo, escrevo um artigo.

Daniel Seixas disse...

Olá Kássia - gosto de debater com você, pelo seu vigor e pelo charme dos seus argumentos. Me lembram debates entre Ateus e Cristãos discutindo a existência de Deus.

Vamos lá:

1) Erro número 1: "Ele é válido pois mede a variação dos preços, e não os preços."

* Falso. Ele me asking price, que não é a mesma coisa que variação de preços. Se eu e você colocarmos um APTO a venda por 500k hoje, encalha, e daqui um mês colocarmos o mesmo APTO a venda por 1 milhão, o índice vai indicar um aumento de 100%, quando na verdade não houve sequer venda. O índice é constantemente manipulado exatamente por isso. Em ciência chama-se data quality problems. No Brasil, a tradição de falta de transparência no mercado permite que uma estupidez como essa viva por tanto tempo.

2) Erro #2: "Como o diferencial entre o preço anunciado e o praticado se mantém constante"

Falso. O diferencial não é conhecido. Não há dados que meçam esse diferencial. Ele pode estar subindo, caindo ou estar constante. Usar isso como ponto de argumentação é sofismar.

3) Erro #3: "um indicador sólido para corroborá-lo. É aí que que entra o ITBI."

Falso. O ITBI não é um indicador. Muito menos sólido. É um imposto. Os valores não são ajustados pela inflação e a metodologia de cálculo é tão boa quanto outros serviços públicos prestados no Brasil. Falta transparência, rigor de cálculo e constância metodológica.


4) Erro #4- "ITBI-SP com FIPE-ZAP SP e ITBI-RJ com FIPE-ZAP RJ, e também bateram.".

Inconclusivo no máximo. O fato de "baterem" significa que o imposto pago subiu ao mesmo tempo que o preço anunciado subiu. É um indicador do comportamento passado. NÃO fornece nenhuma evidência com relação ao futuro. A escolha mais racional seria olhar para métricas como "housing starts" ou "guidance" de receita bruta fornecidos pelas construtoras para tentar projetar algo para o futuro. Usar o ITBI para projetar tendência é a mesma coisa que usar o IOF pago num fundo de investimento para projetar quanto o fundo vai render no futuro. Além do mais, se você tivesse tido o cuidade de considerar a inflação no seu artigo onde tem o gráfico do ITBI verá que em valores reais a arrecadação CAIU. Portanto, a lógica sua está furada.

5) Erro# 5 - "Com 15 minutos de pesquisa no site da STN qualquer um chega nessa conclusão". Igualmente, com 15 minutos de pesquisa em qualquer site sobre economia comportamental qualquer um chega a conclusão que sua argumentação é clássica da fase de denial.

Eu adoro um debate, e vejo que você também. Termino com um elogio. Sua alvidez e apetite para o argumento me impressionam. Geralmente poucos brasileiros conseguem manter a racionalidade por tanto tempo. Nesse ponto, geralmente o ad-hominem já estaria correndo solto. Eu concordo também com você na outra parte do seu blog onde você reconhece a potência democrática que os EUA representam. Isso é um ato de sabedoria e humildade.

Pena que parou por ali. Essa sabedoria e humildade não está aparecendo nesse assunto de bolha a ponto de permitir que você veja os seus erros de lógica (muitos deles primitivos)

Termino com um comentário, onde eu concordo com você quando diz "Eu apenas mostrei que o que o FIPE-ZAP mostra é diferente do que o BC escreve."

Concordo com você nesse ponto. Tanto você com o BACEN escreveram duas bobagens cada um a seu estilo.

Kássia Tavares disse...

1) Erro número 1: "Ele é válido pois mede a variação dos preços, e não os preços."

* Falso. Ele me asking price, que não é a mesma coisa que variação de preços. Se eu e você colocarmos um APTO a venda por 500k hoje, encalha, e daqui um mês colocarmos o mesmo APTO a venda por 1 milhão, o índice vai indicar um aumento de 100%, quando na verdade não houve sequer venda. O índice é constantemente manipulado exatamente por isso. Em ciência chama-se data quality problems. No Brasil, a tradição de falta de transparência no mercado permite que uma estupidez como essa viva por tanto tempo.

Errado. O FIPE-ZAP não mede o "asking price". Ele mede a variação do asking price, que, em teoria, é a mesma do preço, já que se assume que o diferencial entre o preço pedido e o preço transacionado é constante.

Essa idéia de que quando um imóvel é colocado à venda por 500k encalha, no mês seguinte será colocado a venda pelo dobro do preço é contra-factual, tendo em vista que o comportamento normal, nesse caso, seria o de reduzir o preço, e não aumentá-lo.

2) Erro #2: "Como o diferencial entre o preço anunciado e o praticado se mantém constante"

Falso. O diferencial não é conhecido. Não há dados que meçam esse diferencial. Ele pode estar subindo, caindo ou estar constante. Usar isso como ponto de argumentação é sofismar.

Há dados para confirmar isso nos modelos estatísticos que fundamentam a metodologia desse tipo de índice.

3) Erro #3: "um indicador sólido para corroborá-lo. É aí que que entra o ITBI."

Falso. O ITBI não é um indicador. Muito menos sólido. É um imposto. Os valores não são ajustados pela inflação e a metodologia de cálculo é tão boa quanto outros serviços públicos prestados no Brasil. Falta transparência, rigor de cálculo e constância metodológica.

Tendo em vista que não se está ajustando pela inflação a valorização dos imóveis também, tomar a variação nominal do ITBI para efeito de validação dos dados do FIPE-ZAP é correta.


4) Erro #4- "ITBI-SP com FIPE-ZAP SP e ITBI-RJ com FIPE-ZAP RJ, e também bateram.".

Inconclusivo no máximo. O fato de "baterem" significa que o imposto pago subiu ao mesmo tempo que o preço anunciado subiu. É um indicador do comportamento passado. NÃO fornece nenhuma evidência com relação ao futuro. A escolha mais racional seria olhar para métricas como "housing starts" ou "guidance" de receita bruta fornecidos pelas construtoras para tentar projetar algo para o futuro. Usar o ITBI para projetar tendência é a mesma coisa que usar o IOF pago num fundo de investimento para projetar quanto o fundo vai render no futuro. Além do mais, se você tivesse tido o cuidade de considerar a inflação no seu artigo onde tem o gráfico do ITBI verá que em valores reais a arrecadação CAIU. Portanto, a lógica sua está furada.

Era exatamente isso que estávamos querendo comprovar: a de que a medição passada do FIPE-ZAP foi correta. Quanto ao futuro, não temos nem o FIPE-ZAP e nem a arrecação. Quando tivermos, faremos as correlações e veremos se continuam batendo. Até agora, o que temos são os dados do FIPE-ZAP confirmados pelos dados do ITBI.

Concordo com você nesse ponto. Tanto você com o BACEN escreveram duas bobagens cada um a seu estilo.

Eu mostrei a bobagem que o BC escreveu e provei com fatos. Agora, vc apenas afirma, sem provar, sem fundamentar, que eu "escrevi bobagem", o que evidencia que quem está escrevendo muita bobagem aqui é você.

Daniel Seixas disse...

Kássia - As acrobacias retóricas são interessantes, mas são pouco resistentes a uma análise rigorosa.

O FIPE ZAP é um índice de preços anunciados (asking price). Não há o que discutir aqui. Isso já está amplamente documentado.

A hipótese de que a variação do asking price e o preço praticado sejam a mesma é uma HIPÓTESE.

O fato de uma hipótese tão restritiva existir reduz a credibilidade do índice.

Há alguns dias você mesmo escreveu "no mundo real a economia não funciona no modo Ceteris paribus". Interessante né? Aplicando esse argumento aqui vemos que o índice embute uma hipótese típica do Ceteris Paribus.


Eu tenho dois desafios para você:

1) Leia a metodologia da FIPE que explica o cálculo, as limitações e as hipóteses do FIPE-ZAP. Apesar de ter sido criado há poucos anos, é melhor do que nada. Nos EUA o índice de preços existe desde o século 19. O Brasil, sempre avesso à transparência, ainda não tem um.

2) Escreva um texto comentando os resultados da GAFISA de 2011, vai ser divulgado hoje. Compare os resultados observados no mundo real com as suas hipóteses. Em especial atente para os seguintes números: crescimento de vendas, crescimento no número de lançamentos e cash flow. Se preferir, use o da EVEN também :-)


Para fechar, vou abrir espaço para outros comentarem. Vejo que só eu e você estamos usando o blog.

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