terça-feira, 6 de novembro de 2012

O que explica a queda dos preços de imóveis no DF?

Ontem foram divulgados os números relativos a outubro do indicador de preços imobiliários FIPE-ZAP - que trouxe um quadro de desaceleração nos preços dos imóveis no mercado brasileiro, e queda nominal em alguns mercados, como Brasília e Fortaleza.
 
Empreendimento Península - Taguatinga (DF)

 O gráfico abaixo mostra a variação dos preços de imóveis em nível Brasil, e sua comparação com a variação do CDI.


A performance dos preços imobiliários entre agosto de 2010 e outubro de 2012 foi de valorização de 53,5%, contra 23,8% do CDI, evidenciando que os imóveis foram um dos melhores investimentos nesse período. 



Entretanto, quando observamos o mercado de Brasília, temos uma valorização no período de 26,5%, contra 23,8% do CDI, mostrando uma tendência de estabilização e até mesmo quedas nominais de preços (Brasília observou retração de 1.1% em outubro, e de 1.7% em setembro). Todavia, como mostraremos abaixo, esse não é um fenômeno generalizado no mercado do DF.



O Setor Noroeste, por exemplo, observou uma valorização de 2,6% em outubro de 2012 - ritmo de subida de preços superior ao da Asa Sul, que verificou 2,0% de valorização no mesmo período. Isso mostra que, se está ocorrendo queda de preços de imóveis em Brasília, essa queda não é no Noroeste e na Asa Sul.


A Asa Norte (gráfico acima), porém, observou uma queda de 0,5% em outubro de 2012, o que pode ser explicado pelo fato de muitas pessoas estarem vendendo seus imóveis no bairro ara comprar ou quitar apartamentos comprados na planta no Noroeste. Esse fenômeno gera um pressão nos preços da Asa Norte, o que pode explicar a queda em outubro.


O Park Sul também mostrou uma queda de 4,3% nos preços em setembro, e estabilidade (0% de valorização) em outubro, o que é condizente com um cenário que observa entregas de grandes blocos de apartamentos de quatro quartos (Ilhas Maurício, por exemplo), fazendo com que a oferta nesse bairro se acentue, pressionando os preços.

Nesse sentido, uma das conclusões possíveis é que a entrega de grandes empreendimentos no Park Sul está pesando negativamente no indicador FIPE-ZAP de Brasília.

Entretanto, o que parece estar derrubando o FIPE-ZAP de Brasília é a região administrativa de Taguatinga, que observou uma queda de nada menos que 18% nos preços em Taguatinga Sul em setembro de 2012. Em outubro tivemos uma pequena recuperação, mas o bairro Taguatinga Norte caiu em outubro.


Ocorre que a Paulo Octávio entregou a primeira etada do empreendimento Península, em Taguatinga Sul, que colocou mais de 1000 apartamentos de quatro quartos no mercado.

Foram entregues os blocos A, B, C e D, cada um composto de duas torres de 27 pavimentos cada um.


Tendo em vista que o principal componente do FIPE-ZAP regional de Brasília que está apresentado desvalorização é o segmento de quatro quartos, é provável que a grande elevação de oferta, com a disponibilidade de milhares de novas unidades de quatro quartos no Península e em empreendimentos do Pak Sul, está pressionando os preços desse tipo de imóvel no DF, ajudando a derrubar o índice.

Conclusão

Pelos dados mostrados acima, pode-se concluir que os bairros localizados no Plano Piloto de Brasília continuam a se valorizar, especialmente o Noroeste, que observou elevação de 2.6% nos seus preços em outbro. 

Entretanto, bairros como Taguatinga Sul, Águas Claras e Park Sul estão observando uma elevação grande de oferta em decorrência da entrega de empreedimentos com milhares de unidades, em geral de três e quatro quartos, ajudando a puxar o FIPE-ZAP regional de Brasília para baixo.

Isso não ocorre, porém, nas áreas do Plano Piloto - Asa Norte, Asa Sul, Noroeste e Sudoeste - onde o próprio FIPE-ZAP mostra valorização, sendo o Noroeste o campeão de valorização em outubro de 2012.

Enfim, o fenômeno de queda dos preços em Brasília não é decorrente de Bolha Imobiliária, que, além de não existir, não está estourando. A queda dos preços em Brasília decorre da entrega de milhares de novas unidades a preços mais baixos, e não de desvalorização dos imóveis atuais do Plano Piloto.


Em resumo: péssima notícia para quem está esperando há mais de dois anos bolhas imaginárias estourarem e reduzirem preços em Brasília. Pior: o  Setor Noroeste - objeto de desejo e dez em cada dez bolhotas em Brasília - está se valorizando, com seus preços subindo.


Portanto, Bolhotas, deixem de ser chatos - não há perdão para vocês!

46 comentários:

Visitante Carioca disse...

Kassia, o que explica a queda dos valores dos imóveis não é bolha, não é especulação não é nada disso.

O que explica a queda é que em brasília o mercado imobiliário voltou a ser um "Mercado" com M maiúsculo.

Numa situação que apenas um dos lados ganha, apenas o preço sobe, não existe mercado, existe insanidade.

Até no mercado acionário, uma ação que sobe loucamente ela sobe com altos e baixos, subindo e descendo em torno de uma tendência. Mas há dias que fecha no positivo e outros que fecham no negativo.

Isso é um mercado, teste de preços até ajustar e estabilizar as expectativas com os preços de reserva dos agentes.

O mercado imobiliário deixou de ser um mercado pra ser uma espécie de ser espiritual onde todos depositam sua fé. Uns depositam a fé de que vai cair, outros depositam a fé de que irá valorizar eternamente.

Quando um mercado, um bem, uma coisa material é mitificada, ela perde seu próprio valor de uso, seu valor intrínseco, aquilo que ele realmente é dotado de prerrogativas para existir. E sempre que um mercado deixa de ser mercado, alguma consequência drástica acontece.

Brasília está voltando à realidade de Mercado. Se vai ter valorização forte ou desvalorização forte pouco importa, o que importa é que agora é possível negociar, e testar os preços e capacidades de pagamento de acordo com o que se espera de um mercado.

Brasília (ou DF) foi o primeiro mercado a atingir o pico de preços no Brasil, agora está colhendo os frutos do pioneirismo.

Kássia Tavares disse...

O mercado imobiliário em BSB sempre funcionou, e está funcionando agora. Ocorre que despejaram crédito no sistema, e a oferta demora a responder, pois contruir novas unidades demora no mínimo uns 3 anos. Então em um momento inicial o preço disparou, como aconteceu no Brasil inteiro.

Qualquer mercado, quando sobe a demanda, a oferta vem atrás. E nesse mercado ela está vindo, como mostra o post acima com vários lançamentos de 4 quartos em Brasília, que está pressionando os preços médios dessas unidades para baixo.

Enfim, o mercado sempre funcionou. E está funcionando. Nunca deixou de funcionar.

Unknown disse...

Kássia, você sabe o que é demanda? Demanda é quando temos um conjuntos de consumidores que estão dispostos a comprar e tem capital para isso. Hoje o que temos no Brasil é um grupo muito grande de consumidores, mas grande parte não tem capital para comprar. Hoje se você tem uma renda familiar de 10 Mil reais você consegue financiar um apartamento de 300 Mil sendo que vc tem que dar no mínimo 50 Mil de entrada... Ou seja, quantas famílias hoje no Brasil tem uma renda de 10 Mil? Sinceramente não dá para levar seu blog a sério...

Anônimo disse...

As construtoras e imobiliárias subiram demais os preços, e esqueceram que os preços estão muito acima do que as pessoas querem pagar.

Em resposta a tudo isto, os consumidores simplesmente disseram: Opa, este preço eu não pago.

E agora José? Vai vender para quem?

(um minuto de silêncio e reflexão)

O retrato atual é nada mais do que o reflexo matemático simples: os imóveis foram superfaturados em 100% em 5 anos, enquanto a inflação ficou longe disso, enquanto o reajuste ficou muito longe disso. A única coisa que acompanhou os preços foi o lucro astronômico dos grandes construtores e agentes imobiliários.

Chegou a hora do mercado se ajustar. E este processo levará vários anos.



Anônimo disse...

Caracas...

Que lugar é este? hahaha...achei esse blog pesquisando sobre bolha imobiliaria e me deparo com um espaço surreal, onde a idiotia é divulgada como virtude.

Além do mais notei que a moderadora do blog só leva pedrada. Parece até que é corretora.

Aproveito a oportunidade para deixar aqui minha indignação quanto a esses divulgadores da valoração eterna de imoveis, pois tenho parentes que comprometeram a saude financeira das suas familias por 30 anos e agora se veem, literalmente, debaixo d'agua quando tem que concorrer na venda dos seus ativos imobliarios que valorizariam durante os proximos 15 anos com as proprias construtoras que estão fazendo descontos de até 40%.

É importante frisar que pessoas como a mantenedora deste espaço visam garantir interesses proprios em detrimento de toda uma sociedade. Nada produzem, tem a arrogancia de emitir pareceres sobre laudos técnicos e selecionam apenas materias que lhes convem para servir de embasamento para suas teorias mirabolantes.

Se esse relato não coincide com o perfil da mantenedora do blog, me desculpe, mas invariavelmente os egoistas agem da mesma forma.

Kássia Tavares disse...

É que tem um monte de bolhotas torcendo emocionalmente por uma bolha imaginária, e eu insisto em trazer os fatos e a realidade: não há bolha imobiliária nenhuma no Brasil. Aí eles batem o pezinho no chão e falam que eu sou boba e feia...rs..rs.rss..só isso.

Anônimo disse...

E você bate o pezinho no chão e diz que a valorização é eterna kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

Anônimo disse...

Olá Kássia Tavares,


Moro em Brasília e tenho a seguinte dúvida: Segundo sua análise, os imóveis de 4 quartos desvalorizaram devido ao forte aumento da oferta trazido pelo alto número de entregas nos últimos meses. Na sua análise, o que ocorrerá com os preços dos imóveis de 2 quartos, por exemplo, quando a maior parte dos empreendimentos em construção forem entregues? Eles sofrerão efeito similar aos imóveis de 4 quartos, ou terão comportamento diferente?

Obrigado.

Anônimo disse...

Kássia Tavares, eu não torço por bolha nenhuma mas meu sentimento é que os valores dos imóveis estão fora da realidade brasileira. Não acredito que o Brasil possua tantos milionários assim para absorver uma demanda altíssima de imóveis com mais de 100m2. Sim, pois se o m2 custa mais de RS 10.000,00, qualquer imóvel de mais de 100m2 é um imóvel milionário. Talvez eu seja um simples pobre que não possui visão alguma do mercado e você uma mega investidora que possui bilhões em ativos e acredita nesse mercado, não sei. Mas minha visão é simplesmente essa. Se continuar assim, quem vai ter condições de pagar pelos imóveis? PS: Aceito doações de qualquer valor.

Kássia Tavares disse...

Você não entendeu o artigo, então vou desenhar para você.
Os aptos de 4 quartos não desvalorizaram em Brasília.
O preço médio dos aptos de 4 quartos caiu pois entraram no mercado muitas novas unidades a preços mais baixos (Península, em Taguatinga).
Isso fez com que o preço médio caiu, mas não significa que o preço dos atuais 4 quartos em Asa Norte, Sul, Sudoeste e Noroeste tenha caído de preço. Podem, inclusive, ter-se valorizado.
Mas o índice mostra desvalorização pois a amostra aumentou e entraram unidades mais baratas.
Se isso acontecer com os de 2 quartos também, vc terá o índice indicando desvalorização, e mesmo assim os atuais imóveis ou com preços estáveis, ou subindo.

Anônimo disse...

Esses índices não são confiáveis, pois refletem valores ANUNCIADOS e não valores EFETIVAMENTE NEGOCIADOS. Portanto, quem está a procura de um imóvel, muita calma, pois há oferta demais no mercado.

No mercado de apartamentos novos, muitos apartamentos de investidores que não conseguirão financiar, sem contar as unidades filés reservadas pelas construtoras para venda no momento da entrega.

No mercado de usados, há muitos apartamentos de bom tamanho e qualidade anunciados pelo mesmo preço há mais de 1 ou até 2 anos, e continuam anunciados. Ou seja, não apareceu comprador.

Diante deste quadro de falta de compradores, quem realmente quer comprar deve esperar e PECHINCHAR, e muito.

Afinal de contas, não é todo mundo que tem R$ 1.000.000 na conta nem crédito neste valor.

Anônimo disse...

Anônimo, o problema das construtoras foi exatamente este. Subiram demais os preços dos imóveis, acreditando que encontrariam compradores eternamente. E esqueceram que hoje, qualquer apartamento mediano custa 500.000 reais em bairros medianos e 1.000.000 de reais no Noroeste.

Fiz uma simulação onde a pessoa já tem um imóvel de 500.000 que vai vender, e vai financiar os outros 500.000 de um apartamento novo de 1.000.000.

Valor do Financiamento R$ 500.000,00
Renda Exigida R$ 20.410,73
Amortização R$ 1.388,89
Juros R$ 4.520,83

Encargo Mensal Inicial R$ 6.123,22

Repare que a renda exigida é de R$ 20.000, algo alto para a capital federal. E a prestação inicial de mais de R$ 6.000.

Anônimo disse...

E a pergunta é: Uma pessoa que ganha R$ 20.000,00 (mais de 30 salários mínimos) por mês moraria num apartamentinho de 100m2, dando R$ 500.000,00 de entrada (isso não é pouco) e se enforcando por grande parte de sua vida? Esse seria aproximadamente um salário de Juiz Federal ou alguém no topo da carreira pública. Até onde eu saiba, poucos deles vivem em apartamentos de 100m2 financiados por décadas. Algo está errado, 10% do valor cobrado atualmente nos imóveis seria o justo.

Anônimo disse...

Kássia, qual sua opiião sobre o mercado de aluguel em Brasília? Acredita que a maior oferta irá forçar uma queda nos valores?

Kássia Tavares disse...

Aluguéis estão em alta e vão continuar a subir, pois o governo petralha incha a máquina com cada vez mais aspones - que precisam morar em algum lugar.

Anônimo disse...

"Entretanto, bairros como Taguatinga Sul, Águas Claras e Park Sul estão observando uma elevação grande de oferta em decorrência da entrega de empreedimentos com milhares de unidades, em geral de três e quatro quartos, ajudando a puxar o FIPE-ZAP regional de Brasília para baixo."

Muito bom este post! Fico impressionado como as pessoas conseguem tirar conclusões sobre valorização e desvalorização de bairros com amostras tão pequenas. No Park Sul, por exemplo, a amostra do FIPE-ZAP é de apenas 2 imóveis!No mês anterior era de 3! E com isso você conclui muita coisa sobre este mercado com milhares de apartamentos sendo entregue! Sensacional, Kássia! Parabéns!



Kássia Tavares disse...

Vc não sabe quais foram selecionados na amostra. O que provavelmente ocorreu é que unidades mais caras foram vendidas e entraram novas unidades no park sul e taguatinga.

E o meu artigo mostra que os preços na Asa Sul/Norte e Sudoeste não caíram, e para comprovar isso basta ir ao site do FIPE-ZAP.

E a amostra em Taguatinga é de 25 unidades.

Enfim, bolhotas, procurem argumentos melhores, pois minha conclusão é a de que a única coisa que vcs sabem fazer é a acreditar em profetas e em notícias falsas. Parabéns!

Anônimo disse...

A conclusão é só sua, Kássia! De mais ninguém.

Kássia Tavares disse...

Com certeza sua é que não seria, já que vc não demostra dispor de capacidade intelectual nem para entendê-la, e muito menos para formulá-la.

Anônimo disse...

Por que tanto ódio neste coração? Não é melhor dispender seu tempo procurando compradores para os imóveis da sua imobiliária?

Ou será que um blog que está fazendo o trabalho que a imprensa oficial não faz está afugentando tanta gente assim de comprar seus imóveis?

Anônimo disse...

Kássia, suponho que seu curso universitário foi na área de humanas, com pouca ênfase em estatística. Não vou te dar aula (até porque a inteligente aqui é você, não eu), mas pergunte há alguém que você confie sobre a importância do tamanho da amostra, nível de significância, estas coisas.

Percebi que, mesmo apontando seu erro, você não entendeu (ou fingiu não entender). O tamanho da amostra utilizado está no gráfico (basta olhar a figura). No caso do Park Sul, que você usou, havia 3 imóveis em um mês. Um saiu da amostra (foi vendido ou parou de anunciar no ZAP) e com isso o índice variou -4,3% (o imóvel que saiu era 8,6% mais caro que a média). No mês seguinte não houve variação da amostra, e logicamente, não variou o índice.

Você citou que a amostra de Taguatinga é de 25 unidades porque acha isso significativo? Só se o total de imóveis lá for muito pequeno. A conclusão que você chegou, que a queda dos preços decorre da entrega de milhares de novas unidades a preços mais baixos, não tem respaldo. Estes milhares imóveis não estão incluídos na estatística do FIPE-ZAP, basta olhar na variação da amostra. E não adianta ficar com raiva, são os fatos.

Mas o blog é seu. Vou entender se você cortar meu comentário. Não é todo mundo que aceita ser humilhado "em casa". Mas pelo menos espero que você tenha aprendido a lição. Vai te ajudar no futuro a não fazer papel de boba. Beijos

Kássia Tavares disse...

É que você não conhece a metodologia do FIPE-ZAP, então precisa apelar para esse tipo de argumento (boba, feia...kkkk). Mas eu tenho paciência, e vou desenhar para você: se entram centenas de novos anúncios, e são todos eles iguais, o FIPE-ZAP não usa todos eles na amostra, mas apenas as unidades significativas.

No caso do Park Sul, a quantidade que chega ao mercado é bem menor que em Taguatinga Sul, portanto é natural que a amostra seja menor, mas isso não significa que não seja significativa, pois, se não fosse, não estaria incluída no índice (basta ler a metodologia).

Ademais, a conclusão que eu cheguei de que a queda dos preços decorre da entrega de milhares de novas unidades a preços mais baixos pode até não ter respaldo estatístico (pois eu não tenho acesso às amostras do FIPE-ZAP), mas tem evidência empírica, pois eu mesma mostrei que os preços despencaram no Park Sul e em Taguatinga, e, ao mesmo tempo, subiram no Noroeste e na Asa Sul, mantendo-se estáveis na Asa Norte.

E tem mais: existem prédios sendo entregues em Samambaia, Ceilândia e etc, que aumentam a amostra do DF com aptos de preços mais baixos.

Kássia Tavares disse...

Agora, se essas evidências empíricas não servem para você, eu gostaria que vc explicasse como pode um índice de preços de imóveis no DF cair e os preços dos imóveis no Plano Piloto (AN, AS, SW e NW) subir? Até quem fez um curso de humanas sabe que um índice é uma média de variações. Se a variação global é negativa, mas se uma região tem variação positiva, então a outra terá que ter uma variação negativa de maior intensidade, para que o resultado global ser coerente.

Anônimo disse...

O preço médio dos imóveis caiu, e mesmo assim eles valorizaram. Por isso eu adoro este blog, aprendo sempre coisas novas.

Anônimo disse...

E desde quando o índice FIPE-ZAP é referência para alguma coisa?

Primeiramente, a amostragem em alguns casos é pequena.

E segundo, ela mostra o valor dos imóveis anunciados, o que é facilmente manipulável. Basta o anunciante aumentar o valor do imóvel.

O que vale é o valor efetivamente comercializado, e não o anunciado.

Kássia Tavares disse...

Pare de falar bobagem que vc não tem a menor noção do que fala. Todos os índices de preços são feitos com base em preços anunciados, inclusive o IPCA, INCC e a Tabela Fipe dos preços dos carros usados. E os índices de preços imobiliários dos EUA, Inglaterra, Áustria e etc são todos feitos com base em preços anunciados.
O que a mente limitada nos bolhotas não entende é o fato de que o FIPE-ZAP medir a variação dos preços e não os preços. Quando se mede a variação dos preços, é irrelevante se você toma o preço efetivamente negociado ou o ofertado. Em linguagem matemática:

Suponha:

P (t), como a função dos preços efetivamente transacionados de imóveis em respeito ao tempo;

O (t), como a função dos preços ofertados de imóveis em respeito ao tempo;

(dP(t) / dt) = (dO(t) / dt)

Ou seja, a derivada de primeira ordem da função preço é igual à derivada de primeira ordem da função preço ofertado.

Como a derivada de dp(t)/dt é exatamente a variação de preço, então pode-se usar dO(t)/dt como medida da variação de preço.

Kássia Tavares disse...

Você não deveria vir a este blog, pois demonstra parca capacidade de entendimento de textos.

Anônimo disse...

Moça, a metodologia é bem simples. Os dados são filtrados para tirar os repetidos e com dados incoerentes (metragem, preço irreais). O índice é indicador do valor pedido pelos proprietários que anunciam no ZAP. Só isso. E se o ZAP procedesse como você sugeriu, teria menos utilidade ainda. Se entram 200 novos imóveis no Park Sul (não repetidos, imóveis diferentes), o ZAP contabiliza todos, é lógico. Ele só retira o mesmo imóvel repetido.

Você está tirando conclusões sem ter dados para isso. Vamos ao exemplo do Park Sul (um imóvel vendido, não houve novo imóvel entrando na amostra). Vou trabalhar com uma amostra de 10, no lugar dos dois que eles usam. Suponha uma distribuição normal com média R$ 500 k. 3 imóveis foram vendidos (em geral os mais baratos são vendidos primeiro, supondo amostra homogênea em qualidade),no mês seguinte o que o índice mostra? "Valorização" de 4,28%! Mas os 7 imóveis que ficaram não mudaram de preço. Não houve valorização só redução do espaço amostral. Ou seja, se você quer usar o índice para concluir alguma coisa, precisaria de mais dados. Isso é com um exemplo simples, sem variação do preço ofertado, sem inclusão de novos imóveis. Considerando estas variáveis, aí é que não dá para tirar conclusão mesmo.

Sua conclusão a partir da "evidência empírica" segue no mesmo caminho. Você concluiu que foi a inclusão de imóveis mais baratos que fez o índice cair. Pode ser isso, pode ser redução do preço ofertado, pode ser a saída de imóveis mais caros...mas você concluiu, sem dados, aquilo que você quer defender.

O que você pode fazer é analisar a variação de preço junto com a variação da amostra de um mês para outro para tentar concluir se entraram ou saíram imóveis mais caros ou mais baratos. Mas mesmo esta análise é muito falha porque depende de dados que não temos para poder concluir com alguma certeza (não vou explicar mais porque você é sabida e vai deduzir o que está faltando).

Por fim, a questão da igualdade "(dP(t) / dt) = (dO(t) / dt)" (copiou de onde? Tenho certeza que você não tem familiaridade com derivada e integral), para validar o FIPE-ZAP. Leia a minha explicação e a sua própria argumentação (novos imóveis mais baratos entrando). Com isso você já invalida a igualdade, não preciso explicar detalhadamente. Mais uma vez, para concluir isso você precisa de mais dados.


Kássia Tavares disse...

Moça, a metodologia é bem simples. Os dados são filtrados para tirar os repetidos e com dados incoerentes (metragem, preço irreais).

Não tem nada de simples. Tem um paper com 38 páginas só para explicar a metodologia. Antes de sair falando besteira, leia-o:

http://www.fipe.org.br/web/indices/fipezap/metodologia/%C3%8Dndice%20FipeZAP%20-%20Notas%20Metodol%C3%B3gicas%20v20110216.pdf


Você está tirando conclusões sem ter dados para isso. Vamos ao exemplo do Park Sul (um imóvel vendido, não houve novo imóvel entrando na amostra). Vou trabalhar com uma amostra de 10, no lugar dos dois que eles usam. Suponha uma distribuição normal com média R$ 500 k. 3 imóveis foram vendidos (em geral os mais baratos são vendidos primeiro, supondo amostra homogênea em qualidade),no mês seguinte o que o índice mostra? "Valorização" de 4,28%! Mas os 7 imóveis que ficaram não mudaram de preço. Não houve valorização só redução do espaço amostral.

Vc está falando em tese, algo que não acontece. Acontece o inverso: a ampliação do espaço amostral, com a entrada de novas unidades na amostra, como está acontecendo no Park Sul, em Taguatinga Sul e no Noroeste. Talvez vc não seja de BSB, mas o Park Sul é um bairro novo, cuja oferta está crescendo em ritmo muito mais elevado que nos bairros consolidados.

Sua conclusão a partir da "evidência empírica" segue no mesmo caminho. Você concluiu que foi a inclusão de imóveis mais baratos que fez o índice cair. Pode ser isso, pode ser redução do preço ofertado, pode ser a saída de imóveis mais caros...mas você concluiu, sem dados, aquilo que você quer defender.

Como sem dados? Eu coloquei o gráfico com dados de preço de Asa Norte, Sul e Sudoeste, e em todos esses bairros houve valorização! E houve desvaloirização em Taguatinda e Park Sul, que são exatamente os bairros que estão recebendo uma enxurrada de novas unidades a venda.

Por fim, a questão da igualdade "(dP(t) / dt) = (dO(t) / dt)" (copiou de onde? Tenho certeza que você não tem familiaridade com derivada e integral), para validar o FIPE-ZAP. Leia a minha explicação e a sua própria argumentação (novos imóveis mais baratos entrando). Com isso você já invalida a igualdade, não preciso explicar detalhadamente. Mais uma vez, para concluir isso você precisa de mais dados.

Querido, eu sei muito mais de cálculo diferencial e integral que sua vã filosofia é capaz de imaginar. Vc pelo jeito aprendeu a derivar e integrar funções lineares unidimensionais (aquelas que vc pega o expoente da incógnita, subtrai 1, e vira multiplicador) e se acha o máximo...kkkkk...quero ver vc na frente do Teorema de Green Gauss e Stokes no espaço

Anônimo disse...

Moça, eu já havia lido o "paper" de 38 páginas. Pode parecer complicado para você, mas ele é bem simples. O que você achou complicado?

Redução do espaço amostral só ocorre em tese?! Há varios exemplos no ZAP de espaço amostral variando para cima e para baixo, basta você olhar os dados em diferentes meses. Se ele só aumentasse, significaria que os anúncios não saiam do ZAP, só entravam, o que o tornaria totalmente inútil para o que é proposto. Espaço amostral não se trata do conjunto total dos imóveis disponíveis para venda, como parece que você deduziu. Se você não entendeu isso, também não deve ter compreendido a questão da significância estatística (não se zangue, é estatística!). Isso explica porque você responde algo assim, "Como sem dados? Eu coloquei o gráfico com dados de preço de Asa Norte, Sul e Sudoeste, e em todos esses bairros houve valorização!"

Anônimo disse...

Hahaha, Kássia! Vi agora que você mudou a resposta! Procurando no google para falar de matemática, né? Hahaha Que bobagem, eu sei que não é sua área, ué? Isso não é demérito. O problema é não saber do que está falando e se recusar a aprender.

E não quero nunca mais ver Gauss e Stokes na minha vida! Que bom que isso ficou no passado!

Kássia Tavares disse...

Querido, deixe de ser prolixo. Afinal, qual o seu ponto? Eu já sei qual é a sua: como não tem como combater o meu artigo, fica inventando firulas e tentando desviar do ponto principal apontado e provado no meu artigo: os imóveis atuais não cairam de preço em BSB. Ao contrário, valorizaram na Asa Sul, Sudoeste e no Noroeste. E o indicador geral caiu pois entraram unidades novas e mais baratas em Taguatinga Sul e no Park Sul (bairros onde a queda do índice foi intensa).

Kássia Tavares disse...

Querido, eu já coloquei a equação que prova a validade do Fipe-ZAP. Se vc tiver alguma ibservação sobre ela, pode fazer. Agora, se vc não tem a menor idéia do que seja uma derivada, então faça um bem a si próprio: volte para o site das notícias falsificadas (cujo editor é um analfabeto funcional) que lá sua ignorância sentir-se-á acompanhada de iguais..kkk

Anônimo disse...

vou destacar 2 trechos da matéria, depois faço uma pergunta que gostaria fosse respondida.

1º trecho, sobre o Park Sul:

"O Park Sul também mostrou uma queda de 4,3% nos preços em setembro, e estabilidade (0% de valorização) em outubro, o que é condizente com um cenário que observa entregas de grandes blocos de apartamentos de quatro quartos (Ilhas Maurício, por exemplo), fazendo com que a oferta nesse bairro se acentue, pressionando os preços.

Nesse sentido, uma das conclusões possíveis é que a entrega de grandes empreendimentos no Park Sul está pesando negativamente no indicador FIPE-ZAP de Brasília."

2º trecho, sobre Península e Park Sul:

"Tendo em vista que o principal componente do FIPE-ZAP regional de Brasília que está apresentado desvalorização é o segmento de quatro quartos, é provável que a grande elevação de oferta, com a disponibilidade de milhares de novas unidades de quatro quartos no Península e em empreendimentos do Pak Sul, está pressionando os preços desse tipo de imóvel no DF, ajudando a derrubar o índice."

Agora a pergunta:

Quando houver grande entrega de apartamentos no Noroeste não ocorrerá o mesmo que ocorre hoje no Península e no Park Sul?

Anônimo disse...

Apenas uma ressalva que foi feita antes, em alguns bairros não há representatividade nenhuma destes números. As conclusões que ela tirou não fazem nenhum sentido porque estas milhares de novas unidades não entraram no cálculo.

"No caso do Park Sul, que você usou, havia 3 imóveis em um mês. Um saiu da amostra (foi vendido ou parou de anunciar no ZAP) e com isso o índice variou -4,3% (o imóvel que saiu era 8,6% mais caro que a média). No mês seguinte não houve variação da amostra, e logicamente, não variou o índice."

Anônimo disse...

O que motiva a queda nos preços?

O início de um ajuste normal de mercado, já que, com os preços atuais, o mercado consumidor passou a negar a compra de imóveis. E o maior exemplo disto é o famigerado Setor Noroeste.

Anônimo disse...

os pre¢os estao caindo¿ mas eu comprei varios apartamentos na planta esperando valorizacao de 30% ao ano. e agora o que vou fazer? alguem me ajude. por favor. estou falido.

Anônimo disse...

:) Dá-lhe Kássia!

Far far away Danilo disse...

Eu só sei que tá tendo oferta de m2 no noroeste por 7 mil reais! Aguas claras, 5 mil...

Anônimo disse...

Far Far Away, Aguas Claras você encontra por 4 mil. Por isso não vale a pena comprar na planta, você paga mais caro, paga reajuste de INCC e ainda tem que pagar a taxa de corretagem (que as construtoras impõe, mas é indevida, porque é uma cláusula de adesão).

Anônimo disse...

Os aluguéis estão estagnados, e a tendência é de queda, pois aumentou muito a oferta de imóveis de pessoas que compraram para investir.

Anônimo disse...

Nada a fazer amigo. Entrei nessa.
Mas temos a seguinte opção e espero que alguem aqui nos ajude:
1° Devolver o imovel e arcar um preju de 10% do valor pago por rescisão contratual (ou seja, vc comprou o imovel por 500 mil, pagou 100 mil até agora. Mas o seu imovel desvalorizou, ou seja, hj ele vale 350 mil. Mas seu contrato é de 500 mil. Melhor perder os 10% ou gastar pagando mais pelo que desvalorizou?)

Kássia Tavares disse...

1. O anônimo de 16 de novembro está trollando.

2. É óbvio que se chega nas chaves e o saldo devedor é maior que o valor, a decisão mais correta a fazer é o distrato.
E com relação a valores, a construtora tem que devolver 75% do valor pago. Se for mais que isso, cabe ação judicial, que, inclusive, tem jurisprudência do STJ.

Anônimo disse...

mas inclui inclusive o valor de entrada geralmente paga aos serviços de corretores? Tipo, eu paguei 25 mil e mais uns 5 mil para serviços de corretores.

Anônimo disse...

Vim do futuro (15/08/2013), e sua bolhota está estourando. 1 ano para vender um Apartamento no seu precioso Noroeste devido a 90% deles estarem mantidos artificialmente com valores muito acima do que a demanda aceita pagar, em mãos e especuladores. O preço do m2 já caiu 11% esse ano já descontada a infláção, com o preço do m2 chegando em alguns casos a R$8000,00.

Faz a piadinha do seu vídeo com a comentarista Russa dando rizada agora.

Nada como o tempo para calar a boca dessas análises compradas pelos especuladores do DF.

Ridículo.

Análise de criança, feita com dados de apenas 2 anos, sem olhar para os fatores macroeconômicos do mercado e o potencial de demanda real do DF, formada por uma multidão de pessoas que mesmo ganhando bem, estão atoladas até o pescoço com dívidas de financiamentos antigos com prazos de mais de 35 anos.

Para ver que existia bolha bastava apenas ver a relação entre aluguel e preço dos imóveis. Imóveis com valor declarado de 1 milhão sendo alugado de 2,5 a 3 mil reais. Nem 0,3% do valor do dinheiro aprisionado. Até a poupança rende mais que isso.

Ridículo...

Anônimo disse...

Perfeito, anônimo, perfeito. A Kássia Tavares se acha acima de tudo e de todos, mais inteligente que todo mundo. Ela até é inteligente, mas não é para a gente que ela vai vender a idéia barata de investimento em imóveis.

E independentemente de bolha, os valores são artificialmente altos.

Eu não seria tão ignorante e pagar R$ 1.000.000 em um apartamento de 3 quartos no Noroeste, bairro que nem existe ainda.

Mas respeito e admiro a coragem de quem comprou e jogou dinheiro fora ali.

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