quinta-feira, 22 de novembro de 2012

Vídeo: Bolha Imobiliária - Pirâmides e Ciclos de Crédito

O vídeo abaixo faz uma análise da evolução da economia brasileira nos últimos 20 anos. Quem quer ver a parte sobre Bolha Imobiliária, pule direto para os 12 minutos e 30 segundos do filme, que é onde começa a explicação sobre a bolha imobiliária brasileira.

37 comentários:

Anônimo disse...

Vídeo interessante. Quem viver, verá. Só tenho dó das pessoas que estudam por décadas para fazer curso de graduação, pós, especializações e afins e, depois de toda uma vida, não conseguem comprar um simples apartamentozinho num bairro decente. Se não temos bolhas mesmo, o jeito é sair do Brasil.

Kássia Tavares disse...

Não tem bolha nenhuma no mercado. E, entender isso é o primeiro passo para quem comprar um imóvel em um bairro decente, já que a pessoa pára de esperar pelo milagre (bolhotas estourando) que nunca acontecerá.

Visitante Carioca disse...

Vídeo é até interessante, mas expressa a opinião pessoal dele, embora esteja embasado com dados e teorias, MAS , PORÉM, CONTUDO, TODAVIA desconsiderou um conceito básico e primordial marshalliano: "A preferência do consumidor".

Um dos principais motivos que os automóveis SÃO muito caros no país é o fato que o consumidor de automóvel no Brasil quer comprar o carro "pro vizinho". O preço do automóvel no Brasil vai cair? NÃO, podem desonerar o que for que o preço não vai cair, porque as preferências dos consumidores brasileiros para automóveis é bizarra. Quanto mais caro, maior é o desejo de consumo. (Cai se as preferências mudarem, mas isso é exógeno e não é tão fácil de acontecer)

Os imóveis são meio por aí também no Brasil, o que me leva a acreditar consideravelmente que o preço dos imóveis mudou SIM, estruturalmente, de nível.

Há bolha imobiliária no Brasil? Não, não há. Há bolha imobiliária no RJ? Sim, há! Lógico que há bolhas locais espalhadas pelo país.

O problema é: eu não vou comprar um imóvel enquanto o meu rendimento do capital parado for superior ao meu custo de aluguel em relação ao preço do imóvel. A poupança rende, atualmente, 0,42% a.m. (embora meu rendimento de capital seja superior a isso).

No Rio de Janeiro, meu custo de aluguel é de 0,38% do preço do imóvel, e decrescente, porque o preço "não para de subir", mas o preço do aluguel sobe numa velocidade menor. E com aumento de oferta de imóveis, aumenta a oferta de aluguel que força o preço do aluguel ainda mais pra baixo.

Essa é a minha preferência de consumidor. A praticidade da mudança. Escolher onde viver. Pagar preços relativos mais baixos. Fazer poupança, e JAMAIS IMPORTAR dinheiro do futuro.

Vocês acham que não, mas quanto mais crédito se concede, mais dinheiro do futuro vc importa. Isso significa que vocês estão roubando riqueza do futuro. Lá na frente, seus filhos e netos é que pagarão essa importação. Mas, como no longo prazo todos estaremos mortos, né, do que importa?

Afinal, o que vale é "curtir a vida adoidado".O problema é a gente acordar e vermos que estamos no meio de Madrid, Valladolid, Barcelona, Cadiz em novembro de 2012. Aí a diversão já não é mais tão boa.

Kássia Tavares disse...

A oferta de imóveis aumenta, mas não nas áreas "nobres", como ZS do Rio ou PP de Brasília. Então, em termos agregados pode até ocorrer uma pressão de baixa nos preços dos aluguéis, mas isso não acontece na ZS. Pode acontecer na Barra, Recreio, Jacarepaguá, mas na ZS não.
O risco de quem adota a estratégia de ficar indefinidamente no aluguel é ser "expulso" do bairro no futuro em uma situação que a renda não comporte mais o aluguel pedido.
Já quem compra um imóvel no mesmo bairro, mesmo fazendo um negócio que, hoje, parece "financeiramente" menos vantajoso que deixar o dinheiro na renda fixa (nem sei se isso é mais verdade), contrata uma espécie de "hedge". Ou seja, a pessoa sabe que não será expulsa do bairro e tem um horizonte mais previsível no futuro.

Anônimo disse...

Kassia eu acho que você ou tem muita dificuldade de entender ou é falta de empatia mesmo. A situação para nos brasileiros meros mortais, que em sua maioria não recebem dividendos acima de 25 a 30K, é que não existe possibilidade de comprar um imóvel, não adianta entender a situação, não adianta entender que não existe a bolha ou qualquer outro nome que você prefira, não tem como colocar 2/3 do meu patrimônio, o qual eu nem ganhei ainda e nem sei se vou conseguir ganhar, em um imóvel de merda, numa localização de merda, para viver uma vida de merda por 30 ou 35 anos. Sou médico, formado pela USP, ganho bem e o fato de não conseguir comprar um imóvel não vai me fazer sentir um fracassado, posso até ficar frustrado por um tempo, mas se a situação é essa como você coloca, é uma pena, não tem problema, sigo em frente vou gastar a merreca do meu salário com outras coisas que gosto, aliás acho que já gastei muito tempo com esta besteira de sonho da casa própria. Gostaria de ter um imóvel para ter qualidade de vida, para diminuir minhas preocupações ou até para gastar menos no futuro próximo, se existe esta quantidade de pessoas tão abonadas como você diz, pode ser, fazer o que, sejam felizes com seu investimentos imobiliários, mas eu não vou me matar só para ter um imóvel com o meu nome.

Anônimo disse...

É isso mesmo. Ela não entende é que simplesmente não tá dando pra fechar negócio com os preços atuais. Nem quem tem renda e muito menos quem não tem. Explicações e teorias sobre bolhas são lindas, mas o lance é que não tem tanta gente com cacife pra comprar os imóveis nesses preços atuais. Simples assim.

Visitante Carioca disse...

Mas você concorda que TODO mercado é cíclico?

O mercado imobiliário brasileiro está num ciclo de alta, passou 20 anos parado. Acho que está compensando essa estagnação agora, mas acho que já deu a compensação e agora está meio sem noção.

Mesmo vc tendo um hedge por já morar no lugar, a qualidade de vida das pessoas não acompanha. Conheço pessoas que moram no Leblon e fazem compras de supermercado no Mundial de Botafogo ou Copacabana (esse supermercado tem um preço super esdruxulo comparado aos outros supermercados do Rio).

Os self services estão a 63 reais o kilo no leblon (no Jardim Botânico tb). As escolas, mensalidades de R$ 2500,00 pra ensino médio. Academia, R$ 350,00 por mês. Se elas não tem renda para pagarem o aluguel (lembre-se que imóvel adquirido também paga aluguel para si mesmo, em conceitos econômicos), terão renda para manter o padrão de vida no bairro?

Sou da baixada fluminense originalmente. Ainda tenho a casa lá, que é bem de família. Dia desses tava vendo as duas contas de luz por acaso e achava que o preço do kw era o mesmo se a concessionária fosse a mesma. Mas não é. Lá na baixada o preço do kw é 20% menor que o preço que pago na Tijuca, onde moro atualmente.

Essas diferenças perspassam, e aí, a gente começa a ver aquele monte de zumbi-social. Pessoas que já faliram economicamente, mas que não perdem a pose só "pq moram bem".

Fora que as zonas nobres migram com o tempo. No século XIX, Benfica e Rio Comprido eram nobilíssimos no Rio, já não são mais. Glória e Catete já foram bairros nobres, hoje já não são mais.

O que é melhor em termos de qualidade? Morar na Asa Sul ou na Asa Norte? Os dois são bons, mas Sudoeste, Asa Norte e Lagos que são ocupações "mais recentes", são melhores. Asa Sul é cheio de zumbi-social. Daquele povo que chegou em brasília em 1960 e ganhou apartamento do Governo e hj tá falido (se bem que funcionário público daquela época, a grande maioria hoje tem salário de sheik árabe).

Enfim, não é só questão de preços e razão econômica, mas também questão de preferências, que são subjetivas.

A questão é que tem que ser sagaz. Eu faço o seguinte: Se eu fosse financiar hj um ap que eu quero, eu teria que gastar o triplo do que eu gasto de aluguel. Ao invés de incorporar essa diferença na minha renda e custo de vida, eu poupo. Se algum dia meu estoque alcançar o preço do imóvel que eu quero, considerarei comprá-lo. Mas enquanto isso não ocorre (e não vai ocorrer nem tão cedo) é o único jeito que tenho de morar decentemente.

Anônimo disse...

Imóvel de 27m2, no Sudoeste, Brasília, por 300.000,00. No Noroeste, o imóvel de mesmo tamanho pula para 500.000,00. Morar enlatado e ter que pagar esta pequena bagatela de fortuna por um kinder ovo é insustentável.
Não precisa ser um gênio para perceber. Com este preço, compro apartamento de 100m2 em Las Vegas e na grande maioria das cidades dos EUA. Brasil perdeu a noção da realidade há muito tempo. O Brasil é POBRE e as pessoas esqueceram disso por causa da santa padroeira MCMV. Só ilusão.

Anônimo disse...

E outra, caso não exista bolha (fortemente hipotético) e os preços não baixarem, é melhor mudar para os EUA/Canadá, pois é, no mínimo, ridículo², pagar o custo-trouxa-brasil para morar mal e em condições brasilianas. Mas é apenas uma hipótese e, sendo racional, tecnicamente impossível. O mercado tem que baixar os preços ou um punhado de grandes empresas irá à falência muito em breve.

Anônimo disse...

Não, meus amigos, vocês estão todos enganados. Ano que vem os preços vão aumentar mais rapidamente ainda! 10% apenas nos primeiros 6 meses, conforme eu li por aqui. Será que vocês não conseguem ver o óbvio? Precisa que eu desenhe? Vamos lá:

- As construtoras estão muito bem das pernas. Pediram incentivos para ficarem melhores ainda
- A Petrobrás, que produz Petróleo, foi ultrapassada em valor de mercado pela Ambev, que produz cerveja. Sinal de que vai bem.
- A Vale começou a fazer algumas demissões. Outro sinal de mercado promissor.

Então se vocês estão achando caro uma caixa de fósforo por 500 mil no Sudoeste, saibam que quem não comprar agora vai pagar mais caro no futuro! Não adianta sonhar com bolhas!

Anônimo disse...

Correio Braziliense
Noroeste alavanca preços dos imóveis
Mariana Flores
Publicação: 08/11/2009

Até dois anos atrás, o metro quadrado a R$ 8 mil era considerado inaceitável pelos consumidores. Os primeiros apartamentos do Noroeste foram vendidos com valores que variam de R$ 8 mil a R$ 10 mil o metro quadrado. No fim de semana passado, a Lopes Royal comercializou quase 100 flats à margem do Lago Paranoá a R$ 12 mil o metro quadrado. Em Águas Claras, o valor dos imóveis quase dobrou desde 2007. Os últimos lançamentos feitos na cidade passam de R$ 4 mil o m². Em Samambaia e no Gama, os valores superam R$ 2,5 mil.

E a tendência é que os reajustes continuem. Portanto, os brasilienses devem se preparar. Pela previsão dos empresários do setor, se o índice de crescimento seguir o mesmo ritmo registrado desde o início da década, de 20% de valorização ao ano, em pouco tempo, o DF atingirá os valores verificados em São Paulo e no Rio de Janeiro. Ou seja, em apenas cinco anos, o brasiliense terá que conviver com preços que chegam a R$ 20 mil o metro quadrado. “Os preços aqui não chegaram no ápice. Há espaço para crescerem mais”, avisa Marco Antônio Demartini, diretor da Lopes Royal.

Anônimo disse...

Pois é, Marco Antônio Demartini, cadê o metro quadrado no Setor Noroeste por R$ 20 mil em 2014?

Kássia Tavares disse...

Nós estamos em 2012 e os preços nos lançamentos na Asa Sul e Asa Norte estão em R$ 15k/m2. Até 2014, quem sabe não chega em R$20k?

Anônimo disse...

Enquanto isso, excelentes apartamentos usados estão com metro quadrado em R$ 9.000 reais. E mesmo assim, está tudo encalhado, apartamentos com acabamento excelente, excelentes reformas.

Tá complicado chegar em R$ 20.000, hein!!!

Kássia Tavares disse...

Sim, "excelentes" velharias da Asa Sul sem garagem...kkkk

Anônimo disse...

Quer pagar mais caro? Compre na planta!

Vou dar um exemplo Tia Kássia:

Anúncio hoje do wimoveis - 22.11.2012
SQN 213 - quadra nobre (próximo do Parque Olhos D´Agua)
4 quartos
3 andar
nascente
144m2
R$ 1.370.000
R$ 9.514 o metro quadrado
Prédio novo

Por que pagar R$ 15.000 em um lançamento, pagar INCC, comprar apartamento com cômodos apertados, correr risco da obra atrasar, do acabamento não seri igual ao prometido na unidade decorada, pagar corretor, se posso comprar hoje mais barato R$ 9.500, e ainda mais, economizar nos armários.

Comprar na planta é fria, minha filha!!!

Anônimo disse...

Tia Kássia, as velharias da Asa Sul tem apartamentos com quartos com 3,5m de largura, salas de 50 metros quadrados, cozinhas de até 20 metros quadrados, e tem garagem sim.

E mais, você encontra muitos apartamentos muito bem reformados, com bons acabamentos.

Muito melhor que apartamentos minúsculos do Setor Noroeste, não vazados (o apartamento não ventila), com quartos com largura de 2,40 metros, salas que são o tamanho de um quarto de um apartamento na Asa Sul. E acabamento bem mais ou menos. A única coisa bonita é a fachada e a unidade decorada.

Por fora, bela viola, por dentro, pão bolorento!

Anônimo disse...

Olha essa velharia da Asa Sul aí:

http://www.wimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-brasilia-df-4-quartos-sqs-105-594543

Salão de 70 metros quadrados
190 metros quadrados
R$ 1.850.000
R$ 9.100 o metro quadrado
com garagem subterrânea

Anônimo disse...

Outra velharia:

http://www.wimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-brasilia-df-4-quartos-sqs-210-619173

222 metros quadrados
R$ 10.800 o metro quadrado
2 vagas de garagem
Cozinha enorme

Me desculpa colega, os prédios da Asa Norte e da Asa Sul podem ser feios por fora, mas são muito maiores do que os kinder ovos e caixotes construídos no Setor Noroeste.



Anônimo disse...

Olha o tamanho da sala da velharia:

http://www.wimoveis.com.br/imovel/aluguel-apartamento-brasilia-df-4-quartos-sqs-311-652840

Com garagem

Tem sala deste tamanho nos kinder ovos?

Acho que você precisa estudar um pouco mais, são raros apartamentos que não tem garagem nas Asas Sul e Norte.

Anônimo disse...

Kassia,

Você trabalha na Even?

Anônimo disse...

Mais uma velharia:

http://www.wimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-brasilia-df-3-quartos-sqs-207-586068

SQS 207
3 quartos
175 metros quadrados
R$ 1.487.000
R$ 8.500 o metro quadrado
Garagem
Totalmente reformado, e com armários.

Há muitas velharias bem reformadas, e com acabamento que deixa os donos de construtoras com vergonha do acabamento que colocam. Tanto que muitos fazem unidade decorada linda, mas colocam a plaquinha "não faz parte do imóvel". Veja o memorial descritivo. E o cliente vai ler o memorial descritivo e só tem acabamento de qualidade inferior.

Anônimo disse...

Pelos indícios a Kássia trabalha na Emplavi ou na Lopes Royal.

Anônimo disse...

Eu nunca vi uma pessoa torcer tanto para o preço de imóveis crescer como a Tia Kassia. Outra coisa, eu nunca vi alguém dar razão à titia

Anônimo disse...

Se você tem tanta certeza (de que o preço dos imóveis não vai cair) e não está aberta à discussões, porque mantém esse blog? Vá investir em imóveis e gaste seu tempo com o verdadeiro propósito deste blog - Política e Economia !!!!!

Kássia Tavares disse...

Eu não torço pela subida. Apenas relato fatos. Os bolhotas que acham que os preços vão cair em decorrência de sua torcida. Bom, eles estão torcendo há mais de dois anos e os preços subiram 60% desde então. Rs..rs..

Anônimo disse...

Torce sim, e torce demais. E ainda humilha as pessoas. Fala que quem não tem dinheiro para comprar um imóvel é um incompetente. Mostre sua cara.

Kássia Tavares disse...

Rs..rs..esses bolhotas me divertem....kkkkk

Anônimo disse...

Você também me diverte Kássia.

Anônimo disse...

Hoje estou indo almoçar aí no Brasília Shopping. Vamos almoçar juntos? De repente trocamos uma idéia sobre a bolha. Mas não me venha oferecer seus apartamentos, porque eu não vou comprar bolhudos de R$ 900.000 de dois quartos. Moro muito bem de aluguel pagando R$ 1.500 por mês, no centro de Brasília, apartamento com elevador e garagem. E ainda estou livre das taxas extras.

dimarcinho disse...

huahauhauhauahahua

Só defende o mercado quem está especulando nele.

Quem quer comprar pra morar não consegue entender essas diferenças absurdas entre novo e velho....

Anônimo disse...

Exato. Como pode um usado bem reformado, com área útil excelente, em quadra nobre (classificação dada pelos próprios corretores de imóveis) pedem 8.500 a 9.000 o metro quadrado, e um outro apartamento novo custar 15.000 o metro.

Será que compensa tanto assim, pagar o dobro só para ter algo novo?

Anônimo disse...

Tentou assustar as pessoas, botando medo que o metro quadrado iria pular de 8.000 para 10.000 e agora de 10.000 para 20.000.

Quem entrou nessa conversa se deu muito mal.

Eu pensei muito friamente. Pensei, o preço pode até chegar nos 20.000, mas se chegar, nem eu nem ninguém vai ter renda para comprar. Afinal em Brasília a grande maioria dos compradores é formada por servidores públicos.

dimarcinho disse...

Compensar, com ctz não compensa...

Infeliz de quem compra hj...

Ernest Benfilh disse...

Minha filha ganhou 3 milhoes em loteria e quer comprar uma casa na vila são Francisco em SP, o valor da casa é de 1.850.000 e tento convencê-la que é um valor exorbitante para quem dispõe somente deste dinheiro. e ela me perguntou quanto deveria ter em dinheiro para morar bem e realizar o meu sonho... Quanto deveria ter em dinheiro para adquirir uma casa destas? Fiquei sem resposta. Respondi sei lá quiçá 300 milhões e ela disse que eu estava louco. Pedi para que ela comprasse uma casa no Tatuapé por 750 mil. Penso que seria bem melhor. Pergunto qual valor seria ideal, tem como calcular isto?

Kássia Tavares disse...

Com 3 milhões ela deveria pensar em um apto de 500 ou 600k, no máximo. Se enterrar 1.85kk em uma mansão, vai ficar sem dinheiro logo logo..

Ernest Benfilh disse...

Grato! Kássia Tavares!

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