domingo, 1 de setembro de 2013

Retração do mercado penaliza especulador imobiliário

Queda na procura impõe perdas de até 30% a quem comprou casas e apartamentos com a intenção de revender o ágio e obter lucro a curto prazo. Para construtoras, o setor sairá fortalecido depois de passar por um período de ajuste


O mercado imobiliário vive um embaraço intensificado pelo endividamento recorde das famílias e pela alta de juros. Quem comprou apartamento na planta para ganhar dinheiro revendendo-o antes da conclusão da obra não está conseguindo se desfazer tão fácil do imóvel, como ocorria até o início de 2011. Com a renda comprometida, também não tem dado conta de arcar com as parcelas do financiamento, cada vez maiores.

Os especuladores, que se deram bem num passado recente de alta valorização do metro quadrado, agora se veem com a corda no pescoço. Para fugir da inadimplência e não ter de devolver o imóvel à construtora, tentam passá-lo adiante por preços menores do que os cobrados pelas empresas, o que explica, em parte, a redução de valores em regiões do Distrito Federal, como Águas Claras e Noroeste.

A procura pela área de comercialização de ágios em uma grande imobiliária do país aumentou 75% no primeiro semestre, na comparação com igual período do ano passado. Em um único empreendimento de Taguatinga, pelo menos 20 proprietários tentam repassar o imóvel desde janeiro. Nos anúncios, eles chegam a sugerir a troca do ágio por algum carro de valor equivalente.

As construtoras tentam ajudar os clientes, dividindo as faturas maiores ou oferecendo a possibilidade de transferir a quantia paga para imóveis de menor valor. Ainda assim, em um mesmo prédio de Samambaia, só nos últimos dois meses, uma empresa fez cinco distratos. A devolução é realizada em até 10 parcelas.

Ressaca

A rescisão do contrato tem custado ao comprador, em muitos casos, mais de 30% do valor pago. Em média, toda semana chegam, ao Ministério Público do DF e Territórios (MPDFT), três reclamações envolvendo compra e venda de imóveis. “As pessoas compraram para revender, mas não estão conseguindo. Ao fazerem uma análise mais criteriosa do contrato, acabam encontrando falhas com mais facilidade”, comenta o titular da 2ª Promotoria de Defesa do Consumidor, Leonardo Bessa.

Em geral, os investidores têm aceitado preços de metro quadrado até 15% menores que os praticados pelas construtoras. “Ao trabalharem com valores abaixo das tabelas, os especuladores acabam atrapalhando a recuperação do mercado”, observa o vice-presidente de Indústria Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil do DF (Sinduscon-DF), Adalberto Valadão Júnior.

A “ressaca do ágio” não se restringe a Brasília. Em todos os grandes centros, entre 2008 e 2010, a grande oferta de crédito, aliada à queda de juros, rompeu com um período de estagnação que durava 15 anos. Lançamentos se proliferaram, e os preços dispararam. No auge do boom imobiliário, todas as unidades de um empreendimento chegavam a ser vendidas em poucas horas. Estimulados por corretores, houve quem comprasse 10 apartamentos de uma só vez para revendê-los quase imediatamente, ganhando o percentual da valorização intensa e rápida daquele período.

O excesso de oferta e as mudanças econômicas esfriaram os ânimos, e os ágios viraram um problema. “O ganho previsto pelos investidores não aconteceu porque o mercado se estabilizou. Vai continuar crescendo, não na mesma velocidade”, diz o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Martins.

216 comentários:

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Anônimo disse...

concordo plenamente!!!!!!!!!!

Anônimo disse...

Uma coisa que me irrita no site dos bolhotas é a reação deles quando alguém fala sobre financiamento: "mimimi vai ficar 35 anos pagando, mimimi 35 anos, o resto da vida...". Esse reducionismo, como se todo mundo que contraísse financiamento não tivesse educação financeira e não tivesse condições de quitar a dívida antes do prazo (deve ser o caso deles), é de uma má vontade, pra não dizer burrice mesmo. Como a Kassia vive dizendo, financiamento imobiliário hoje é o melhor negócio do mundo. Em prazo longo, melhor ainda: a prestação fica baixa, tornando possível uma poupança paralela para quitação antecipada.

Bolhotas e sua desonestidade intelectual...outro dia mesmo tinha um lá - que dizia trabalhar na China, sei lá - que disse conseguir juntar 400 mil em dois anos, mas "jamais ia comprar imóvel na banânia". Tentei responder mas fui bloqueado, como é praxe por lá. Ora, vá mentir pra sua mãe, seu pobre.

Kássia Tavares disse...

Anônimo10 de setembro de 2013 21:45,

Obrigada pela contribuição.
Tem muita gente por aí que insiste em bobagens sobre o Noroeste.
Dizem que se vende a 7k/m2. Mentira.
Recebo pedidos na área de contatos de gente querendo saber se é possível comprar apto no NW a 5 ou 6k/m2. Impossível.
Mas é esse tipo de ilusão que vendem de malucos como o BI.
Aqui eu procuro colocar a realidade dos fatos.
Aconteceu uma bolha de distratos no NW. Sim.
Mas quem acha que isso vai afetar as construtoras, e que em algum momento elas vão vender barato. Esquece.
As construtoras têm crédito a perder de vista, de tudo quanto é banco oficial.
Dinheiro não é problema.
Agora, uma coisa é certa. Agora é O MOMENTO de comprar no Noroeste.
Dá para escolher quadra, prédio, local, andar, vista e o escambal.
Tem oferta de monte. Para todos os gostos e bolsos.
E tem gente comprando. O bairro vai ficar show. O melhor de BSB. Em cinco anos.
E quem comprar, sorrirá. Quem esperar, vai chorar. É sempre assim.

Anônimo disse...

Que as construtoras fiquem para elas com todos os imóveis fechados, durante anos e anos...já que elas tem tanto dinheiro assim e não precisam pedalar.

Anônimo disse...

Custo de oportunidade serve para REAVALIAR se um investimento é bom ou não. Atualmente ganhar dinheiro com aluguel está perdendo feio do pior investimento do mercado, que é a poupança.

Se para você custo de oportunidade não serve para nada é porque você é ignorante no campo da economia. Continue ignorante que se dará muito bem.

Anônimo disse...

Kássia Tavares, porque você é tão irritada e gosta tanto de falar mal das pessoas que discordam da sua opinião?

Acredito que muitas pessoas estão deixando de comprar imóveis por concordarem que estamos vivendo uma grande bolha imobiliária, assim como já está sendo dito a todos os ventos no exterior, e talvez por isso, seus negócios estejam em queda. Mas não fique com raiva, você já lucrou muito.

Mas foi tão arrogante de pensar que todos pagariam qualquer preço, que agora os negócios estagnaram.

Pois é, lembre-se, nos negócios, ambição faz parte, mas ambição demais é prejudicial.

Aprenda!

Anônimo disse...

Essa é umas discussões mais absurdas que eu já vi neste site, e olha que são muitas. Vou pegar um exemplo que conheço e seguir pela linha de pensamento da Kassia, um indivíduo que comprou um imóvel a 30 anos por um equivalente a 50k, pra ele obter um retorno de 1,75% ele teria de alugar por 875 reais, contudo o apartamento atualmente tem preço de mercado de 250k, se vendesse o apartamento e colocasse no investimento mais seguro, a poupança, ele teria retorno de 1542 reais. Se nosso amigo acima procurasse a rentabilidade baseada no que ele investiu há 30 anos estaria perdendo alguns milhares de reais, mas é óbvio que nosso amigo não é um idiota e sabe o valor de mercado de seu imóvel, por isso calcula o aluguel baseado neste valor, que é de 1800 reais, ou seja uma, rentabilidade de 0,72%, que aliás é maior que a da poupança e CDB.

Acho que qualquer pessoa tem a clara noção de que 200k hoje, não valem a mesma coisa que 200k há 5 anos atrás, há 15 anos com 200k se comprava um bom apartamento, há 5 anos dava-se a entrada em bom apartamento, hoje não serve nem de entrada em kitnet porcaria.

Nestes cincos anos trilhões de dólares forma injetados na economia sem qualquer lastro, some-se a isso fatores óbvios da economia como a inflação que mesmo a oficial, a qual esta longe de ser a real, desvalorizariam os 200k investidos inicialmente.

A Kassia me lembrou um filme, Austin Powers, não sei se você já assistiu Kassia, mas no filme o vilão ficou congelado por uns 20, 30 anos e acorda nos tempos atuais e arma um plano para chantagear o governo americano e como resgate ele pede uma quantia que ele achava ser absurda, 1 milhão de dólares mas seu comparsa o alerta que só suas empresas valiam mais de 2 bilhões de dólares.

Anônimo disse...

O amigo aí de cima foi muito feliz em suas colocações.
Esse blog pode ter alguns defeitos, mas tem o mérito de aceitar opiniões divergentes, é democrático.

Anônimo disse...

Boa tarde.
Acompanho sempre a discussão de vcs......acabei de vender meu apto na asa norte por 10.000 o metro...vendi bem rápidoo...anunciei faz 2 meses e já vendi.... e vendi bem....ntão acho que o mercado não está tãoooo parado assim.....
Comprei um apto no noroeste em 12/12 para morar, com previsão de entregano final de 2014.
Paguei 8.700 o metro..apto grande, de 156 metros.. ótima planta....acho q fiz um bom negocio, porque um empreendimento deste porte não compraria nunca aqui na asa norte....nem imagino o quanto valeria na asa norte ou sul....então, tenho certeza de que fiz acertei na aposta.... é uma otima localização.....a estrutura lá a cada melhora....é perto das redes de mercados , hospitais, shoppings....e sempre passo por lá, vejo as melhorias e a evoluição do bairro...poderia estar melhor, mas tudo no inicio nesse pais é assim....Penso que no final do ano q vem, que é quando receberei o meu apto, acho que lá estará bemmmmmmmm melhor.......não tenho dúvido disso..Outra coisa, comprei já sabendo das dificuldades do inicio....se não quisesse passar por nenhum problema, teria comprado um menor na asa norte ou sul....isso é fato...por isso não reclamo...
Acho que cabe a cada um investir seu dinheiro onde e no que quiser...não gosto de críticas de pessoas que desvaloriam e falam mal apenas pelo fato de não poderem comprar ou porque não apostam no novo bairro.....
Se acham que lá não vale o que pedem, não compre, só isso......
Se o mercado está devagar ou não, isso eu não sei, porque não acompanho muito, mas que eu vendi o meu bemmm rápido e muito bem,ahh eu vendi..isso é fato...foi sorte?? pode ser.....só vendo pra crer...O futuro a Deus pertence....vamos acompanhar o desenrolar do bairro e od mercado.....abç pessoal.....

Anônimo disse...

Impressionante o mundo do pessoal do bolha.
Fico imaginando o tipo de imovel que esse povo mora de aluguel, no qual eles ameaçam sair e o proprietário implora para eles ficarem.
Tenho dois aptos de aluguel. Um adquirido em 2000 e outro em 2003.
Nunca ficaram sem alugar. Quando o inquilino sai, normalmente o próprio inquilino já indica alguém para ficar no apto.
Quer saber por que bolhota?
Porque ambos ficam ao lado da praça da liberdade em BH.
Se informe e veja se lá alguém tem problema com vacância.
Vcs que utilizam esses argumentos ridículos de que o proprietário vai ficar 1 ano com o imóvel fechado deve ser moradores de bairros que ficam onde judas perdeu as botas.

Anônimo disse...

Anonymous 11 de setembro de 2013 12:38, você realmente é um cara de sorte, pois é muito raro ver alguém vender por 10 mil reais o metro quadrado no plano, ainda mais com somente 2 meses de anúncio. Tenho escritório imobiliário e acompanho a velocidade de venda dos meus imóveis e dos concorrentes também, e no seu caso, você teve muita sorte por vender rápido. Sucesso no novo apartamento.

Anônimo disse...

Senhor proprietário do blog,

Não entendo porque usa de argumentos absurdos quando quer convencer alguém que a rentabilidade de aluguel é baixa.

Atualmente é um fato, não precisa de argumento. E daí você usa o valro do imóvel comprado há anos para comparar com o aluguel hoje.

Em 2003 era possível comprar uma quitinete no Sudoeste por 60 mil reais, se hoje em 2013 alugo por 1 mil reais, então tenho a rentabilidade de 1,6% ao mês? Errado, porque a rentabilidade é medida em relação ao valor do bem, e o valor do bem em 2013 não é 60 mil reais (valor pago em 2003), mas 200 ou 250 mil reais, valores avaliados pelo mercado, que reduzem a rentabilidade para 0,4% ao mês.

A rentabilidade baixa do aluguel é fato, e contra fatos não há argumentos.

Receio que esteja passando por momentos bem turbulentos em sua imobiliária, daí sua ânsia em tentar provar que está tudo bem.

Boa sorte nos próximos comentários, até agora você não me convenceu. Se eu estivesse procurando um apartamento vendido por você, perderia negócio na hora.

Tomara que seus clientes nunca descubram seu nome real, porque isso aqui é um grande mico para um profissional que pretende zelar pela sua reputação profissional, sobretudo do ramo imobiliário, que anda tão calejado diante de notícias de problemas em várias cidades.

Anônimo disse...

Kássia Tavares, quem comprar também vai chorar:
a) pagou caro para morar no meio do mato
b) pagou caro mas nem padaria tem no bairro
c) pagou caro e vai pagar mais caro ainda quando a TR (que reajusta o financiamento - favor ler seu contrato no ponto que o gerente do seu banco não te avisou, nem seu corretor) subir para além de 0.

Sabe quem está rindo, construtores e corretores de imóveis, e talvez nem eles, porque não tem encontrado compradores.

Quem ri por último é quem não está endividado!

dimarcinho disse...

Essa conta não é tão simples assim;

Digamos que a compra foi feita a 300k e hj o apt esteja em 700k
Só de vender o mesmo, já vai morrer numa grana de IR, que no caso seria 0,275*(700-300) = 110.000; fora algumas taxas q eu sei q existem e chuto q deve dar uns 20mil, então na verdade o nosso amigo irá morrer em 130.000 só nessa operação.

Assim, ficará com líquido na mão: 700-130 = 570.000

Há títulos hj pagando facilmente na casa dos 11% (com vencimento em 2017). Isto significa receber R$ 62.700/ano, que é equivalente a R$ 5.225/mês

O 'problema' disso é que qdo chegar em 2017 vc terá os mesmos 570k em mãos.

Se utilizarmos os títulos com correção pelo IPCA, então acha-se fácil pagando 5,45%aa. Isto daria R$ 31.065/ano, ou ainda, R$ 2.588,75/mês, o que é inferior aos R$ 3.500.

No primeiro caso é vantajoso trocar, mas há o risco do imóvel subir até 2017.

Já no segundo caso, apesar do título ser corrigido pela inflação (no caso, corrigindo com o IPCA a 6%, fecharia 2017 com R$ 720k), o cupom recebido seria inferior ao aluguel.

Não me parece boa opção mudar neste caso.

Anônimo disse...

Obrigada Anonymous 11 de setembro de 2013 13:40..Realmente, tive muita sorte mesmo. Minha quadra é muito boa, 212 norte.......apto todo reformado, novo, só tem 6 anos..então vendi bem....e bem rápido mesmo, Graças a deus....Na verdade, já coloquei pra vender bem antes de receber o meu do noroeste, já com medo de não vender bem, se fosse em cima da hora....e deu certo..vendi à 10.000o metro....já vou liberar o imovel essa semana e aluguei um no mesmo bloco e morarei lá de aluguel até receber o meu em 2014....Muito obrigada pelas felicitações...abç.....

Anônimo disse...

custo de oportunidade é a melhor oportunidade que VOCÊ tinha. Só isso.

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