quarta-feira, 21 de setembro de 2011

Expansão do crédito imobiliário no Brasil depende de decisões governamentais

O crédito é um dos principais responsáveis pela expansão do setor imobiliário no Brasil nos últimos anos. Entretanto, em que pese sua expansão, que passou de cerca de 1,5% do PIB em 2003 para os atuais 4% do PIB, com estimativa de chegar a 6% em 2014, o fato é que essa parcela ainda é muito pequena quando comparada com outros países. Nações desenvolvidas como Austrália, Estados Unidos e Reino Unido, por exemplo, o crédito imobiliário atinge algo como 80% do PIB, e mesmo em mercados de países latino-americanos, como Chile e México, esse indicador atinge valores como 15% do PIB. Esses números evidenciam que há muito espaço para a expansão do crédito imobiliário no Brasil, mas a questão que fica é: de onde virão os recursos?

Credito imobiliario no Brasil - poupança : captação x concessão de financiamentos

O gráfico acima, elaborado pelo Núcleo de Real State da POLI-USP, mostra que o principal instrumento de fornecimento de recursos para o setor imobiliário - a Caderneta de Poupança - mostra sinais de esgotamento, tendo em vista o descompasso entre a captação e a concessão de empréstimos. Caso esse problema não seja resolvido, em um curto espaço de tempo o crédito imobiliário no Brasil pode entrar em colapso.

Felizmente, tanto governo quanto mercado estão discutindo alternativas. No que respeita a Caderneta de Poupança, o que parece mais provável que aconteça é uma redução do nível de encaixe compulsório no BC dos recursos da poupança, que está atualmente na cada dos 20%. Uma redução desse percentual levaria a uma maior disponibilidade de recursos financeiros nas mãos dos agentes financeiros, ampliando o crédito imobiliário.

Outras formas em discussão são o desenvolvimento de modalidades de financiamento baseados em mecanismos de mercado, como Securitização de Recebíveis. Entretanto, esses instrumentos de mercado ainda são bastante restritos e pouco desenvolvidos no Brasil, levando a conclusão que no curto / médio prazo uma redução no compulsório associado à Caderneta de Poupança é o mecanismo à disposição do governo para enfrentar as restrições que se vislumbram no crédito imobiliário no Brasil.

Fonte: Poli-NRE

6 comentários:

Rafael M disse...

Um problema: Em 2010 o Brasil bateu dois recordes -- o de financiamentos imobiliários e o de lançamentos imobiliários. No entanto, há um intervalo de 3 anos (aproximadamente) entre o momento que um empreendimento é lançado e o momento em que ele pode pegar o financiamento imobiliário a partir do SFH (apenas depois da entrega do imóvel).

Assim o recorde de financiamentos de 2010 aconteceu em decorrência do recorde de lançamentos de 2007.

Agora os imóveis lançados em 2008, 2009, 2010 e 2011 precisarão de financiamento também -- num contexto onde os recursos da poupança já se esgotaram. De onde virão esses recursos? Eles virão com a mesma taxa subsidiada de 10-11% que o SFH oferece?

Porque se não vierem, a seguinte situação pode acontecer: uma pessoa pagando 15% de juros em um imóvel de 80 m2 que adquiriu por 700 mil em São Paulo. São R$ 105 mil por ano, de juros.

Rafael M disse...

Complementando, apenas esse fato (noves fora ações do governo), implica que não sei se houve ou não bolha, mas que haverá quem queira sair do mercado o mais rápido possível, isso sim haverá. E se não em preços nominais, mas certamente em preços reais, os imóveis perderão valor.

Kássia Tavares disse...

@ Rafael, os recursos da poupança não se esgotaram, e como mostrado no artigo acima, basta ao governo reduzir o encaixe compulsório da poupança de 0,2 para 0,1 que dobrará a disponibilidade de recursos para financiamento da habitação.

Um abraço.

Rafael M disse...

@ Kássia: *Se* isso acontecer (talvez não, porque seria inconsistente com a política monetária e as ações macroprudenciais do BCB), o volume da poupança disponível não dobraria, mas sim aumentaria 12,5% -- um pouco mais de R$ 20 bilhões.

Se em 2010 foram financiados R$ 70 bilhões (em 12 meses), isso significa que R$ 20 bilhões adicionais se esgotariam em 3-4 meses.

Simplesmente adiamos o problema.

Kássia Tavares disse...

CEF garante os recursos para financiamento imobiliário por mais 10 anos.

http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2011/10/24/compra-de-imoveis-com-recursos-da-poupanca-esta-garantida-por-mais-dez-anos.jhtm

Flaviohertel disse...

Não há nada de realmente consistente na reportagem no sentido de dar garantias (reais) que haverá credito a "baixo" custo pelos próximos 10 anos como o mercado imobiliário precisa. Fica evidente que isto dependerá de uma serie de variaveis, dentre elas uma forte queda dos juros para viabilizar na pratica um possível processo de securitização que, quem sabe, poderia continuar a financiar o setor ainda que com taxas de juros um pouco mais elevadas que as atuais, afinal, o investidor que aplicar em securitização irá exigir um retorno maior que a poupança, uma vez que este tipo de investimento incorre em riscos maiores que a mesma e, portanto, precisará compensar o investidor para que o risco valha à pena. Alem disto, sobre o custo final da securitização para o tomador de credito deve-se computar ainda as taxas de administração cobrados pelas instituições financeiras para administrar os títulos. Diante deste cenário e do rápido esgotamento da poupança, fica dificil não prever um futuro de aumento de juros de forma mais significativa o que na prática pode ser desastroso para o mercado imobiliário que dado aos atuais preços é fortemente dependente de cresdito "barato" para sobreviver.

Em suma, a preocupação com a questão do financiamento imobiliário é muito grande, seria como mencionado desastroso para o setor se em 2013, no auge das entregas dos imoveis vendidos na planta em 2010, ano em que as vendas foram recordes, o custo do credito se elevasse "apenas" uns 2%. Boa parte dos compradores teria que simpleste devolver o imovel por falta de condições de financiar um bem com valor fortemente inflado dentro de uma nova realidade de juros ainda mais altos.

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