sexta-feira, 6 de julho de 2012

Maioria dos especialistas afasta o risco de bolha imobiliária no Brasil

O alerta dado há duas semanas pelo Banco Internacional de Compensações (BIS), que é uma espécie de banco central dos bancos centrais, ressaltando um possível formação de bolha de crédito foi refutado prontamente pelo governo e pelo Banco Central do Brasil. Para as autoridades monetárias brasileiras, o aumento no valor dos imóveis ocorrido nos últimos anos seria reflexo principalmente de um ajuste dos preços com os do mercado internacional.

Bolha Imobiliária - Kassia Tavares

Apenas uma minoria de especialistas acredita em bolha imobiliária

A tese da formação de uma bolha imobiliária é defendida por uma minoria de especialistas brasileiros, como William Eid Júnior e Samy Dana, ambos da Fundação Getúlio Vargas (FGV). Para sustentar isso eles apontam alguns fatores.

Eu continuo achando que é uma bolha. Só não dá para saber quando ela vai estourar”, diz William. Segundo ele, que é coordenador do Centro de Estudos e Finanças da FGV-SP, essa valorização dos imóveis não estaria sendo acompanhada pelo aumento dos aluguéis (que esbarraria na limitada renda da população) , uma vez que a renda mensal média de um brasileiro em idade economicamente ativa varia entre R$ 1.200 e R$ 2.400 (Censo 2010): “Os valores cobrados não chegam a ser tão altos. Ninguém aguenta pagar aluguel nesses níveis. O aluguel de um imóvel de 100 metros quadrados costuma variar entre 2.000 e 3.000 reais”, argumenta.

Para o professor Samy Dana, também da FGV-SP, “Esse pensamento da valorização é o pensamento da bolha, em que as pessoas sempre pensam que o ativo pode valorizar mais, mesmo após uma alta estrondosa”.

Sem risco de bolha imobiliária no Brasil

Existe apenas um consenso entre os especialistas: o ritmo no aumento dos preços dos imóveis dificilmente continuará o mesmo dos últimos anos, já que agora os preços estão mais elevados e, em casos específicos, até altos para padrões internacionais, como, por exemplo, os pontos mais nobres de Rio e São Paulo.

Para Aldo Mendes, diretor de Política Monetária do Banco Central, não existe temor de bolha imobiliária, uma vez que nosso sistema financeiro é bem sólido e o crédito vem crescendo de forma sustentável. Segundo ele, o modo como o crédito é concedido no País minimiza os riscos, além disso a figura da securitização, que teria culminado na crise dos subprimes nos EUA, é incipiente no Brasil: “o aprendizado dos outros países contribuirá para que tenhamos uma regulação de securitização bastante prudente”.

Miriam Leitão cita a solidez do Brasil e o baixo crédito imobiliário local como motivos para não acreditar em formação de bolha, ela cosidera o aumento dos preços dos imóveis um reflexo da demanda e não da especulação. Não ostante, apesar de recomendar o acompanhamento do aumento no índice inadimplência (que foi uma das causas da bolha norte-americana), a comentarista de economia da TV Globo afirma: “Tudo parece o enredo que levou outros países para crises das quais ainda não saíram. Mas não é exatamente. O Brasil não cometeu os excessos cometidos em outras economias, não criou as exóticas criaturas que esconderam o grau de risco dos papéis vendidos ao mercado, e tem medidas prudenciais mais rígidas. Uma notável diferença é o mercado de crédito imobiliário para pessoas físicas, que é de apenas 5,3% do PIB, aqui

Ricardo Amorim, economista, apresentador do programa Manhattan Connection e presidente da Ricam Consultoria, também vai por essa linha e, desde 2008, vem refutando os argumentos de que estaria se formando uma bolha imobiliária no Brasil prestes a estourar: “Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo o crescimento dos últimos anos, esse número é hoje de 5% do PIB”, explicou ele em sua coluna semanal na revista Isto É.

O comentarista econômico da TV Globo e da rádio CBN, Carlos Alberto Sardenberg também vê no baixo crédito imobiliário do Brasil – que está pouco acima de 5% do PIB (contra 40% ou 50% do PIB, no Chile, apenas por comparação) – um forte argumento contra a suposta formação de bolha: “Ainda há muito espaço para crescer sem bolha, porque ainda há demanda”. Situação bem diferente da realidade da Espanha, por exemplo, onde foi se formando uma bolha imobiliária, a partir do ingresso daquele país na União Européia e das consequentes farturas prazo e crédito barato, o que ocasionou um excesso de imóveis construídos, que não levou em conta a escassez de demanda, e, como resultado, sobraram mais de 1 milhão de apartamentos sem compradores.


Em sua coluna no jornal Estado de São Paulo, Celso Ming também descartou a possibilidade de bolha, uma vez que o estoque crédito no País não vai além de 50% do PIB. Ele também não vê semelhanças com o que ocorreu nos EUA, onde era comum haver 4 ou 5 refinanciamentos hipotecários como medida de estímulo ao consumo.

Outro fator importante listado por Ming é o limitado crescimento da renda familiar no Brasil divulgado pelo IBGE (5%): “Para um financiamento de um apartamento de R$ 300 mil, por exemplo, com entrada de 20% e prazo de amortização de 20 anos, a prestação inicial é superior a R$ 3,1 mil e a renda familiar exigida é de R$ 10,3 mil. Quantas famílias brasileiras poderão enfrentar essas condições, num quadro de desaceleração do PIB?”, argumentou.

Marcus Araújo, diretor da Datashore, vai além e está otimista: ele afirma que o mercado imobiliário está crescendo impulsionado pela demanda das classes C e D, e que “o momento é de euforia e que qualquer coisa que se faça vai ter mercado”. Segundo ele, a redução das taxas de juros e o aumento do prazo para financiamento dos imóveis deverão reaquecer o mercado, em breve, e que a recente desaceleração se deve em grande parte à diminuição da disposição de investidores.


Além disso, os dados da pesquisa da DataStore mostram que a intenção de compra em imóveis pode estar em ascensão, mostrando que a demanda por imóveis pode estar se aquecendo, e, assim, os preços passariam a apresentar valorizações adicionais. Há, inclusive, a sugestão de que os preços podem estar no vale, e que quem não comprar agora pode pagar muito mais caro. Veja mais sobre essa pesquisa em nosso artigo "Imóveis: momento de compra é agora, e quem adiar a compra vai pagar mais caro".

Os números no Rio de Janeiro

Os números demonstram que a valorização continua acontecendo por todo Brasil, porém em ritmo mais lento. A prova disso é que, em junho, a média do metro quadrado no Rio de Janeiro passou pela primeira vez na história de R$ 8 mil. Houve valorização média de 22% nos últimos 12 meses no Rio (contra 44% registrados em junho de 2011).

Mas é importante analisar cada caso, pois nem todas as regiões do Rio estão sujeitas aos mesmos agentes. Por exemplo, as obras em infraestrutura em locais específicos da Cidade Maravilhosa também influem diretamente nesse fenômeno e, nos últimos três anos, o valor metro quadrado subiu 67% na Barra da Tijuca e 65,4% no Recreio dos Bandeirantes, por exemplo, devido à cosntruções do túnel da Grota Funda, da Linha 4 do metrô e dos BRT. Já no bairro do Leblon, onde o metro quadrado é R$ 17.864, um fator muito importante e que deve ser levado em conta é a escassez de espaço nesse charmoso bairro.

Os números no resto do Brasil

Segundo aponta o índice FipeZap, os imóveis residenciais sofreram alta de 1,0% em junho (superior a maio), o que demonstra que a valorização continua, porém em ritmo mais brando. O preço médio do metro quadrado no Brasil é de R$ 6.661, sendo que o mais caro continua sendo Brasília, R$ 8.280. Em São Paulo, a média do metro quadrado atualmente é R$ 6.525.

Fonte: Imóveis - Lançamentos


14 comentários:

Unknown disse...

Quem diz no fim das contas se existe bolha ou não é o comprador final. Estou disposto a pagar R$ 1.000.000 em um apartamento de 3 quartos que há 5 anos era vendido por R$ 400.000 ou menos?

A minha renda acompanhou a alta dos imóveis?

Vale a pena pegar um financiamento em que mais da metade da parcela é para pagamento de juros, e somente a outra metade vai abater o saldo devedor?

Vale a pena comprar um apartamento na planta, sendo que várias empresas estão atrasando as obras e entregando imóveis com qualidade duvidosa?

Vale a pena?

Kássia Tavares disse...

Quem diz no fim das contas se existe bolha ou não é o comprador final. Estou disposto a pagar R$ 1.000.000 em um apartamento de 3 quartos que há 5 anos era vendido por R$ 400.000 ou menos?

Nesses 5 anos, os financiamentos imobiliários tiveram seus prazos alongados, e as taxas de juros cortadas pela metade. E isso fez a parcela de financiamento caber no bolso de um público muito maior, que saiu a compra e imóveis e fez os preços subirem. É o tal negócio: você pode não estar disposta a pagar, mas outros estarão. Isso é mercado. Em resumo: quem diz se há bolha ou não é o mercado, e não o comprador final.

Vale a pena pegar um financiamento em que mais da metade da parcela é para pagamento de juros, e somente a outra metade vai abater o saldo devedor?

O correto é tentar pegar o menor valor possível. E ir fazendo antecipações para quitar o financiamento no menor prazo possível. Quanto menor o prazo, menor os juros.

Vale a pena comprar um apartamento na planta, sendo que várias empresas estão atrasando as obras e entregando imóveis com qualidade duvidosa?

Vale e muito. Em Brasília o setor Noroeste está com preços muito convidativos.

E, sinceramente, não vejo isso de obras de qualidade duvidosa não. Não é uma prática generalizada de mercado. A competição de mercado faz com que a qualidade das construtoras seja ampliada ao longo do tempo. Então o que vemos no mercado é uma melhoria contínua da qualidade das obras entregues.

Rodrigo P disse...

Mas vc não acha que o poder de compra está diretamente ligado ao mercado???

Ou seja, se eu tenho, por exemplo, $500K na poupança tentando comprar um imóvel com o conforto que eu queira e dado que os imóveis vão valorizar uns 10% ao mes isso quer dizer que nunca conseguirei comprar o imovel dos meu sonhos.... A velocidade dos aumentos inviabiliza a compra...

Entretanto consigo alugar um imovel parecido com os dos meus sonhos. Bem parecido a custo honesto.

Somente eu penso assim.... todos irão reduzir o que querem comprar para um imóvel "caixa de fósforo" só pra dizer que é dono??? E arriscar toda a saúde financeira para pagar juros por 35 anos???

Não faz sentido....

Kássia Tavares disse...

Mas vc não acha que o poder de compra está diretamente ligado ao mercado???

Sim, claro. E o poder de compra aumentou muito nos últimos anos, seja em função da elevação da renda e também em função da redução das parcelas de financiamento.

Ou seja, se eu tenho, por exemplo, $500K na poupança tentando comprar um imóvel com o conforto que eu queira e dado que os imóveis vão valorizar uns 10% ao mes isso quer dizer que nunca conseguirei comprar o imovel dos meu sonhos.... A velocidade dos aumentos inviabiliza a compra...

Aí que entra a vantagem de comprar o imóvel na planta. Quando se compra um imóvel na planta, trava-se o preço do metro quadrado no valor de contrato. Então se ocorrer a subida de preço posterior, o comprador fica protegido dessa subida, arcando apenas com a valorização do INCC.

Entretanto consigo alugar um imovel parecido com os dos meus sonhos. Bem parecido a custo honesto.

Desculpa, mas não acho que alugar seja uma boa opção. Pode ser uma opção temporária, enquanto não entregam as chaves de um apto comprado em construção. Mas viver indefinidamente no aluguel é péssimo, pois não há segurança nenhuma: a qualquer momento o proprietário pode pedir o imóvel, ou os preços do aluguel subirem, e inviabilizar a permanência nesse imóvel.

Eu não recomendo em hipótese alguma. Eu não entendo como alguém pode falar que aluguel é vantajoso do ponto de vista financeiro. Observe a evolução dos preços dos imóveis nos últimos 15 anos e conclua você mesmo se foi vantajoso alugar ou comprar imóveis nesse período. Quem comprou nesse período viu os preços dos seus imóveis multiplicados por 300% ou 400% de valorização. E quem ficou no aluguel, agora está tendo que pagar um preço muito maior.

Então quem fala que alugar é vantajoso financeiramente está falando uma grande bobagem.

Somente eu penso assim.... todos irão reduzir o que querem comprar para um imóvel "caixa de fósforo" só pra dizer que é dono??? E arriscar toda a saúde financeira para pagar juros por 35 anos???

Você não pode querer comprar o imóvel dos seus sonhos na primeira compra. EM geral as pessoas compram um menor, quitam esse menor ao longo do tempo, depois partem para outro, e vão fazendo upgrades até chegar no imóvel desejado.

Unknown disse...

A compra de apartamentos na planta era um bom negócio na época em que os imóveis na planta eram mais baratos que imóveis prontos.

Mas esta realidade não existe mais.

Um exemplo é o Setor Noroeste. Pedem mais de R$ 9.000 pelo metro quadrado, que será reajustado ainda pelo INCC, que não é pouco, pois o reajuste não é somente sobre a parcela, mas sobre o saldo devedor.

E se você olhar nos classificados, há muitos apartamentos em bairros bem melhores, como a Asa Sul, Asa Norte e o Sudoeste, com comércio excelente e tudo pronto, pelo mesmo preço, ou até mais barato.

Então, para que pagar mais caro, e ainda correr todos os ricos de comprar apartamento na planta?
1. demora na entrega
2. cobrança de corretagem do comprador
3. apartamentos com medidas apertadas, quartos onde sequer cabe um criado mudo
4. cozinhas minúsculas
5. cláusulas que só favorecem a construtora
6. risco de falência da construtora
7. acabamentos de qualidade duvidosa, como tem muita gente reclamando na internet

Essa radiola velha e quebrada de que apartamento na planta é bom negócio não existe mais.

Apartamento na planta é bom para dono de construtora e de imobiliária.

Para compradores, é risco de uma grande dor de cabeça e grandes prejuízos.

Rodrigo P disse...

Sra. Kássia,não tem como dizer que os imóveis vão valorizar 300% na situação atual. E como comparar um aluguel de $2.500 por mês num ap de 190 m2 com uma prestação de $6000 por 35 anos neste mesmo ap??

Nem vou comentar o fato de atraso de entrega colocado acima.Não há como negar este fato.

Novamente, acredito que não sou unico nesta situação.

Permita me discordar deste seu cenário. Ele não está condizente com o futuro que se desenha...

Kássia Tavares disse...

A compra de apartamentos na planta era um bom negócio na época em que os imóveis na planta eram mais baratos que imóveis prontos.

Mas esta realidade não existe mais.

Um exemplo é o Setor Noroeste. Pedem mais de R$ 9.000 pelo metro quadrado, que será reajustado ainda pelo INCC, que não é pouco, pois o reajuste não é somente sobre a parcela, mas sobre o saldo devedor.


No caso do Noroeste, é possível comprar por até R$7.500/m2 no caso de pagamento à vista. Além disso, o Noroeste está muito mais barato que Asa Sul, Norte e Sudoeste, onde os lançamentos saem entre R$ 14.000 e R$ 15.000 o metro quadrado.

Como o Noroeste deve ficar até melhor que SQN/SQS/SQSW, entendo que ainda está barato, apesar de parecer "caro".

Observe que R$ 9k/m2 em um apto de 75m2 representa R$ 675.000 reais. Com esse valor não se compra imóvel novo, em quadras nobres do Plano e Sudoeste.

E se você olhar nos classificados, há muitos apartamentos em bairros bem melhores, como a Asa Sul, Asa Norte e o Sudoeste, com comércio excelente e tudo pronto, pelo mesmo preço, ou até mais barato.

Desculpe, mas não é possível comparar esses imóveis velhos e em muitos casos em elevador e garagem com os novíssimos e modernos do Noroeste. Se vc comparar imóveis novos, como alguns da SQN 311 212 213, verá que os preços estão bem mais elevados que o NW.


Apartamento na planta é bom para dono de construtora e de imobiliária.

Para compradores, é risco de uma grande dor de cabeça e grandes prejuízos.


O fato é que apto na planta é muito mais fácil de ser adquirido que apto pronto. Apto pronto vc precisa dar 30% de entrada e as parcelas do financiamento são pesadíssimas. Enquanto um na planta, com 5% de entrada vc já compra. E aí terá tempo para se programar para ir fazendo antecipações.

Kássia Tavares disse...

Sra. Kássia,não tem como dizer que os imóveis vão valorizar 300% na situação atual.

Ninguém disse que irá valorizar 300%. De onde vc tirou isso? Aliás, qualquer número de valorização (ou desvalorização) futura não passa de chute. E não fazemos chute neste site.
Eu apenas infiro que, mantidas as atuais condições econômicas, há uma tendência de valorização dos imóveis.

E como comparar um aluguel de $2.500 por mês num ap de 190 m2 com uma prestação de $6000 por 35 anos neste mesmo ap??

Essa parcela de 6000 entenda assim: uma parte dela (juros) é o aluguel do próprio apto, e o resto é amortização.

Ocorre que esses juros irão decair ao longo do tempo (sistema SAC) e o aluguel que vc pagaria, só irá subir. Além disso, em um apto seu, vc nunca poderá ser tirado arbitrariamente, como acontece com o aluguel.
E por fim, aluguel é consumo, enquanto o financiamento é investimento. AO final dos 30 anos, vc terá um imóvel para deixar para seus filhos, ou família, e ainda não terá que pagar aluguel na velhice.

Unknown disse...

Kássia, o pagamento de juros de financiamento não é investimento.

Pagamento de juros é juros.

E a taxa de juros cobrada pelos bancos brasileiros em financiamentos imobiliários é a mais alta do mundo. Aqui se paga 3 vezes o valor do imóvel, em virtude dos juros.

Assim, quem pretende comprar deve antes, juntar uma boa quantia, para depois pensar em comprar algum imóvel.

Unknown disse...

Kássia, o comprador final é o mercado. O mercado é feito dos compradores finais. Não é uma entidade que funciona sem se importar com coisas como: renda do público comprador; capacidade de financiamento; volume de ofertas no mercado e valor do aluguel.

Palíndromo disse...

"Essa parcela de 6000 entenda assim: uma parte dela (juros) é o aluguel do próprio apto, e o resto é amortização."

então pagar juros na compra de apartamento na planta seria como alugar um desenho? caro hein...

se parte da parcela de R$6.000 eh o "juros/aluguel" e a outra parte é amortização, e se com o valor de amortização também poderia pagar outro aluguel ("amortização/aluguel"), então comprar um apartamento em 35 anos seria como alugar o mesmo apartamento por 70 anos!!! como eu não espero viver tanto tempo, então posso economizar alguns "aluguéis" simplesmente não comprando!!!

Daniel Seixas disse...

Depois do BIS, o banco central dos Bancos Centrais, agora é o FMI.

Fica cada vez mais difícil acreditar na "escola tupiniquim" de Economia.

http://www.valor.com.br/financas/2771276/fmi-ve-riscos-de-bolha-no-brasil-com-expansao-acelerada-do-credito

Daniel Seixas disse...

Pois bem, depois do BIS, o banco central dos Bancos Centrais, agora é o FMI.

Fica cada vez mais difícil acreditar na "escola tupiniquim" de Economia.

http://www.valor.com.br/financas/2771276/fmi-ve-riscos-de-bolha-no-brasil-com-expansao-acelerada-do-credito

Yuji disse...

Prefiro acreditar que esse raciocínio adotado pela Kassia seja apenas teimosia. Não é possível alguém não observar nenhuma vantagem financeira em alugar um imóvel, ainda mais com os preços destes atualmente.
Mesmo utilizando o exemplo do colega Rodrigo P, ao invés de parcelas pesadíssimas de 6000 reais, onde metade são juros, prefiro investir a diferença deste ao aluguel, em renda fixa, tesouro direto ou mesmo ações. Posso afirmar que em um prazo muito menor que 35 anos eu compro este mesmo imóvel-investimento à vista.

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