terça-feira, 4 de setembro de 2012

Fipe-ZAP mostra que valorização de imóveis se acelera em SP, RJ e Brasília

A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da USP - FIPE - divulgou o indicador de valorização dos imóveis relativos a Agosto de 2012 - Índice Fipe Zap. O índice FIPE-ZAP é usado pelo Banco Central do Brasil para avaliar a situação do mercado imobiliário.

Brasilia - Bolha Imobiliária

O indicador Brasil, que é uma média das seis principais regiões metropolitanas que fazem parte da medição, apresentou valorização de 1% em agosto - o mesmo índice apresentado em julho e junho.

Entretanto, quando se observa os dados relativos às cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, constata-se que há uma aceleração no processo de valorização, conforme pode ser visualizado no gráfico abaixo, que mostra a variação mensal do índice FIPE-ZAP em 2012 (o último dado - mais à direita - é o relativo à agosto de 2012).


Em São Paulo, a valorização subiu de 1,32% em julho para 1,4% em agosto, enquanto no Rio de Janeiro pulou de 1,07% para 1,2% em agosto. Já Brasília veio de uma desvalorização de 0,11% em julho para um ganho de 0,2% em agosto.

Quem acompanha este blog sabe que nossa opinião é a de que o mercado imobiliário passou por um período de baixa valorização (em decorrência da freada na economia brasileira), mas que a partir do segundo semestre de 2012 esse processo começaria a ser revertido, com uma intensificação da valorização dos imóveis.



Os números do indicador FIPE-ZAP mostram que até agora nossa opinião se mostrou acertada. Isso ocorre pois nossos artigos são fundamentados em fatos e em modelos econométricos, como o do BIS e da Universidade de Yale, os quais permitem antever que um processo de aceleração do crescimento econômico associado com uma redução de taxa de juros tem elevada probabilidade de levar a uma valorização dos imóveis.

Isso faz com que quem acredita que os preços dos imóveis irá cair, como, por exemplo, aqueles que acreditam em profecias sobre uma suposta bolha imobiliária brasileira, está acumulando prejuízos enormes, como o de uma consumidora que perdeu R$ 75.000 reais por acreditar em tais boatos, como pode ser visto aqui e no vídeo abaixo.



Assim, como a economia brasileira está apresentando aceleração em seu processo de crescimento econômico e redução de juros, o cenário mais provável - e é o que vem ocorrendo na prática como mostra o FIPE-ZAP - é o de mais valorização dos imóveis a partir de agora (mas que será sentido com mais intensidade a partir do último trimestre de 2012), o que permite-nos inferir que, quem não comprar imóvel agora, vai pagar mais caro no futuro.

23 comentários:

Unknown disse...

Segundo o mais famoso paper de Yale sobre o que é uma Bolha imobiliária, o principal argumento desta blogueira é o maior indicador de bolha imobiliária:

Página 299:
"First-time homebuyers may also worry during a
housing bubble that if they do not buy now, they will not be able to afford
a home later"

Fonte:
www . econ.yale.edu/~shiller/pubs/p1089.pdf

O paper é de 2004. Ou seja, cara blogueira, a senhora está pelo menos 8 anos atrasada nesse argumento não só fraco, mas que reafirma tudo aquilo que a senhora tem procurado negar: Bolha Imobiliária no Brasil.

Unknown disse...
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Kássia Tavares disse...

Prezado, Ellim, não sou eu que estou negado a bolha. São os fatos que a negam. Eu apenas estou narrando-os.

Além disso, não usamos apenas um argumento neste blog para sustentar nossa opinião de que não há bolha imobiliária nenhuma no mercado brasileiro. Existem inúmeros argumentos e artigos que abordam desde relações entre preços e aluguéis, consumo de cimento, nível de crédito imobiliário, e, além disso, fomos o primeiro e único blog que trata de bolha imobiliária que pesquisou o assunto seriamente, e trouxe para a Internet brasileira, com artigo traduzido e etc, o estudo acadêmico que propõe o modelo para o preço dos imóveis.

Além deste blog, apenas recentemente um outro artigo, de um operador de mercado da bolsa, um tal de Marcelo Lemos, escreveu um artigo falando do modelo do BIS e de Yale.

http://www.forexpros.com.pt/analysis/existe-bolha-imobili%C3%A1ria-no-brasil-%20-5861

Ocorre que o artigo acima é ridículo, para dizer o mínimo. Começa pelo fato de que o sujeito que cometeu o artigo não entendeu o modelo, já que começa falando de PIB-Percapita, sendo que o modelo nem fala de pib-percapita. Ele fala de PIB.

Ou seja, enquanto outros blogs por aí levam lixo para seus leitores, como profecias e coisas do tipo, nós aqui levamos opinião fundamentada. Quem quiser contra-argumentar com fatos, que fique a vontade. Até agora, porém, os fatos nos deram razão. E os preços começaram a se acelerar, como estamos falando há pelo menos uns 6 meses.

Unknown disse...

OBS: Foi muito irônico o Estadão publicar este artigo logo depois desta blogueira soltar este post.

Kássia Tavares disse...

Caro Ellim, não é necessário ficar cortando os links para postar neste blog. Aqui você pode copiar e colar o link da notícia do jeito que ele sai do navegador que o sistema não irá bloqueá-lo, ok?

Unknown disse...
Este comentário foi removido por um administrador do blog.
Kássia Tavares disse...

É a velha vitória da competente imparcialidade (Estadão), sobre a incompetente parcialidade da desinformação (Este blog).

Acho que você não entendeu nem o meu post e nem o do Estadão. O artigo do Estadão confirma todos os dados mostrados aqui. E o meu post fala de SP, RJ e BSB, onde os índices de valorização mostraram aceleração de julho para agosto.

Isso são fatos! Inclusive mostrados no gráfico do artigo. Ah, em tempo: seria interessante se você soubesse fazer algo melhor que ficar postando noticia de outros sites.

Kássia Tavares disse...

Querido Ellim, você deveria voltar para o Bolha Imobiliária, pois lá sua incompetência e falta de conhecimento ficaria nem acompanhada ao lado dos profetas que escrevem lá.

Deixa eu desenhar para você: o indicador Brasil mostrou variação de 1% em agosto - a mesma variação de junho. E, nos mercados analisados por este post, que são o de SP, RJ e BSB, ocorreu aceleração da valorização, como mostrado no meu artigo, e no post do Estadão. Isso são fatos, e querer negá-los, como o que vc tenta fazer, só revela o grau de sua desinformação e desespero.

Você e demais bolhotas acreditam que vão fazer preços de imóveis caírem no grito. Leia você o post de Yale, se não tiver competência, leia o meu artigo sobre o assunto, que está bem explicado lá, ok? Quando você souber fazer algo mais do que postar notícia de site, você pode voltar a falar comigo, ok?

Carlos Wagner Flore disse...

Kassia

Sua arrogancia e prepotencia me deixam estupefato. Voce se julga uma analista e seus artigos verdadeiras obras primas de tendencias economico financeiras.

Na verdade, o que me intriga é o fato de voce ser uma corretora de imoveis e viver de comissões. Afinal, !vendedores de imoveis", como sabido, são profissionais que, invariavelmente, não tiveram sucesso em nenhuma outra profissão, então resolvem ganhar a vida como vendedores. Mas egocentricamente passam a se auto denominarem analistas, consultores imobiliarios, quando na verdade vivem de gogó, falam muito sobre todos os assuntos e não são especialistas em nada.

Quando muito sabem fritar um ovo...

Sua postura não condiz com uma pessoa de sucesso, não se engane e não tente enganar os outros.

Suas analises são mediocres. Eu gosto de vir aqui pra dar risada. Seu blog é referencia em rodas de amigos como um lugar bizarro. Digamos é o umbral do mundo virtual.

Conselho: Volte a tomar seus remedinhos faixa preta, vc esta ´piorando rapidamente.

Kássia Tavares disse...

Oi Carlos, por que tanto ódio nesse coraçãozinho para com os corretores de imóveis? Desvalorizar a profissão dos outros não leva a nada. Não existem profissões melhores ou piores. Vivemos em um país livre onde cada qual exerce a atividade que mais lhe aprouver.
Além disso, é importante observar que todo complexo de superioridade é, na realidade, um complexo de inferioridade mitigado. Portanto, quem quer desmerecer a profissão do outro, na realidade sente-se inferiorizado e usa isso (ódio e tentativa de desqualificação) como arma. Espero que você seja feliz na sua profissão como eu sou na minha.

Sysrei disse...

Valorizou, mas aqui em Santos estão dando desconto de até 40% e as moças das setas sumiram. Vi corretor fazendo panfletagem de terno numa das principais avenidas aqui.
Tudo vazio. Tem um prédio que colocaram uma placa e estão fazendo de estacionamento por hora ou mensalista. Nunca vi isso aqui. Algo não vai bem.
Tem outro edifício que está na justiça nessa mesma avenida, pois as obras pararam, pois não vendeu nem metade.

Unknown disse...

Kássia, porque você perde tanto tempo escrevendo artigos defendendo a valorização eterna?

Não é melhor concentrar seus esforços nas vendas dos imóveis?

Unknown disse...

Kássia, sabe porque as pessoas tem raiva dos corretores?

Porque a grande maioria deles mentem e omitem. Mentem áreas dos imóveis, mentem localização (como o famoso Park Sul, que na verdade é Guará), mentem posição do imóvel (é poente, mas falam que o sol é suave kkkkkkkk), omitem problemas, etc.

E ultimamente, corretores de grandes imobiliárias vem omitindo a cobrança da corretagem do comprador, e isto está ensejando milhares de ações judiciais requerendo a devolução dos valores.

Imobiliárias e Construtoras cobram Taxa Sati indevidamente
Postado por: Redimob
17/08/2012 10:04:08
Fonte: www.ultimoinstante.com.br

O advogado Alexandro Guirão explica que, dentro da legalidade, a cobrança pode ser combinada com o cliente e jamais ser imposta sem que ele saiba, ou que este valor esteja embutido diretamente no contrato do consumidor.
A comercialização de imóveis tem experimentado um momento único nos últimos tempos. De acordo com o Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP), em 2012 o volume de vendas será entre 3,5% e 4% maior que o registrado em 2011. A facilitação do crédito tem proporcionado uma concorrência acirrada entre empresas do setor e, consequentemente, algumas práticas abusivas surgem em prejuízo dos interesses do consumidor.

Uma prática muito comum é a imposição da cobrança de um serviço, chamado até mesmo de “taxa”, transmitindo para o consumidor uma ideia de obrigatoriedade: a TAXA SATI ou SATI (serviço de assessoramento ténico imobiliário). Um serviço para o consumidor adquirir o imóvel, em princípio, com mais segurança. Esse serviço, no entanto, já foi definido pelo Ministério Público como facultativo, ou seja, a cobrança pode ser combinada o cliente, mas jamais ser imposta sem que ele saiba, ou que este valor esteja embutido diretamente no contrato do consumidor.

“Mas, na prática, o corretor omite essa informação, ou diz que é obrigatório o seu pagamento. Até mesmo menciona que é uma imposição do sindicato. Isso é uma prática ilegal e o consumidor pode reaver o valor pago”, explica o advogado e ex-diretor do Procon de São Caetano do Sul, Alexandro Guirão. “As construtoras ou empresas imobiliárias autorizadas a comercializar o imóvel condicionam a aquisição do imóvel à contratação do serviço e isso caracteriza venda casada, proibida pelo Código de Defesa do Consumidor”, acrescenta.

Além disso, o advogado afirma que grande parte das empresas que se associam às construtoras/incorporadoras cobram pelo serviço o mesmo valor: o equivalente a 0,88% do valor do negócio, o que pode caracterizar cartel, já que não é um serviço regulado e que não existe tabelamento de preços para tal. “Se esse valor for cobrado do consumidor sem os devidos esclarecimentos, constitui prática abusiva e cobrança indevida, justificando a devolução do valor ao consumidor”, conclui Alexandro.

CRECI-SP concorda que taxa não deve ser cobrada

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-S P) também é contra à imposição dessa taxa, até porque considera que os serviços nela incluídos são inerentes à profissão de corretor. “Fica claro, então, que todo comprador de imóvel pode analisar o seu contrato para saber se este serviço foi combrado indevidamente. Se a análise for positiva, o consumidor pode mover uma ação judicial para reaver o valor integral deste serviço, acrescido de juros e correções”, explica o advogado. Vale lembrar que a ação pode ser contra aquele que está oferecendo o serviço, ou seja a imobiliária ou pelas houses (imobiliárias de constrtutoras).

http://redimob.com.br/post/61389ddb-2a4e-4d6c-805f-125b04ea1c36/imobiliarias-e-construtoras-cobram-taxa-sati-indevidamente

Kássia Tavares disse...

"Kássia, sabe porque as pessoas tem raiva dos corretores?

Porque a grande maioria deles mentem e omitem. Mentem áreas dos imóveis, mentem localização (como o famoso Park Sul, que na verdade é Guará), mentem posição do imóvel (é poente, mas falam que o sol é suave kkkkkkkk), omitem problemas, etc."


O Park Sul é tratado como Park Sul inclusive no Diário Oficial, observe na página 26:

http://www.buriti.df.gov.br/ftp/diariooficial/2002/01_Janeiro/DODF%20-%20004%20-%2007-01-2002/dodf%20se%C3%A7%C3%A3o%201%2007-01-2002.pdf

E até parece que é possível mentir sobre posição de um imóvel. Se ele é poente, não tem como falar que não é. E mais, tem gente que prefere poente aos nascentes.

Mas tudo isso que você fala é desculpa. Vocês, bolhotas, deveriam ter raiva dos "consultores" que lhes disseram que alugar era o melhor negócio do mundo e que o certo é deixar o dinheiro rendendo 1% ao mês e pagar 0,5% de aluguel.

Aí quando o imóvel valoriza, vocês têm precisam ficar sonhando com bolhotas para adquirí-los.

Garanto que nenhum corretor de imóveis recomendou isso nos últimos 20 anos em BSB, e quem seguiu seus conselhos, se deram bem até agora.

Além disso, tem o fato de que vocês não querem admitir que erraram e feio na decisão de postergar o investimento, e agora querem achar um culpado para isso. E tentam debitar a culpa em quem está mais próximo: corretores. E investidores também.

Só que essa postura não ajuda resolver o problema. O ideal seria vcs admitirem que erraram, e trabalharem para não errar mais. Mas pelo jeito, estão aí, sonhando com uma solução mágica (bolha) há mais de 3 anos, solução essa que não acontecerá.

Unknown disse...

Eu não moro de aluguel.

Unknown disse...

Kássia, eu não posterguei nenhum investimento, pois comprei imóveis antes da bolha inflar (2000 e 2005), e com certeza ganhei dinheiro, mas não preciso ficar desfilando. E ainda tenho sérias dores de cabeças com inquilinos e com imobiliárias desonestas.

O fato é que rentabilidade passada não garante rentabilidade futura, e os preços atualmente estão muito acima das condições normais de mercado, pois construtoras fizeram as contas dos valores dos imóveis igual fazem os donos das Casas Bahia: se a parcela cabe, então pode reajustar que vão comprar.

Mas esqueceram que a classe média alta é formada de pessoas instruídas e que sabem fazer contas, e todos chegamos a uma conclusão simples, ou melhor, duas:

1. não compensa no momento atual, comprar para alugar: rendimento pífio de 0,5%, quando não menos. Sem contar gastos com imobiliária e imposto de renda. E ainda correr o risco de ter o imóvel entregue todo estragado pelo inquilino.

2. não compensa comprar imóvel financiado, ficar 10, 15, 20, 30 anos pagando, com juros altíssimos, proteção jurídica do banco credor, e proteção zero do comprador. Portanto, muito mais seguro pagar aluguel em um imóvel melhor, em localização melhor. Se o aluguel é dinheiro jogado fora, os juros pagos para o banco também são.

E uma última observação, eu não moro de aluguel.

Engenharia Social e infiltração no meio corporativo disse...

Muito bom. Acho que quem acompanha o site do Bolha Imobiliária, talvez sejam pessoas que um dia tiveram a possibilidade de adquirir um imóvel onde o preço estava ao seu alcance, e hoje, nem de longe.

O sonho agora não é a casa própria, e sim "PLOC"rskkk.. da bolha imobiliária para talvez e por algum milagre possam adquirir seu imóvel dos "sonhos".

Quanto a crítica do nosso amigo Carlos Wagner Flore, talvez não se conforme de nós consultores de investimentos ganharmos mais que muitos pós-graduados e até mesmo diretores de empresa, apenas vendendo aquilo que talvez nem tenha condições de adquirir.

Kássia Tavares disse...

Olegário, os frequentadores do Bolha Imobiliária são eternos losers, que acreditaram na velha ladainha que "imóvel não é bom investimento". Muitos desses losers se acham o máximo e vivem dando "piti" por conta de erros de digitação alheios. Não perdem a oportunidade de corrigir os erros dos outros, e são incapazes de admitir que erraram feio e continuam a errar, já que, agora, estão na vã esperança de que milagres acontecerão e farão os preços dos imóveis chegarem onde eles podem pagar (que é 20% do valor atual..kkkkk - alguns nem isso...rs..rs.).

O mais interessante de tudo é que eles preferem tapar o sol com a peneira à enxergar a realidade. No site deles só se posta notícias de segunda linha, em geral de profetas da bolha, sem fundamentação alguma. Notícias como esta aí embaixo vc não vê lá:

http://www.politicaeconomia.com/2012/09/fitch-risco-baixo-de-bolha-imobiliaria.html

E eles continuam no erro ao procurar terceiros para debitar seus erros. Eles têm ódio de corretores, investidores e construtoras, pois são nesses que eles tentam depositar o erro que é deles.

Enquanto ficarem nessa de tentar atribuir aos outros os erros de suas responsabilidade, continuarão a ser eternos losers, remoendo ódio e ranço em sites de quinta categoria, como o Bolha, que, serve, ao menos, para nos divertirmos!!!!.

rbasttos disse...

Não é necessário ter um Phd em CHicago para explicar o que está acontecendo no mercado imobiliário. De qualquer maneira, elaborei um relatório econnômico e utilizei dados do setor confiáveis onde pude estruturar um modelo econométrico bastante sofisticado, sem nenhuma ajuda de computador, e também sem esquecer de recorrer aos meus conhecimentos de macroeconomia. Não gostei do resultado. Não satisfeito, usei desta vez um programa estatístico utilizado em todo o mundo acadêmico e o resultado foi o mesmo. Tenho enviado este relatório para as imobiliárias e construtoras do Brasil, e também para alguns amigos donos de corretoras que não entenderam o relatório por ser técnico demais. Como não sou arrogante, adaptei o meu relatório para o nível de conhecimento do meu leitor alvo. Acho que desta vez eles entenderam, embora alguns poucos tenham ainda dificuldade em compreender. Segue o resultado final do meu relatório:


PLOC PLOC PLOC PLOC

Kássia Tavares disse...

^^ Nossa! Que mané...

Zucco disse...

Não acredito em bolha a curto prazo, acredito em reajustes para baixo aos poucos, onde moro existem 4 sobradinhos, desses feitos as pressas e que custam absurdos, faz mais de 1 ano que estão a venda, e engraçado que mesmo não vendendo todo mês sobem o preço, aqui na rua onde moro temos 5 casas a venda 3 delas estão com placas a quase 1 ano, como o amigo de cima falou, qualquer pessoa instruída com um pequeno conhecimento em matemática sabe que os preços são impraticáveis, brasileiro não paga nem carro financiado, imagina casa em 30 anos..... qualquer crise como a de 2008 vai fazer desmoronar esse circo, como disse o amigo:

1. não compensa no momento atual, comprar para alugar: rendimento pífio de 0,5%, quando não menos. Sem contar gastos com imobiliária e imposto de renda. E ainda correr o risco de ter o imóvel entregue todo estragado pelo inquilino.

2. não compensa comprar imóvel financiado, ficar 10, 15, 20, 30 anos pagando, com juros altíssimos, proteção jurídica do banco credor, e proteção zero do comprador. Portanto, muito mais seguro pagar aluguel em um imóvel melhor, em localização melhor. Se o aluguel é dinheiro jogado fora, os juros pagos para o banco também são.

Eu moro em uma casa de aluguel, tenho o dinheiro para compra-la a vista, esse dinheiro está em R.F, ganho mais do que o dobro do valor do aluguel por mês em juros, portanto seria burrice compra-la, ou não? Bom, cada um acredita no que quer, mas creio que iremos ter uma desvalorização em torno de 30 a 40%, talvez até mais, pq qdo estoura uma bolha vemos panico generalizado, depois uma retomada de crescimento e estabilização......

Kássia Tavares disse...

Qualquer especulação sobre preços futuros não passa disso mesmo: especulação.

Não acredito em queda de 30% nos preços no curto/médio prazo pois para acontecer isso teria que ocorrer uma alteração (para pior) nas condições de crédito, e a tendência é exatamente a oposta - de melhora nas condições de crédito (vide a alteração no MCMV, hoje).

Assim, cada um faz suas apostas: quem está líquido na RF e morando de aluguel, pode ir se beneficiando dessa situação e ir monitorando o mercado. Se detectar uma disparada de preços imobiliários, pode mudar o posicionamento.

Eu, particularmente, só entraria em um financiamento de 30 anos se tivesse convicção que a evolução futura dos preços superaria a evolução do saldo devedor. Hoje, não tenho essa convicção.

Por isso eu entro em imóveis na planta, pois eles me fornecem "hedge" contra variações futuras de preços de imóveis. Mas, hoje, reconheço que é necessário muita pesquisa para achar bons negócios em termos de imóveis na planta. Mas eles existem. Não tenho dúvidas.

Unknown disse...

rbasttos, excelente análise. Meus cálculos convergem para a mesma situação. Sou professor de Economia e não fico tendenciando nada, inclusive quando um aluno meu quer investir em imóveis digo sempre o mesmo: 'compre na baixa, venda na alta'. Todos sabemos que a economia funciona de forma simples e cíclica, mas as pessoas gostam de sonhar. A BOLHA é inevitável, isso é um fato, o brasileiro não tem renda para esses valores, e pior, não temos 'demanda' para os preços praticados, a não ser pessoas 'alienadas' e 'enganadas' por 'profissionais' que estão visando apenas sua comissão. Tenho construtora e estou vivenciando o dia-a-dia do mercado imobiliário em minha cidade, Curitiba, onde ninguém mais compra para 'especular' ou 'investir' e sim para morar apenas. Temos vários prédios e condomínios sendo lançados e 'não' vendidos e várias construtoras quebrando, pois o investimento precisa ser pago. Enfim, acho que de forma simples, no formato compreensível para todos expus a 'tendência'.

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