terça-feira, 21 de agosto de 2012

Bolha Imobiliária onde? Ações de construtoras disparam na BOVESPA

Há apenas alguns meses atrás, quando as ações da GAFISA quase bateram em R$ 2 reais em função dos ajustes patrimoniais que a empresa estava sendo obrigada a fazer, publicamos um artigo mostrando os motivos pelos quais as ações da empresa estavam sendo punidas, e informávamos que "apesar dos prejuízo e da queda de seu valor de mercado na Bolsa de Valores, a GAFISA não tem o menor risco de falência".

GAFISA

Ao mesmo tempo, no site Bolha Imobiliária, alguns dos quadrúpedes que escrevem lá ficavam cada vez mais molhadinhos com a derrocada do valor de mercado da GAFISA pois achavam que o milagre pelo qual esperam fervorosamente há mais de três anos (queda do preço dos imóveis) ocorreria no caso de falência de uma construtora.

É evidente que para esses espécimes não adianta mostrar que o dispositivo legal do patrimônio de afetação impede que obras sejam paralisadas como ocorreu no caso da ENCOL pois, no caso de falência da construtora, os prédios em construção são de propriedade dos promitentes compradoras. Assim, basta contratar outra construtora e terminar a obra.

Além disso, para esses peregrinos da bolha imobiliária também não adiantou os balanços da GAFISA mostrarem que os R$ 900 milhões de reais em caixa afastavam qualquer risco de falência, pois os mesmos ficavam todos os dias torcendo como uns idiotas por mais quedas da GAFISA como se isso fosse ajudá-los a sair do aluguel. 



Como já dissemos inúmeras vezes, nós aqui não vendemos ilusões. Sempre afirmamos que não existia bolha imobiliária nenhuma no mercado brasileiro e que, tão logo as condições econômicas melhorassem, a trajetória dos preços dos imóveis iria apresentar novas valorizações.


Pois bem, observem o gráfico acima de valorização da GAFISA comparado com ROSSI, PDG REALTY e Brookfield nos últimos três meses, período no qual o papel apresentou valorização de 43%. Outra informação importante é o fato de que apesar de a GAFISA estar se destacando, as outras empresas do setor imobiliário estão na mesma trajetória de valorização.

Perguntar não ofende: onde estarão agora as patas daquele pessoal que ficava tripudiando sobre a queda das ações da GAFISA? Por qual motivo eles não aparecem mais para falar que o papel que quase bateu nos R$ 1,99, agora já supera os R$ 4,00 e anda se valorizando acima de 5% todos os dias?

É evidente que esse movimento de valorização das ações do setor imobiliário antecipa uma melhora de todo o setor em particular, e da economia brasileira em geral. Não é demais lembrar que julho apresentou recorde histórico de vendas de automóveis, e também há sinais inequívocos de que a economia brasileira está se acelerando, e de que o Banco Central pode tentar limites ainda mais baixos das taxas de juros.

Como mostra o modelo do BIS sobre os fatores que influenciam o mercado imobiliário, crescimento do PIB e queda de taxas de juros são fatores de elevação dos preços dos imóveis. Pois bem, daqui em diante teremos PIB cada vez mais acelerado e juros cada vez menores.

Esses fatores devem levar a uma aceleração na valorização dos imóveis a partir deste segundo semestre de 2012, sendo que o movimento deve ser sentido com mais força a partir do último trimestre, e, como informamos em artigo anterior, quem não comprar imóvel agora vai pagar mais caro no futuro.

27 comentários:

Henrique disse...

A bolha imobiliária não está relacionada diretamente ao aumento ou redução de ações em bolsa, até porque ações podem subir ou abaixar repentinamente. A bolha está ligada ao descolamento entre os valores dos imóveis e o poder de compra da população.

Perceba que um grande percentual dos imóveis comprados nos últimos anos tiveram como única finalidade a especulação, e agora, no momento da entrega, não estão encontrando compradores.

O resultado disto é uma grande quantidade de distratos, de devoluções. E um dos efeitos são os "descontos" e feirões promovidos por várias construtoras.

Rodrigo P disse...

Por favor não incentivar inexperientes poupadores com esta falácia. As construtoras/incorporadoras perderam muito valor de mercado em 12 meses. A GAFISA é uma delas com perda de aprox 50% em 12 meses. As melhores ficaram estáveis ou seja sem ganho. Em verdade uma teve ganho considerável e só.

Henrique disse...

Rodrigo, esta é somente uma das várias reportagens tendenciosas. Creio que os corretores esqueceram que as pessoas sabem fazer contas e que elas tem acesso livre à informação na internet. Não acredito que alguém é ingênuo o suficiente para comprar um imóvel baseado somente neste blog tendencioso.

Kássia Tavares disse...

Colega, não estou querendo incentivar ninguém a comprar ou deixar de comprar, mas o fato é que a tendência do mercado imobiliário, daqui para frente, é de valorização. Essa é minha opinião, que está fundamentada em dados econômicos e em modelos econométricos do BIS. Aliás, quem acreditou nessa lenda de que tem bolha imobiliária e preços vão cair, só tomou prejuízo.
Aqui neste blog as opiniões são baseadas em dados técnicos e em fatos econômicos, e não em professias de malucos que escrevem bobagens por aí. Olha só o resultado de acreditar em falácias:

http://www.politicaeconomia.com/2012/07/consumidora-tem-prejuizo-de-r-75000-por.html

Kássia Tavares disse...

Henrique, apenas dizer que nossos artigos são "tendenciosos" não os tornará tendenciosos. Você precisa provar que eles são "tendenciosos".

Inclive hoje temos um artigo do IPEA, que, para quem não sabe, é o Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas, vinculado à Presidência da República, que refutou qualquer tipo de bolha imobiliária no Brasil. Observe:

http://www.redebrasilatual.com.br/temas/economia/2012/08/ipea-descarta-possibilidade-de-brasil-repetir-bolha-imobiliaria-dos-eua

Então, nossos artigos estão alinhados com a opinião dos principais economistas e institutos de pesquisa do Brasil.

Kássia Tavares disse...

Você não tem fundamentação alguma, nenhum dado, nada, para fundamentar sua afirmação que de que há um "grande percentual" de imóveis comprados para especulação. Então isso não passa de CHUTE.

Mas mesmo que o percentual de especuladores tenha subido, o fato é que, em média, especuladores têm mais recursos que os compradores normais. E esse pessoal não gosta de perder dinheiro, e, também, têm condições de esperar para vender no melhor preço.

Resumo: se vc está esperando especulares desesperados vendendo suas unidades pode arrumar uma cadeira bem confortável, pois a espera será bem longa. E mais: existe um limite técnico de redução de preços dos especulares, que é 90% do preço pago. Por menos que isso, eles fazem o distrato com a construtora e embolsam os 90%.

O fato é o seguinte: os preços que estão aí vão ficar, e, inclusive, a tendência é de mais valorização. Quem quer acreditar em milagres ou em professias que acredite. Nós, aqui, ficamos com os fatos mesmo.

Carlos Wagner Flore disse...

Confesso que nao consegui ler mais que os 2 primeiros parágrafos.

Kassia, eu poderia dizer que voce é uma pessoa ignorante que fala muito, mas isso nao seria suficiente para descreve-la. Seu pior defeito não é ser ignorante, mas mal intencionada, além de confusa e prolixa.

Devemos manter distancia de pessoas como voce, principalmente quando as encontramos no mundo dos negocios e com aval de alguma empresa para realiar negócios.

Você é digna de pena...

Kássia Tavares disse...

Confesso que nao consegui ler mais que os 2 primeiros parágrafos.

Que bom! Você leu os mais importantes!

Kassia, eu poderia dizer que voce é uma pessoa ignorante que fala muito, mas isso nao seria suficiente para descreve-la. Seu pior defeito não é ser ignorante, mas mal intencionada, além de confusa e prolixa.

Deixa eu ver se entendi: você me acusa de ser "mal intencionada" pelo fato de não acreditar em bolha imobiliária e por ter a opinião, fundamentada em modelos econométricos do BIS, de que os preços dos imóveis devem subir?

Bom, e o que você acha de pessoas que estão falando bobagens há três anos de que os preços dos imóveis vão cair? E que outras pessoas acreditaram nessa falácia e hoje estão com grandes prejuízos, pois terão que pagar muito mais, o dobro ou triplo, em imóveis similares? E pessoas que não podem mais comprar pois acreditaram nas falácias? O que vc acha de pessoas que vendem ilusões? Seriam bem intencionados para você...Na boa, enganar os outros com ilusões não é o que eu considero como boas intenções.


Devemos manter distancia de pessoas como voce, principalmente quando as encontramos no mundo dos negocios e com aval de alguma empresa para realiar negócios.

Bom, você acha que deve manter distância de mim, mas está toda a hora lendo o meu blog....

Henrique disse...

Não colega. Os especuladores tem dinheiro para pagar parcelinhas de pouco mais de R$ 1.000 e balões de R$ 5.000, mas não tem salário de R$ 20.000 para bancar 3 ou 5 financiamentos de saldos devedores de R$ 300.000, R$ 500.000 ou mais, como muitos fizeram.

Não estou esperando comprar dos especuladores não. Nem estou aguardando este tipo de imóvel.

Quanto à minha espera, pode ser bem longa sim, mas será menor do que a de muitos que estão financiando imóveis a preços absurdos. Ao menos pago menos de 0,3% ao mês de aluguel e moro em um ótimo apartamento no Setor Sudoeste.

Os preços não estão subindo desde 2010. A quem você quer iludir? As pessoas que lêem seu blog são instruídas, minha senhora.

Kássia Tavares disse...

Sim, claro, os preços estão caindo desde 2010. Em que mundo você vive, filho? Tem certeza que está na controle absoluto de suas faculdades mentais? Ou está fazendo uso de alucinógenos?

O que vem subindo igualmente desde 2010 é o aluguel. E se você mora em um alugado do Sudoeste, você não tem segurança nenhuma, pois a qualquer momento o proprietário pode resolver pedir o imóvel e você não terá outra alternativa a não ser desinfetar a área e procurar outro lugar. Sorry!

Como eu sempre digo: aluguel é situação temporária!

Henrique disse...

Bom, resolvi citar somente quatro dos seus artigos que contém uma boa dose de tendenciosidade:

1. Imóveis: o momento de comprar é agora, e quem adiar a compra vai pagar mais caro

2. STJ permite juros antes das chaves em imóveis na planta, e mostra como recursos públicos são desperdiçados

3. Taxa de corretagem de imóveis na planta: é direito do consumidor saber quanto está pagando

4. Especulação com imóveis na planta não é causa de Bolha Imobiliária

Henrique disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
Henrique disse...

Kássia, quem é que faz vários artigos falando que os imóveis estão subindo?

Quanto a mim, vivo num mundo real, de pessoas que recebem salários reais e sabem que imóveis de 100m2 por R$ 1.000.000 são uma insanidade. Se você acha isto normal, trabalhe honestamente e depois me responda.

Quanto a alucinógenos, graças a Deus não faço uso disto, e as pessoas que compartilham da minha opinião também não. Mas muitos corretores com os quais tive contato acho que vivem em outro Planeta, pois falam em R$ 10.000 o metro quadrado como se fosse algo normal. E para piorar, muitos são imóveis com tamanho medíocre e acabamento pior ainda.

Quanto aos aluguéis, fique tranquila. Eu tenho renda para pagar o meu em dia.

E não vou desinfetar, pois não sou barata.

Ah, e só para lembrar: pago menos de 0,3% sobre o valor venal do imóvel.

E mais, estou seguro por 36 meses, que é o prazo do aluguel, e o proprietário já confirmou que não tem intenção de reaver o apartamento, pois ele tem mais de 10 aqui no Sudoeste, e não tem esta intenção.

Sorry, querida.

Kássia Tavares disse...

Os especuladores tem dinheiro para pagar parcelinhas de pouco mais de R$ 1.000 e balões de R$ 5.000, mas não tem salário de R$ 20.000 para bancar 3 ou 5 financiamentos de saldos devedores de R$ 300.000, R$ 500.000 ou mais, como muitos fizeram.

Eu não sei com que base você afirma isso. Deve ser achismo. Eu conheço uma pessoa que faz esse tipo de investimento e a situação dessa pessoa é a seguinte: tem 1 imóvel quitado na qual reside, e está investindo em 4 imóveis na planta. Desses na planta, um entrega agora em 2012 (e está quitado), outros dois em 2013, e mais um em 2014.

O que vai entregar agora em 2012, daqui a 1 mês, a pessoa vai vender, e com o dinheiro, quitar o saldo devedor do que entrega em 2013.

Aí sobrarão 2 imóveis para quitar o saldo devedor. Um em 2013, e outro em 2014. Se não vender o ágio do que entrega em 2013, a pessoa vai pegar um financiamento imobiliário e resolve o problema desse de 2013.

Aí falta do de 2014. Acontece que o de 2014 tem financiamento direto com a construtora, então, em última hipótese, a pessoa irá morar nele, e alugar o que reside atualmente, e com o dinheiro do aluguel deste, paga a parcela do outro.

Essa situação acima mostra o pior caso, em que nenhum dos 3 ágios (2 de 2013 e 1 de 2014), encontre compradores. E mesmo assim é tranquilamente administrável.

Essa pessoa não vai entregar nenhum dos imóveis nos quais ela está investindo há um bom tempo, assumindo riscos e etc, sem um bom lucro.

Na realidade, os ágios dos que vão entregar em 2013 já estão anunciados, só que com preço R$ 2k acima do valor de mercado mais alto que os demais. E sabe o que está acontecendo? Os preços dos similares estão subindo lentamente, pois a diferença já foi de R$ 4k, e agora está em R$ 2k. Quando o mercado chegar no preço que ela quer agora, ela vai subir de novo, pois não está com a menor pressa de vender, já que está com a situação totalmente equacionada.

Portanto, eu não sei de qual tipo de especulador que vc está falando, pois os que eu conheço estão bem posicionados e com a situação bem equacionada. E te garanto que não vão entregar imóveis por preços baixos. Mas não mesmo. Vão cobrar caro, e quem quiser comprar, que pague. Se não quiser, tem outro que pague.

E quem não quer pagar, que more a vida inteira na insegurança do aluguel.

Rodrigo P disse...

Se for assim a GAFISA desvalorizou só ontem quase 6%. O que isso diz: que o mercado todo vai implodir. Essa é a lógica??? Faça-me o favor!!!

Em tempo não estou discutindo bolha imobiliária. O mercado segue o fluxo normal com preços caindo como era esperado, vide ofertas com desconto de até 36% em sites de construtoras/incorporadoras e leilões diversos.

Kássia Tavares disse...

Os preços não estão caindo. O indicador de preços FIPE-ZAP apontou valorização de 1% em termos Brasil em julho. E sobre os descontos, pode observar que são unidades "encalhadas", de andares baixos com sol da tarde ou sem garagem, e que esses 36% é em algumas unidades específicas. Além disso, são 36% sobre um preço muito elevado. Vi uma com 36% em um bairro de SP cujo m2 estã em 8k/m2, e essa unidade estava sendo vendida a mais de 11k/m2, e agora dão 36% de desconto e ela no preço de mercado.
Pessoal vive de ilusão. A economia brasileira está se acelerando, e com isso o mercado imobiliário vai se acelerar também.

Rodrigo P disse...

o indice FIPE-ZAP é ótimo balizador. Pega valores de preços ofertados e não os praticados...

Entendi, os milhares de imóveis em baciada são só porcaria.....interessante.

Por favor ache um índice que tenha medido preço ofertado em relação ao vendido. Mas de coisa boa então....

Henrique disse...

Não é achismo. Eu conheço vários corretores e pessoas físicas que compraram vários apartamentos para revender, aproveitando o boom de construção. Em um dos prédios, o próprio corretor afirmou: 40% dos apartamentos são de pessoas que compraram nem para morar, nem para alugar. Vão revender em breve.

Olha os seus amigos então são muito ricos, para dar conta de financiar mais de 2 apartamentos com saldos devedores na casa de R$ 300.000.

E novamente, repito, não tenho medo do aluguel.

Financiamento também tem seus riscos: se você deixa de pagar três parcelas do financiamento, pode sofrer retomada extrajudicial. Isto sim que é insegurança.

Henrique disse...

Acho que você não leu esta notícia:

http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/reuters/2012/06/27/setor-imobiliario-alerta-para-estagnacao-a-frente.jhtm

http://www.celiobrunharaimoveis.com.br/?p=5377

Estadão: Colapso da bolha imobiliária brasileira preocupa BIS

A expansão de crédito, que levou o Brasil a um boom imobiliário, vai repetir o cenário de colapso registrado nos últimos anos nos EUA, Irlanda ou Espanha, segundo o Banco de Compensações Internacionais – BIS.

Unknown disse...

Aproveite e leia este relatório do BIS também, Kássia:

http://in.reuters.com/article/2012/06/24/economy-emerging-bis-idINDEE85N05Z20120624

Suas convicções não são baseadas em modelos econométricos do BIS. Na verdade, o BIS vem alertando sobre os perigos do mercado imobiliário Brasileiro há meses.

Ou seja, o BIS *TAMBÉM* claramente discorda do que você diz.

O Negociador disse...

Quanta insanidade dessa Kássia. Vai lá no seu Home Broker! Mete um monte de ordens de compra de ações de contrutoras: Cyrela, Gafisa, MRV, PDG. Aproveita e vai comprando imóveis deles na planta.

Daqui uns ou dois anos o papéis dessas vão despencar pois os "espertos" como você vão estar endividados e uma porcaria de um imóvel que ninguém vai querer comprar pelo preço que você pagou.

Aliás, talvez seja uma boa ao menos comprar terreno e construir cemitério. O que não vai faltar é "malandro" especulador para ser enterrado.

O Negociador disse...

"Inclive hoje temos um artigo do IPEA, que, para quem não sabe, é o Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas, vinculado à Presidência da República, que refutou qualquer tipo de bolha imobiliária no Brasil. "

Sim, sim! Assim como a crise de 2008 foi só uma 'marolinha'. Vai vendo.

Kássia Tavares disse...

Os bolhotas podem dizer que não acreditam no FIPE-ZAP (embora torçam pela queda dele), mas o Banco Central do Brasil adota o FIPE-ZAP para avaliar os preços dos imóveis e subsidiar suas decisões de política monetária.

http://www.politicaeconomia.com/2012/03/relatorio-do-bc-usa-o-indice-fipe-zap.html

Quem tem mais credibilidade? Bolhotas ou Banco Central?

Kássia Tavares disse...

Aproveita e vai comprando imóveis deles na planta.

Eu fiz isso antes de os bolhotas (como você) sequer sonhar que existia o termo "bolha imobiliária". Agora, evidentemente, não é o momento.

Daqui uns ou dois anos o papéis dessas vão despencar pois os "espertos" como você vão estar endividados e uma porcaria de um imóvel que ninguém vai querer comprar pelo preço que você pagou.

Rá..Rá...o sonho delirante dos bolhotas hoje é comprar imóveis pelo preço que investidores pagaram em 2007...2008. Mas é só um delírio mesmo, não importa o quão bravinhos eles fiquem com os pézinhos batendo no chão, eles vão pagar mais caro, ou então vão ficar sem.

Kássia Tavares disse...

Não só o IPEA, mas o Presidente do BC também já disse que não tem risco de bolha, o presidente da CEF também. Vai falar que é governista. OK. Então o Luiz Carlos Mendonça de Barros (vinculado ao PSDB) fez um estudo técnico sobre o assunto, onde foi calculado o índice CASE-Shiller para o mercado brasileiro e ele no qual ele enumera fatores que eliminam hipótese de bolha imobiliária no Brasil. Veja abaixo:

http://www.piniweb.com.br/construcao/mercado-imobiliario/economista-enumera-fatores-que-eliminam-hipotese-de-bolha-imobiliaria-no-219353-1.asp

Anônimo disse...

Como era mesmo aquela conversa garantindo que se a construtora fosse à falência, seria substituída? Parce que não está valendo para o interior de SP.

11/01/2013 – Obra da Caixa fica paralisada após falência de construtora em Limeira

“http://g1.globo.com/sp/piracicaba-regiao/noticia/2013/01/obra-da-caixa-fica-paralisada-apos-falencia-de-construtora-em-limeira.html”

As obras das 448 unidades habitacionais do empreendimento Minha Casa Minha Vida, de Limeira (SP), que faz parte do programa do governo federal, estão paradas há quatro meses devido à falência da construtora. A Caixa Econômica Federal (CEF) informou nesta sexta-feira (11) que a construção será retomada, mas não determinou uma data.

A obra está abandonada, conforme flagrou a reportagem da EPTV nesta sexta. No local há muito mato alto e pilhas de materiais de construção, que têm sido furtados. Segundo seguranças do local, como o empreendimento é grande, não há como impedir que pessoas cortem o alambrado e furtem produtos como piso, peças para banheiro, entre outros.

Anônimo disse...

O seguro de obra da CAIXA, obriga a substituir a construtora em caso de paralisação da obra por mais de 30 dias. E tem gente que acredita nisso, no patrimônio de afetação e também no Fundo Garantidor de Crédito – hahahahahahahahahahahaha

* 04/Dez/2012 – Decisão judicial obriga CAIXA a substituir construtora falida

“http://www.bocaonews.com.br/noticias/principal/justica/48916,decisao-judicial-obriga-caixa-a-substituir-construtora-falida.html”

“Cinco anos já se foram e a promessa de ser entregue em 18 meses passou da validade. Lá se vão 60 e até o momento nada. Foi uma aquisição que só me trouxe prejuízos”, disse o engenheiro que investiu R$ 150 mil no apartamento.

“O pior é que estou com contrato preso com a Caixa Econômica Federal (CEF). Não posso adquirir outro imóvel porque estou financiando esse que não está servindo de nada. Ainda estou pagando o seguro imóvel e a CAIXA não quer dialogar.

Segundo o advogado Henrique Guimarães, que representa os consumidores na ação, os empreendimentos continham seguro de obra da CEF e Caixa Seguradora, que obrigava tais entidades a substituírem a construtora em caso de paralisação da obra por mais de 30 dias.

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