segunda-feira, 27 de agosto de 2012

Bolha Imobiliária? Setor imobiliário de Manaus registra recorde no segundo trimestre de 2012

Notícia veiculada pelo portal G1 nos informa que o setor imobiliário de Manaus registrou recorde no segundo trimestre de 2012, com crescimento do volume de vendas de 5,96%. Além disso, um indicador extremamente importante - o Índice de Índice de Velocidade de Vendas - foi o maior dos últimos três anos.


No segundo trimestre deste ano, o setor imobiliário de Manaus alcançou um desempenho recorde se comparado aos demais trimestres dos últimos três anos. O balanço positivo do segmento foi constatado através da Pesquisa de Mercado Imobiliário (PMI), realizada desde 2009 pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Amazonas (Sinduscon-AM).

O Índice de Velocidade de Vendas (IVV), razão entre as unidades efetivamente vendidas no trimestre e as unidades disponíveis no início do mesmo período, de 2012 também foi o maior da série histórica dentre os respectivos trimestres anteriores. Nos meses de abril a junho, o mercado imobiliário registrou um Índice de Velocidade de Vendas de 40,15%.

Fatores de crescimento

O que está motivando o crescimento do mercado imobiliário é a redução dos juros dos financiamentos imobiliários, já que os valores das parcelas durante a construção são mais acessíveis. O valor do financiamento com juros baixos, que consiste na etapa após o momento da entrega da chave do imóvel, também tem impulsionado as vendas.

Além disso, os prazos de pagamento são maiores, chegando a ser de 35 anos. As pessoas estão mais atentas que é melhor aderir a um desses planos e ser dono do imóvel do que ficar pagando aluguel para o resto da vida.

Ou seja, a notícia acima é mais uma que corrobora nossa tese segundo a qual não há bolha imobiliária no mercado brasileiro e que a tendência dos preços dos imóveis é de continuar a se valorizarem, sobretudo a partir do último trimestre de 2012. Nesse cenário, quem não comprar agora, vai pagar mais caro no futuro - ou viver eternamente no aluguel e ficar se lamuriando em sites sonhando com soluções milagrosas (estouro de bolha), como os entrevistados no vídeo abaixo:



31 comentários:

Carlos Wagner Flore disse...

Hoje, dia 27/082012, é dia do corretor de imoveis.

Parabens KASSIA, espero que voce consiga vender alguma coisa.

Gabriel disse...

Olha, interessante essas notícias.
Mas eu vejo meu exemplo: Moro em um prédio no qual pago um aluguel de R$ 1.100,00. Nesse mesmo prédio, os apartamentos estão sendo vendidos por R$ 240.000,00. Eu tenho R$ 200.000,00 investidos que estão rendendo (mesmo nos piores meses da bolsa) uma média de R$ 1.500,00 a R$ 2.000,00.
Me dê um bom motivo para comprar "o sonho da casa própria" e "sair do aluguel", já que estou muito confortável com minha situação atual no investimento.
E isso considerando que, com o dinheiro que tenho guardado, estou melhor que a maioria da população brasileira, para quem você recomenda a compra de um imóvel.

Kássia Tavares disse...

Pois é: e eu conheço muita gente que há 10 anos atrás pagava R$ 800 reais em aptos de 3 quartos na Asa Norte em Brasília e se achavam muito espertos deixando R$ 200k nas aplicações e pagando o aluguel. Pois bem, de lá para cá o aluguel subiu para R$ 3.000 reais e os apartamentos subiram para algo entre R$ 800k e R$ 1KK. Muitos tiveram que sair do Plano Piloto e ir morar longe pois não conseguem pagar mais os aluguéis do plano, e são obrigados a enfrentar um trânsito infernal na vinda e volta do trabalho.

Kássia Tavares disse...

Fora o fato que "dinheiro na mão é vendaval". Pode não ser o seu caso, mas a grande maioria das pessoas não consegue deixar os R$ 200k na aplicação. Logo logo acha destinação para o dinheiro. E aí já viu, né? Fica sem dinheiro, sem imóvel e sem nada.
Por isso que recomendo sim, a quem pode, se esforçar e comprar pelo menos 1 imóvel, pois isso traz uma segurança inquestionável e benefícios psicológicos. É tipo "virar uma página". Enquanto você não tem o seu imóvel, fica pensando em comprar e não faz mais nada.
Depois que comprou o primeiro, aí pode relaxar, gastar com outras coisas, viajar, carros de luxo e etc.

Carlos Wagner Flore disse...

Kassia

Voce esqueceu de mencionar que até que se passe 30, 35 anos o imovel é do banco. O comprador é escravo do banco pelo resto da vida e não vai ter dinheiro pra comprar mais nada, muito menos viajar ou comprar carros de luxo.

Em que país voce vive? No país do estupendo aumento de renda em que classe média são aqueles que tem renda a parti de R$ 291,00 a R$ 1019,00?

Como corretora de imoveis, até que você escreve direitinho, mas não tem capacidade de articular idéias lógicas. Como já era previsivel.

Rodrigo P disse...

Estou feliz pagando aluguel. Qual o problema???

HENRIQUE disse...

http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2012/08/24/interna_noticias,46468/metro-quadrado-de-imovel-esta-mais-barato-em-bh.shtml

Kassia,Moro em BH e estou curioso pela sua explicação para essa reportagem do Estado de Minas. Tenho dinheiro aplicado e consigo pagar meu aluguel com os rendimentos e ainda sobra.

Unknown disse...

O vídeo é realmente hilário! Sabe por que? O entrevistador foi demitido logo em seguida. Alguma semelhança nessa paródia?

Afren disse...

Uns tempos atrás você publicou um post de uma pessoa (Claudia, se me lembro bem) que acusou uma perda de 75.000 reais porque leu que os preços iam cair e acabaram subindo (na verdade ela deixou de ganhar, mas isso não vem muito ao caso). Agora lhe pergunto, se a tendência de subida de preços se reverter, como está dando sinais, os que seguiram o seu conselho de comprar poderão reclamar que perderam (aí sim) dinheiro por acreditar no que você escreveu?

Kássia Tavares disse...

Primeiro, eu não dou conselho para comprar ou vender. Eu só coloco minha opinião de que a tendência dos preços é de maior valorização.
Segundo, "se" não existe - enquanto a Cláudia já tomou um prejuízo enorme, os que não acreditaram em bolha desde 2010, e compraram, estão tendo excelentes lucros.
Quarto. Não sei quais são os sinais que vc está observando, mas o modelo de preços de imóveis do BIS nos quais baseamos nossas análises aponta que os preços dos imóveis não vão cair no curto/médio prazo, ao contrário, tendem a subir ainda mais com o crescimento do PIB e queda dos juros básicos e de financiamento imobiliário.

Kássia Tavares disse...

@Carlos, quando o comprador do imóvel financiado fica inadimplente por três meses ele perde o imóvel. E o inquilino quando fica inadimplente, também vai para a rua. Não há diferença nesse aspecto. Entretanto, o comprador de imóvel financiado vai pagar por 30 anos com prestações decrescentes e depois não pagará mais. E o imóvel fica de herança para a família, já o que paga aluguel ficará pagando a vida inteira literalmente, e com preço de aluguel crescente. Ou seja, em um horizonte de 5 anos, parcela do financiamento já deve ser menor que a do aluguel, pois quanto mais o tempo passa, a parcela do financiamento cai, e a do aluguel sobe.
Enfim, aluguel é uma situação transitória.

Carlos Wagner Flore disse...

Kassia

Quando eu digo que voce, se não for mal preparada para falar sobre o assunto, é muito mal intencionada é justamente por expressar esses argumentos ridiculos.

Vejamos:
"quando o comprador do imóvel financiado fica inadimplente por três meses ele perde o imóvel. E o inquilino quando fica inadimplente, também vai para a rua. Não há diferença nesse aspecto."
- A diferença é que no primeiro caso o cara que perdeu o imovel financiado também vai perder, na maioria dos casos, as economias de toda sua vida e ainda ficar devendo ao banco caso esse imovel seja leiloado por um valor inferior ao da divida. No segundo caso nao, o inquilino estará pronto para locar um mais barato.

"Ou seja, em um horizonte de 5 anos, parcela do financiamento já deve ser menor que a do aluguel,"
- Voce como corretora é ruim de serviço e péssimamente informada. O valor das prestações não ficam mais baixas que o aluguel pago atualamente em menos de 10 anos. Como exemplo cito meu caso, moro de aluguel, por opção, num imovel de alto padrao, vivo excelentemente bem pagando menos de 0,30% do seu suposto valor de mercado. O dono, literalmente, paga pra eu morar lá, pois se seu capital estivesse na poupança ele estaria recebendo o dobro do dinheiro e isso porque é contrato recente. Os proprietarios atualmente optam por receber menos de um inquilino confiavel do que arriscar ganhar mais e terem dor de cabeça com inadimplentes.

Fora o fato de que pagar aluguel sempre me deu mobilidade para mudar para imoveis melhores e não ficar enfiado em 50m² por 30 anos pagando uma fortuna.

Jogar dinheiro fora, para mim, não é pagar aluguel e viver num excelente imovel e sim comprar um cubiculo e pagar 2/3 da prestação de juros durante 30 anos para o banco.

Seus argumentos são fraquissimos e não se sustentam.

Unknown disse...

http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,o-bis-adverte-sobre-o-risco-do-credito-,891625,0.htm

Engraçado, você cita o BIS falaciosamente, mas o mesmo alerta para a bolha de crédito e imobiliária.

Fraquinha você.

Unknown disse...

Metro quadrado de imóvel está mais barato em BH

Fonte: http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2012/08/24/interna_noticias,46468/metro-quadrado-de-imovel-esta-mais-barato-em-bh.shtml


Nível de atividade da construção civil cai pelo terceiro mês consecutivo, diz CNI

Fonte: http://www.otempo.com.br/noticias/ultimas/?IdNoticia=359649


Cenário para construtoras é incerto após 2o tri sombrio

Fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia+geral-economia,analise-cenario-para-construtoras-e-incerto-apos-2o-tri-sombrio,123355,0.htm


Mercado de imóveis usados em SP começa a rever preços – Estadão

Fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/economa%20brasl,mercado-de-imoveis-usados-em-sp-comeca-a-rever-precos,123856,0.htm


Desaceleração do Mercado Imobiliário – Blog do Samy (Samy Danna Professor Dr. da Fundação Getúlio Vargas)

Fonte: http://blogdosamy.blog.uol.com.br/arch2012-08-16_2012-08-31.html#2012_08-20_01_52_37-169990269-0


Para quatro especialistas, imóveis são péssimo investimento neste momento – Infomoney

Fonte: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2531320/Para-quatro-especialistas-imoveis-sao-investimento-ruim-neste-momento

Sysrei disse...

Não concordo com os argumentos da Kássia. Mas você está mal informado. Esse programa é de humor lá da Bélgica se não me engano.
Ele é um casseta e planeta de lá onde tem pegadinhas e sátiras de programas vespertinos.Já vi vários quadros deles.A demissão nunca aconteceu e ainda é um programa antigo.

Rodrigo P disse...

pergunta: e se os estoques aumentam??? Os preços continuam a subir????

Kássia Tavares disse...

Engraçado, você cita o BIS falaciosamente, mas o mesmo alerta para a bolha de crédito e imobiliária.

É que você deve ser novato no assunto e não está por dentro dos principais estudos econômicos sobre a matéria. Acesse o artigo abaixo e veja o estudo do BIS e da Universidade de Yale sobre o modelo econométrico de preço de imóveis. Está tudo bem desenhado lá:

http://www.politicaeconomia.com/2011/09/o-que-explica-valorizacao-nos-precos.html

Kássia Tavares disse...

Aumentos de estoques são uma dinâmica de curto prazo. Os estoques de imóveis aumentarem recentemente em função de uma grande quantidade de empreendimentos que estão ficando prontos, o que inclusive está gerando essas promoções com descontos. Mas isso é uma situação transitória, já que as construtoras estão fazendo ajustes em sua oferta. De qualquer forma, como mostra o modelo do BIS para preço dos imóveis, estes respondem à variações do PIB e taxas de juros, além de outros dois fatores que estão no artigo:

http://www.politicaeconomia.com/2011/09/o-que-explica-valorizacao-nos-precos.html

Como a economia brasileira está se acelerando neste momento e as taxas de juros estão se reduzindo, e, há também, um processo de valorização dos ativos da Bolsa de Valores, a minha expectativa é que a valorização dos imóveis se acelerará a partir do Q4/2012.

Kássia Tavares disse...

Querido bolhota, você pelo jeito é daqueles que forma sua opinião do que acontece no mercado imobiliário baseado em notícias da imprensa em geral. Experimente investir na Bolsa de Valores com base nas notícias de jornal. Você vai ver o prejuízo que vai tomar.
A situação atual do mercado de baixa valorização (1% em nível Brasil no mês passado segundo o FIPE-ZAP) é plenamente compatível com o histórico recente da economia brasileira de crescimento baixo ou nulo, juros em elevação e bolsa de valores se desvalorizando. Agora temos um cenário diverso: PIB crescendo, juros caindo e bolsa de valorizando, o que deve levar a valorizações adicionais nos preços dos imóveis, conforme os modelos do BIS e da Universidade de Yale:

http://www.politicaeconomia.com/2011/09/o-que-explica-valorizacao-nos-precos.html

Kássia Tavares disse...

A diferença é que no primeiro caso o cara que perdeu o imovel financiado também vai perder, na maioria dos casos, as economias de toda sua vida e ainda ficar devendo ao banco caso esse imovel seja leiloado por um valor inferior ao da divida. No segundo caso nao, o inquilino estará pronto para locar um mais barato.

Pelo que eu vejo nos leilões judiciais, se o imóvel está bem localizado, ele é arrematado por um valor muito próximo ao de mercado. Assim, se ocorreu valorização, o devedor ainda pode ganhar lucrar.

Agora, na boa, você está forçando a barra com esse argumento, já que a taxa de inadimplência dos financiamentos imobiliários é inferior a 2%. Ou seja, isso que você coloca é a exceção da exceção.

De qualquer forma, se não quer pegar financiamento com medinho de ficar inadimplente, então continue a pagar aluguel.


O valor das prestações não ficam mais baixas que o aluguel pago atualamente em menos de 10 anos. Como exemplo cito meu caso, moro de aluguel, por opção, num imovel de alto padrao, vivo excelentemente bem pagando menos de 0,30% do seu suposto valor de mercado. O dono, literalmente, paga pra eu morar lá, pois se seu capital estivesse na poupança ele estaria recebendo o dobro do dinheiro e isso porque é contrato recente. Os proprietarios atualmente optam por receber menos de um inquilino confiavel do que arriscar ganhar mais e terem dor de cabeça com inadimplentes.

É aí que vc mais se engana. Se o imóvel que você mora foi comprado pelo proprietário há 3 anos atrás, ele pagou no mínimo a metade do valor de hoje, logo, do ponto de vista do investimento dele, está rendendo 0,6% ao mês - líquidos.

Se, porém, ele comprou há 5 ou 6 anos, o valor pago pelo imóvel foi de 20% ou 25% do valor atual, ou seja, a rentabilidade do aluguel é de 1.2% a 1.5%.

Além disso, temo fato de que o aluguel está subindo em termos reais em todas as capitais, enquanto a parcela do financiamento CAI em termos reais. É muito provável que em menos de 5 anos o valor da parcela já seja bem inferior ao do aluguel, já que, como disse, a parcela do financiamento cai, enquanto a do aluguel sobe.

Fora o fato de que pagar aluguel sempre me deu mobilidade para mudar para imoveis melhores e não ficar enfiado em 50m² por 30 anos pagando uma fortuna.

Colega, se você acha aluguel bom, ok. Só não venha me falar que é financeiramente vantajoso, pois não é.

Ele pode ter outras vantagens, como mobilidade e etc, agora, quem fala que é vantajoso do ponto de vista financeiro pois faz a conta do aluguel com base no valor atual está querendo se enganar. Essa é a realidade.

Jogar dinheiro fora, para mim, não é pagar aluguel e viver num excelente imovel e sim comprar um cubiculo e pagar 2/3 da prestação de juros durante 30 anos para o banco.

Na realidade, eu sou contra pegar financiamento de 30 anos também, apesar de achar mais vantajoso que o aluguel por uma série de razões: segurança, perspectiva de valorização do imóvel, parcelas decrescentes, enquanto o aluguel é crescente, previsibilidade no valor da parcela, enquanto o aluguel pode aumentar. Além disso, o proprietário pode pedir o imóvel mesmo que vc esteja pagando em dia, o que gera uma elevada insegurança.

HENRIQUE disse...

Kassia, soh não entendo o seguinte. A valorização dos imóveis foi maior que a valorização da renda dos brasileiros. Para financiar R$ 200mil, seria necessario uma renda familiar de aproximadamente R$ 5mil. Convenhamos, trata-se de uma minoria da população.Então, do que adianta ofertar imoveis nesses patamares de preço se a renda da demanda não ocnsegue acompanhar ???

Unknown disse...

O mesmo BIS que alerta para a bolha de crédito e imobiliária no Brasil?

Então quer dizer que todas as notícias de quedas nos preços são falsas?

Sei...

E em tempo, não invisto em cassino (bolsa), não paguei 25 mil pelo meu MBA na Fundação Getúlio Vargas pra cair em contos de bolsa e imóveis brasileiros.

Unknown disse...

Este modelo não se aplica ao mercado brasileiro na conjuntura atual.

Novato eu? 2 graduações 2 cursos de extensão, 1 pós-graduação e 1 MBA.

Citar artigos descontextualizados cola com a massa inculta, mas o que vocês não contavam é com o simples fato de que a poupança brasileira era baixa, a alta foi curta, vocês aumentaram demais os seus estoques e com o preço descolado não tem mais para quem vender, daí as notícias de estagnação e encalhe, e por isso estão atirando a esmo sonhando com um bull trap que reestart a economia, só que tem uma coisinha que você não contava já estamos em recessão e vc citar boletim focus(com numeros maquiadassos) não adianta de nada.

Todos sabemos que as sandices do Sr. Margarina só existem na cabeça dele. No mais me divertirei postando diariamente notícias aqui, objetivando assistir a sua verborragia malabarística e citações descontextualizadas tentando explicar o inexplicável, que em um mercado partido, com valores descolados da renda, algum maluco comprará algo em péssima localização a preço alto.

Podem manter os preços altos, mas a necessidade de ganho os obrigará a realizar o prejuízo. O único mercado que se manterá, é o de alto luxo. No mais, pena de quem entrou no fim da farra e comprou ap super valorizado, contraiu financiamento ao custo final de 3, e irá assistir o imóvel desvalorizar ao valor de meio.

E pra quem acha que imóvel nunca desvaloriza, segue o link sobre o fenômeno dos flats no fim da década de 90, onde os proprietários viram seu investimento perder 67% do valor.

Engraçado, imóvel não desvaloriza né? rssssss

http://observadordomercado.blogspot.com.br/2012/01/estadao-o-trauma-da-bolha-brasileira-de.html

Henrique disse...

Só acrescentando o que o Carlos Wagner falou.

No caso do aluguel, é necessário um processo judicial para tirar o inquilino do imóvel.

Já no caso da falta de pagamento do apartamento financiado (o sonho da casa própria), a lei não exige processo judicial. Ou seja, você perde o apartamento muito mais rápido.

Mais um detalhe que escondem sobre a verdade dos financiamentos de imóveis no Brasil.

Visitante Carioca disse...

Kassia, e a atualização do saldo devedor da dívida do imóvel? Ele não depende da TR ou do INCC?

E parte dos aumentos nos preços dos imóveis não é porque a mão de obra ficou mais cara e os materiais de construção ficaram mais caros e isso se reflete no INCC e na inflação (consequentemente a TR é função da inflação)?

As taxas de juros dos financiamentos não são pós-fixadas? Pelo que eu saiba elas sempre valem uma taxa mais ou menos fixa + TR. Ou seja, você paga TR duas vezes, nos juros do financiamento e no saldo devedor.

E o custo para aquisição do imóvel (registros, ITBI, laudêmio - aqui no Rio- , Enfiteuse - aqui no Rio)?

Visitante Carioca disse...

Kassia, eu sou econometrista profissional.

Só tenho uma coisa a lhe falar: Correlação não é causalidade.

Exemplo: os casos de dengue aumentam no verão. O consumo de sorvete aumenta no verão. Modelo econométrico me dá um beta de 1,25 se eu regredir dengue = consumo de sorvete. Conclusão: O aumento de 1 unidade no consumo de sorvete aumenta em 25% os casos de dengue. Certo?

Errado. Porque os dois são correlatados, há forças ocultas ( nesse caso não tão ocultas, pois é conhecida, mas exógenas aos dois: o aumento da temperatura oriunda da estação do ano verão) que operam no mesmo sentido para os dois eventos.

Mas um não causa o outro. Vc pode explicar o comportamento do aumento dos preços via econometria porque algum outro fator exógeno pode estar operando em cima de todas as variáveis ao mesmo tempo, não porque uma coisa está causando outra.

É sempre necessário tomar muito cuidado ao estar lidando com econometria.Pois o fato de duas coisas estarem ligadas pode ser por causa de uma terceira coisa que não está aparente.

Rodrigo P disse...

Mas o FIPE-ZAP pega preços ofertados e não pos praticados. Então não fica um buraco de informação??? Ou seja sem parâmetro???

Kássia Tavares disse...

O modelo não é meu. É usado pelo BIS e desenvolvido por um economista da universidade de Yale. Eu apenas o uso para fundamentar minhas opiniões.

Kássia Tavares disse...

O FIPE-ZAP é usado pelo Banco Central e pelo próprio BIS para avaliar a evolução dos preços dos imóveis:

http://www.politicaeconomia.com/2012/03/relatorio-do-bc-usa-o-indice-fipe-zap.html

Ademais, preços efetivamente praticados são impossíveis de auferir, já que todo mundo dá uma alterada para pagar menos ITBI.

Unknown disse...

Estes imóveis ficam E-N-C-A-L-H-A-D-O-S. Tenho conhecidos que estão querendo vender seus imóveis, mas eles não entendem porque não conseguem vender. As pessoas perderam a noção e acham que é qualquer pessoa que tem condições de comprar imóveis de R$ 800.000, R$ 1.000.000.

Habib disse...

Um dos motivos pelos quais imóveis subiram:

- Especulação Imobiliária.

a)Pessoas sem pagar um centavo compravam 5 apartamentos de uma vez, sem sinal na pré-pré-pré tabela. Após a 2a ou 3a tabela vendiam o "ágio" com lucro astronômico.

Ok, valeu durante algum tempo, pois o crédito era farto e a renda das famílias ainda comportavam prestações altas.

b) Indústria da venda-revenda de ágios de apartamentos na planta.
Na minha opinião, pelo troca-troca intenso de ágios, estes contratos deveriam ser registrados na CVM igual a uma ação de bolsa de valores.

c) Metro quadrado não regulamentado ou fiscalização por nenhuma entidade. As construtoras simplesmente aumentam o valor do metro quadrado a seu bel-prazer. Se o proprietário do apt ainda na planta não conseguir vender, terá de devolver com prejuízo a construtora. O metro quadrado na planta é a valor futuro, bem distante e os meios de comunicação ajudam a incentivar com matérias pagas, do tipo "Noroeste custará R$ 20.0000 até 20...

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