quinta-feira, 21 de junho de 2012

Alugar, financiar ou comprar um imóvel na planta?

Um leitor me enviou um comentário solicitando opinião sobre a aquisição de um imóvel. Ele escreve que "partindo do pressuposto de que as colocações do blog estejam corretas no sentido de que os imóveis valorizarão ainda mais daqui para frente, gostaria de saber sua opinião para aqueles que desejam comprar para moradia (não investimento)".

Bairro nobre de São Paulo

No caso específico do leitor, ele tem uma boa renda mas encontra "dificuldades quase irremovíveis em relação ao preço de compra". Segundo o leitor, atualmente ele mora de aluguel num apartamento em um bairro nobre de São Paulo, que tem preço sugerido pelo Zap e exigido pelo proprietário em torno de R$800.000 reais.

Ainda segundo o leitor, ele paga R$2200,00 de aluguel, em um contrato fechado recentemente. Além disso, ele dispõe de 50% do valor do imóvel juntado na poupança antiga, o que lhe permite um rendimento mensal aproximadamente equivalente ao valor do aluguel.

Se ele resolver comprar, precisará financiar o restante. Ocorre que, caso financie, a parcela do financiamento incorporando juros, seguros e TR ficará em torno de R$3500,00, ou seja, quase o dobro do valor do aluguel que ele paga. Além disso, caso opte pela compra, irá perder o rendimento mensal de poupança que tem e com o qual paga a mensalidade locatícia.

Assim sendo, ele pergunta: "compensa mesmo comprar diante dessa situação? Será que vai valorizar tanto assim ainda, a ponto de não compensar continuar no aluguel e juntando para pagar à vista lá para 2017?

A situação é muito confusa. Há economistas que desaconselham a compra na atualidade por causa da bolha imobiliária. Já aqui se argumenta justamente o contrário... Espero que compreenda minha dúvida cruel e me ajude, opinando no meu caso específico."

Agora minhas considerações sobre o caso em questão. 

Prezado leitor, obrigada por enviar seu comentário e fico honrada de poder opinar no caso. 

É evidente que pagar 0,275% de aluguel é um ótimo negócio, sobretudo pelo fato de ser um contrato recente, e que, portanto, não está sujeito a alterações próximas de valor. Nesse caso, eu não recomendo usar os R$ 400.000 reais da poupança para dar entrada em um imóvel de mesmo valor, mesmo levando em consideração que os financiamentos imobiliários, hoje, são pelo sistema SAC, que tem a característica de apresentar valores decrescentes de parcela (transcorrido 2/3 do prazo de financiamento, a parcela estaria igual ao valor do aluguel, e a partir daí cairia ainda mais).

Entretanto, mesmo assim pode não parecer um bom negócio, já que há uma perspectiva de queda da taxa de juros, e isso permitirá que sua aplicação, feita na poupança antiga, possa ter um rendimento real interessante, o que poderia lhe permitir comprar o imóvel à vista em um determinado ponto do futuro.

Mas a questão que fica é: e se os imóveis subirem ainda mais, em um valor superior ao rendimento da poupança, tornando a compra futura ainda mais onerosa e difícil? Essa pensamento deixa as pessoas sem tranquilidade, pois sempre há a possibilidade de subidas adicionais de preços, sobretudo em bairros nobres das grandes cidades.

A solução para isso é se proteger da variação futura de preços de imóveis. No jargão do mercado financeiro seria fazer "hedge". No mercado imobiliário, você pode se proteger de variações abruptas futuras de preços de imóveis comprando imóveis na planta.

Isso ocorre pois quando você compra o imóvel na planta, você trava o preço do metro quadrado no valor atual, entretanto, haverá uma correção no valor desse imóvel com base no INCC - Índice Nacional de Construção Civil - que tem ficado em torno de 9% ao ano.

Ou seja, se o preço do metro quadrado subir acima do INCC nos próximos anos, você estará protegido e estará ganhando dinheiro (pois o valor do imóvel no futuro será maior que o saldo devedor somando ao que você já pagou). Entretanto, se o preço do metro quadrado do imóvel na região que você deseja apresentar variação abaixo do índice INCC, você estará perdendo dinheiro. Esse é, porém,   custo de fazer "hedge", afinal ele te dá a proteção, mas cobra um preço.

É preciso considerar outros aspectos também. Em geral, o preço de um imóvel na planta tende a ser menor que o valor do imóvel pronto. Assim, caso você compre um imóvel na planta com preço de metro quadrado menor que o observado nos imóveis prontos, mesmo que ocorra variações do INCC acima do valor da valorização dos imóveis na região, ainda sim poderá ser vantajoso.

Outro ponto a ser considerado é que um imóvel na planta leva entre 24 e 30 meses para ficar pronto. Nesse período é possível ir fazendo antecipações de parcelas futuras com a construtora, o que, em geral, resulta em descontos interessantes. E quando se antecipa os valores, o saldo devedor futuro será menor.

Na minha opinião - e isso é apenas uma opinião -, o valor do metro quadrado em áreas nobres de São Paulo, Rio, Belo Horizonte e Brasília tende a ficar acima do INCC nos próximos anos em decorrência de um conjunto de fatores: redução dos juros, crescimento do PIB, e redução da oferta de terrenos nessas áreas, tornando seus preços ainda mais elevados. Isso levará, na minha opinião, a valorizações adicionais reais nos imóveis nessas áreas. Nessa situação, quem comprar imóveis na planta nessas regiões, hoje, com preços adequados (e menores que os valores dos imóveis prontos) estará se protegendo desses preços maiores no futuro.

Por fim, é importante levar em consideração os seguintes aspectos ao comprar imóveis na planta
  • o momento atual é de baixa no mercado, portanto os preços de imóveis na planta tem que ser menores que os valores de imóveis prontos. Entretanto, isso pode não ser verdade em áreas nobres consolidadas e muito disputadas.
  • é importante avaliar o mercado, e verificar se não existem investidores querendo vender seus imóveis na planta no mercado "secundário". Isso ocorre pois muitas pessoas compram imóveis na planta e não têm condições de pagar, aí eles acabam repassando esses contratos em valores mais baixos que os pedidos pelas construtoras, já que se incorrerem no distrato, eles perderão muito dinheiro. Então, antes de fechar o negócio no stand da construtora, é importante verificar nos sites de classificados, jornais e imobiliárias independentes, se existe alguém vendendo uma unidade no empreendimento que você deseja por um preço mais acessível.
Bom, é isso. Espero ter respondido a questão.

13 comentários:

Kássia Tavares disse...

O leitor já respondeu com as seguintes considerações:

Analisando sua resposta, pensei em esperar mais um pouco. A compra de imóvel na planta, conforme sugerido, infelizmente não parece ser atrativa para mim. E isso tem duas razões, (as quais não posso dizer se são efetivamente corretas).

Uma é no sentido de que imóveis desejados por mim ficam em um bairro do qual não pretendo sair, pois trabalho na região. E aqui não há mais como comprar na planta há muito tempo (a não ser raras coisas apertadas demais, inúteis para minha finalidade ou de padrão alto demais, fora do meu alcance financeiro).

A outra é por puro receio. Tenho observado que o mercado financeiro tem depreciado as ações do setor imobiliário e isso me parece falta de confiança na rentabilidade de alguma dessas empresas, o que pode gerar problemas na construção como os já frequentes atrasos (já existe até um site que se chama "obras atrasadas").

Além disso, as notícias sobre o procedimento delas não tem sido bom. Isso, para mim, pode significar um alargamento indevido e prejudicial no prazo de obras, isso levando em conta que eu sequer me sinto estimulado a aguardar o prazo médio mínimo de 24 a 30 meses para ocupar minha unidade...

Desejo mesmo um bom usado, portanto. Mas está realmente muito caro! Algumas baixas de preços tem aparecido com mais frequência. Mas ainda considero fora do meu alcance no momento.

Pelas suas projeções de valorização, já tenho chegado à conclusão de que estou completamente fora do grupo de consumidores aptos à compra. E não deixaria de morar de aluguel onde gosto, para comprar um que esteja dentro de minhas posses atuais, mas que seria muito inferior em localização, tamanho ou qualidade.

O interessante é que alugar, no meu caso, tem me parecido financeiramente mais viável do que financiar o mesmo imóvel. Nunca imaginei que fosse mais caro pagar os juros do financiamento - mesmo com essas baixas de juros que tem ocorrido - do que o aluguel de um imóvel igual ou até melhor (!!!). Além disso, percebi que, mesmo se eu tivesse o valor de R$800k, um investimento financeiro pagaria o aluguel e ainda sobraria muito dinheiro... Me compliquei nessas contas, porque elas me causaram até perplexidade.

Aquele economista Samy Dana que sugeriu fazer esse tipo de cálculo e não tenho conseguido argumentos para mim mesmo de que ele esteja errado, considerando o patamar atual de preços do mercado.

Concluo que o jeito é fazer "hedge" mesmo. Mas isso se dá também por pura falta de opção viável do ponto de vista financeiro (pois ainda está muito caro para minhas posses e renda) e do ponto de vista prático (pois não desejo comprar na planta pelo receio acima mencionado e o tempo que terei que dispender com espera e ainda tendo que morar de aluguél de qualquer forma por mais anos).

Na pior das hipóteses, terei me capitalizado de forma importante nos próximos 3 ou 4 anos e os juros da poupança terão aliviado as mensalidades locatícias. Se os preços subirem mais até lá, torno a reavaliar a situação e até considerar a compra na planta ou financiar mesmo.

Por outro lado, tenho um sentimento de que essa bolha imobiliária tem frequentado a internet com uma força jamais vista. Noutro dia vi o Sammy Dana falando disso. Hoje o site bolha imobiliária postou uma matéria do Valor Econômico, na qual os especialistas entrevistados disseram que há quedas de preço no mercado. E lá naquele site tem um apanhado enorme de matérias jornalísticas interessantes e que são convincentes no sentido de estarmos mesmo vivendo um momento de incertezas para um investimento desses. Quem sabe uma espera de mais uns 3 anos não compense, então?

Alexandre Araujo disse...

Ainda bem que vc nao caiu neste papo absurdo de maior valorizacao...

Kássia Tavares disse...

A tendência dos preços dos imóveis no Brasil é de mais valorização futura. Observe nosso artigo sobre fundamentos de preços de imóveis, baseado em estudos do BIS e da Universidade de Yale, abaixo:

http://www.politicaeconomia.com/2011/09/o-que-explica-valorizacao-nos-precos.html

Mostra que que para cada ponto percentual de elevaçao do PIB se reflete em um aumento de até 4% de valorização imobiliária.

Além disso, a cada ponto percentual de redução de juros, vc tem um aumento equivalente nos preços dos imóveis.

Além disso, valorizações da Bolsa de Valores também levam a aumentos subsequentes do mercado de imóveis.

A economia brasileira está se acelerando. Segundo previsões do mercado financeiro, deve entrar em 2013 crescendo a uma taxa superior a 4%. Então teremos um conjunto de redução de juros e elevação do PIB.

Com base nos estudos do BIS e Yale sobre mercado imobiliário, mostrados em nosso artigo acima, esses são os fatores fundamentais de elevação de preço dos imóveis.

A conclusão é a de que teremos valorizações adicionais reais dos imóveis.

Unknown disse...

O governo deve revisar a taxa prevista de crescimento para baixo, mais uma vez. A Bolsa deve ter uma das menores valorizações nos últimos 4 anos e os juros estão sendo artificialmente baixados por razões políticas. Em outra matéria nesse mesmo blog é reportado que cerca de 40% dos imóveis na planta são comprados por investidores em comparação ao total. Em 2010 esse percentual era ainda maior, sendo que esse imóveis devem ficar prontos nesse ano ou no próximo, criando a necessidade de repassar o saldo devedor para outros. Isso significa que haverá uma boa quantidade de imóveis novinhos em folha competindo com imóveis na planta, com uma boa chance de estarem no mesmo preço. Você realmente enxerga espaço para crescimento nesse cenário?

Kássia Tavares disse...

Não acho que os juros estão caindo de forma artificial. A conjuntura externa permite isso. E juros mais baixos levam a preços de imóveis maiores, como mostram o modelo de Yale e do BIS. Com relação ao crescimento, no ano deve ser até inferior a 2%, mas no final do ano a economia estará se acelerando, e deverá adentrar em 2013 operando com um crescimento anualizado superior a 4%. Por fim, imóveis na planta não concorrem com imóveis novos. Os imóveis na planta, quando ficam prontos, os proprietários pegam os financiamentos e vão morar neles.
Portanto, tudo somando, acredito que os imóveis vão começar a se valorizar no ultimo trimestre de 2012 e continuarão a se valorizar em termos reais em 2013, refletindo esse cenário de PIB em elevação e juros em baixa. Bolsa de Valores não arrisco para que lado vai, mas se fosse para chutar, como a Bovespa depende muito de PETR4 e VALE, e como essas duas dependem de China, e China está derrapando, então Bolsa deve ser ruim, ainda mais PETRO com administração petralha.

Unknown disse...

"Por fim, imóveis na planta não concorrem com imóveis novos. Os imóveis na planta, quando ficam prontos, os proprietários pegam os financiamentos e vão morar neles."
E quando os proprietários não conseguem pegar o financiamento? E a reserva das incorporadoras, que não vendem 100% dos imóveis para elas mesmas ganharem com a valorização? E os investidores, que segundo você mesmo citou nesse blog podiam chegar a até 50% dos compradores de imóveis? O mais provável é que eles focassem em imóveis na planta, que teriam menor barreira a entrada e maior previsão de valorização? Em uma situação normal já seria de se esperar que parte dos imóveis prontos fossem postos a venda, mas isso não afetaria de forma relevante o mercado. O problema é que o aumento vertiginoso dos preços torna assumir um financiamento mais complicado, tornando urgente a venda por parte daqueles que não podem assumir, investidores ou moradores. Outro ponto relevante nessa discussão é o limite da capacidade produtiva imobiliária. O fato do setor de alcançado o teto demonstra um aumento exacerbado da oferta, que ninguém garante será compatível com a atual demanda. Lembre-se que um imóvel na planta é menos atraente que um pronto, se o preço estiver compatível, ou mesmo abaixo dos próximos lançamentos, a tendência é de queda e não alta.
No caso dos juros, o mercado vai dizer se o nível atual é estável ou não, pois se o governo não conseguir receptividade para seus títulos, os juros terão que subir de novo. Se a inflação subir, o que é possível dado o nível do dólar e a expectativa de alta do mesmo, o governo vai se ver forçado a aumentar os juros. O estado atual da economia é muito frágil para se fazer uma aposta de alta em qualquer setor que seja.

Kássia Tavares disse...

E quando os proprietários não conseguem pegar o financiamento?

O governo está flexibilizando cada vez mais as regras para pegar financiamento imobiliário, que inclusive está crescendo, este ano atingindo 5.4% do PIB, logo, não há qualquer evidência de que as pessoas não estão conseguindo pegar os financiamentos.

E a reserva das incorporadoras, que não vendem 100% dos imóveis para elas mesmas ganharem com a valorização? E os investidores, que segundo você mesmo citou nesse blog podiam chegar a até 50% dos compradores de imóveis? O mais provável é que eles focassem em imóveis na planta, que teriam menor barreira a entrada e maior previsão de valorização?

Tá, e qual o problema? A demanda dos investidores é tão real e tão importante quanto a demanda de quem quer comprar para morar. Demanda de investidores NÃO É DEMANDA ARTIFICIAL. É DEMANDA REAL! Inclusive deve ser até mais real que a dos moradores finais, já que os investidores têm dinheiro em cash.

O problema é que o aumento vertiginoso dos preços torna assumir um financiamento mais complicado, tornando urgente a venda por parte daqueles que não podem assumir, investidores ou moradores.

Isso realmente acontece. Mas tem um limite para a queda de preços, que é o valor que o investidor vai obter pelo distrato.

Outro ponto relevante nessa discussão é o limite da capacidade produtiva imobiliária. O fato do setor de alcançado o teto demonstra um aumento exacerbado da oferta, que ninguém garante será compatível com a atual demanda.

Eu concordo que já chegou no limite da capacidade produtiva, tanto que este ano as construtoras colocaram o pé no freio dos lançamentos, e estão buscando rentabilidade.

Lembre-se que um imóvel na planta é menos atraente que um pronto, se o preço estiver compatível, ou mesmo abaixo dos próximos lançamentos, a tendência é de queda e não alta.

Não há a menor hipótese de queda generalizada de preços de imóveis em ambiente econômico de crescimento. Observe que todas as bolhas imobiliárias estouraram em ambientes recessivos.


No caso dos juros, o mercado vai dizer se o nível atual é estável ou não, pois se o governo não conseguir receptividade para seus títulos, os juros terão que subir de novo.


O driver é o diferencial entre a SELIC e os juros básicos das principais economias (USA/Europa/Japão e China). Como os juros das economias desenvolvidas estão caindo, então abre uma porta para redução da SELIC no Brasil. Até o final do ano vai chegar em 7% segundo alguns analistas. Quando chegar abaixo de 6%, o preço do financiamento imobiliário vai ficar mais barato que o aluguel. Ou seja, quanto menor os juros mais o mercado imobiliário se acelerará.

Unknown disse...

Você rebateu ponto a ponto meus argumentos e perdeu o cerne: eu usei um exemplo de como um lançamento, em uma economia estabilizada, funcionaria. A questão é que mesmo com o refugo de oferta criado na conclusão de um prédio, o mercado não sofre sobressaltos, pois isso não ocorre de maneira concentrada no tempo. Você não verá dezenas de construções ficando prontas em um mesmo período em um mesmo espaço urbano. Não em uma economia estável.
No caso Brasil, mais especificamente, DF, RJ e SP, houve, entre 2008 e 2011, um boom de lançamentos, muitas vezes concentrados em alguns dos melhores bairros, aproveitando o aumento de preços e o fato que os lançamentos alcançavam preços similares aos de apts prontos.
Os investidores cobriram um possível GAP entre demanda e oferta, adiantando uma demanda que talvez não houvesse, aos preços praticados. O normal, caso não houvesse a expectativa do aumento vertiginoso que vimos, teria sido uma redução da demanda por parte de pessoas que compram pra morar e uma estabilização dos preços. O investidor impediu que isso acontecesse.
Não me entenda mal, eu não tenho nada contra investidores, eu mesmo teria feito igual, tivesse eu dinheiro em 2008, mas acho que eles se empolgaram demais e no momento de realizar seus ganhos, irão fazê-lo simultaneamente, quebrando o equilíbrio entre oferta e demanda.
O meu ponto é: haverá muitos lançamentos concluindo ao mesmo tempo e aqueles resquícios de oferta se acumularão para criar um excesso de oferta. Esse excesso de oferta se dará em um ambiente pulverizado de agentes, ou seja, muitas pessoas oferencendo, o que potencializa a volatilidade do mercado. Os preços se manterão estáveis ou crescerão se: a redução de juros e expansão de crédito se mantenha indefinitivamente e tenham o efeito esperado(improvável, ao menos pro primeiro caso); se a economia voltar a crescer acima dos 3%(improvável, dado o freio no consumo interno e na China, eliminando estímulos internos e externos); se o volume de investimentos externos aumentar de forma a cubrir o excesso de oferta(improvável, dado o aprofundamento da crise europeia, sendo que tal medida seria apenas temporária).

Henrique disse...

A demanda de investidores não é real por um motivo.

Um imóvel, por ser um bem caro, não tem a facilidade de comercialização como um pneu ou uma banana.

Alguém compra um imóvel por três motivos: a) moradia; b) investimento para aluguel posterior e c) especulação.

Nos dois primeiros casos, o comprador é o consumidor final do imóvel.

Na última hipótese, de especulação, o imóvel será revendido em um curto tempo para outra pessoa.

Quando o especulador compra e paga o valor total, ele assume aquela dívida, portanto o problema é dele.

No entanto, atualmente, muitas pessoas compram imóveis para especular, mas já compram sabendo que não terão condições de arcar com todas as parcelas e o financiamento.

Portanto, não sendo consumidores finais, não podem ser considerados como demanda real.

Kássia Tavares disse...

Você mesmo disse que a demanda por imóveis é formada por compradores finais e investidores, e os investidores, em geral, tem muito mais dinheiro que os compradores finais. Logo, a demanda dos investidores é até mais "real" que a dos compradores finais.

Henrique disse...

A demanda dos especuladores não é real.

Eles compram o imóvel sem ter condições de arcar o financiamento, e este argumento por si só demonstra que não são compradores, pois sequer tem condições de pagar pelos imóveis que compraram.

Logo estes imóveis retornam ao mercado, e aí sim, estarão em busca dos compradores finais. Mas como os preços que eles pedem são altos, voltam para as construtoras como distratos.

Não é de se assustar que haja tanto prédio novo com tanto apartamento vazio.

Um amigo meu é síndico em um prédio em Brasília, e está tendo problemas na administração, pois já faz dois anos que o prédio está pronto, e nem metade dos apartamentos foram ocupados.

Kássia Tavares disse...

Já respondido acima.

José Ruiz disse...

na imensa maioria das vezes vale a pena alugar, ao invés de financiar. A questão é se o interessado tem disciplina para poupar parte do valor economizado com o aluguel. Se tiver, não há dúvida: alugue agora para comprar à vista mais na frente. Se não tiver disciplina, talvez o melhor caminho seja o consórcio, que produz o mesmo resultado, mas com uma pequena taxa de administração, porém cria uma obrigação mensal..

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