quarta-feira, 20 de junho de 2012

Especulação com imóveis na planta não é causa de Bolha Imobiliária

Um texto publicado no site Bolha Imobiliária, com o título de "Carta do Ricardo Eng aos leitores", tenta provar que a alta de preços dos imóveis no Brasil decorre da especulação com imóveis na planta. Antes de mais nada, é importante observar que esse texto foi feito agradar a platéia desse site, que se notabilizou por "profetizar" datas exatas de estouro da suposta bolha imobiliária do Brasil. A última profecia, por exemplo, dava conta que a bolha iria estourar em 12/06/2012.

Carta do Ricardo Eng aos leitores do Blog bolha imobiliária

O texto procura vender a ideia de que a culpa da subida dos imóveis é apenas da especulação com imóveis na planta, ao afirmar que "no Brasil a alavancagem foi obtida através de uma aberração financeira chamada “comprar financiado na planta”.

Entretanto, se o fenômeno de elevação dos preços dos imóveis é decorrente de especulação com imóveis na planta, como explicar os seguintes pontos:
  1. Se os preços de imóveis subiram em decorrência dos imóveis na planta, então por qual motivo o preço dos imóveis prontos subiu também? Exemplos: Plano Piloto em Brasília, Zona Sul do Rio, bairros nobres de SP.
  2. Se  os preços de imóveis subiram em decorrência dos imóveis na planta, então por qual motivo a arrecadação do ITBI disparou? (ITBI só incide quando o imóvel fica pronto).
  3. Se os preços de imóveis subiram em decorrência dos imóveis na planta, então por qual motivo os preços dispararam só de 2006 em diante, sendo que imóvel é vendido na planta no Brasil desde sempre?
Como se vê, o texto em questão ("Carta do Ricardo Eng aos leitores") não tem nenhum compromisso com os fatos, não explica aspectos básicos e serve apenas para entreter os leitores do blog Bolha Imobiliaria, e não leva em consideração os estudos acadêmicos relativos aos fundamentos de valorização imobiliária, explorados em nosso artigo - O que explica a valorização nos preços dos imóveis no Brasil? - e que mostram que o que impulsiona os preços de imóveis são os seguintes fatores: crescimento do PIB, redução de taxas de juros, valorização da Bolsa de Valores.


Outro ponto a destacar é que, ao contrário do que sugere o artigo, foi o preço dos imóveis prontos que fez o preço dos imóveis na planta subirem. Esse processo acontece da seguinte forma: crédito imobiliário mais abundante e mais barato faz o preço dos imóveis prontos subir. Com isso, os terrenos sobem de preço mais ainda, pois há uma competição entre as construtoras para a comprar associado com a própria valorização das áreas.


Como as construtoras e incorporadoras pagam um valor mais elevado no terreno, e o terreno responde por aproximadamente 50% do valor do imóvel, naturalmente elas precisam subir o preço do apartamento na planta para viabilizar a construção. Logo, fica claro que o que ocorre no mercado é que a valorização dos imóveis prontos que leva ao aumento de preços dos na planta, e não o contrário, como o equivocado artigo tenta sugerir.


Ademais, como a economia brasileira cresceu 40% entre 2004 e 2011, os juros de financiamento imobiliário caíram mais da metade desde então, o crédito imobiliário foi multiplicado por 5 no período e a Bolsa de Valores brasileira observou uma intensa valorização nesse período, os preços do mercado imobiliário subiram, como seria de esperar.

Por fim, nunca é demais lembrar que a especulação imobiliária decorre da valorização imobiliária. Ou seja, a especulação é um efeito da valorização, e não a sua causa, como explicamos em nosso artigo - Especulação imobiliária resulta da valorização imobiliária.

13 comentários:

Roni disse...

Kassia,

Pelo que entendi o que o Ricardo Eng diz é q a bolha estoura devido a alavancage.

Um mecanismo que aconteceu em outros paises de uma forma e aqui por meio de 'compra na planta'.

As perguntas, é só considerar (1) produtos similares/concorrentes, (2) prefeituras aumentando receita, valor venal sempre foi bem mais baixo q valor de mercado, agora isso mudou e (3) so se pode especular com o q tem demanda. Aumentou a demanda com o credito facil, virou uma farra!

Adorei o mascote do blog!

Kássia Tavares disse...

(1) imóveis na planta não são similares/concorrentes de imóveis pronto, dado que nos primeiros não se poder morar, como nos segundos;

(2) as alíquotas e nem os valores venais de IPTU em SP/DF não foram alteradas entre 2008 e 2011.

(3) Só se especula em mercado com perspectiva de valorização. A especulação é resultado da valorização, e não causa.

Tenta de novo. O testo do Ricardo Eng é um libelo que não explica nada.

Kássia Tavares disse...

Atualizei o artigo mostrando a sequencia lógica de eventos que faz com que a elevação de preço dos imoveis prontos é que leva a valorização dos preços dos imóveis na planta.

Outro ponto a destacar é que, ao contrário do que sugere o artigo, foi o preço dos imóveis prontos que fez o preço dos imóveis na planta subirem. Esse processo acontece da seguinte forma: crédito imobiliário mais abundante e mais barato faz o preço dos imóveis prontos subir. Com isso, os terrenos sobem de preço mais ainda, pois há uma competição entre as construtoras para a comprar associado com a própria valorização das áreas.


Como as construtoras e incorporadoras pagam um valor mais elevado no terreno, e o terreno responde por aproximadamente 50% do valor do imóvel, naturalmente elas precisam subir o preço do apartamento na planta para viabilizar a construção. Logo, fica claro que o que ocorre no mercado é que a valorização dos imóveis pronto que leva ao aumento de preços dos na planta, e não o contrário, como o equivocado artigo tenta sugerir.

Unknown disse...

"Taxa de corretagem de imóveis na planta: é direito do consumidor saber quanto está pagando" - é peciso ser um idiota para não saber o quanto está pagando, é uma conta simples de %.

O texto fala algumas vezes de transparência: ora, transparente seria a incorporadora dizer "vendo apartamento por R$ 105 mil" e não dizer "vendo apartamento por R$ 100 mil" e quando o cliente for fechara a compra ela dizer "tem mais R$ 5 mil de corretagem. Seu texto segue o caimnho inverso à lógica, à transparência e à Lei.

Quanto ao IR, este é pago pela diferença entre o valor de venda, descontados os custos de venda, e o valor de compra, incluindo os custos envolvidos compra. Ou seja, pagar R$ 105 mil sem corretagem ou pagar R$ 100 mil mais R$ 5 mil de corretagem não vai fazer diferença nenhuma no IR s/ ganho de capital, pois o valor de compra + custos da compra foi igual nos 2 casos (R$ 105 mil).

Quanto ao ITBI, a base de cálculo é o valor de avaliação ou o valor pago pelo comprador, dos dois o maior. Como a corretagem é atribuída SEMPRE ao vendedor, mesmo que ela esteja discriminada no contrato vai valer o valor total pago. No caso específico do Rio de Janeiro, nem isso faz nenhuma diferença, pois a prefeitura sempre avalia o imóvel em um valor maior que o que foi pago.

Em resumo, cobrança da corretagem em separado não tem nenhuma vantagem e tem várias desvantagens.

Unknown disse...

O maior problema que eu acho, Leandro, é a falta de transparência das imobiliárias. A Lopes Royal quando faz propaganda aqui em Brasília, dá o preço de R$ 100 mil do imóvel e isto faz acreditar que no contrato constará o valor de R$ 100 mil, mas na hora H, sai no contrato R$ 95 mil.

Qual o problema disto?

Na hora do distrato, ou na hora de uma revenda, o percentual a receber de volta da construtora é somente R$ 95 mil e não R$ 100 mil. A empresa já deixa de pagar de volta o valor da corretagem.

Pode parecer pouco, mas é um valor significativo.

Se fosse legal e legítimo, esta informação estaria nas propagandas desta empresa, coisa que até hoje não vi em uma sequer.

herbae disse...

Kassia, teXto é com X.

Alexandre Araujo disse...

Muito ruim seu texto.Nao tem conehcimento do interesse da prefeitura de cobrar o maximo pelo itbi? Tem gente entrando na justica por conta disso...
Converse com corretores, e pergunte com que base se avalia um imovel usado...Se se vende a 5000 um lancamento, esta passa a ser a base de calculo de avaliacao do metro da regiao.
E logico que tivemos aumnto de renda, e consequentemente aumento de precos...mas nada justifica a distorcao atual.Mercados , funcionam com logica similares, em todos.Nunca vi bolsa subir 300%, e depois nao corrigir a distorcao.A difernca, e que no imobiliario, o movimento toma anos.
Me desculpe, tire esse titulo, pois de economia, vc ta por fora.
E logico que quererem adivinhar e dar data a estouro, chega ao ridiculo.Mas da mesma forma como tem gente sem conhecimento de causa aqui, com certeza tem no site da bolha.

Kássia Tavares disse...

Deixa eu ver se entendi: a sua lógica sobre preços de ativos imobiliários é: se subiu, vai cair!? Isso é o que você chama de técnica? Sorry.

O nosso artigo sobre fundamentos de preços de imóveis, baseado em estudos do BIS e da Universidade de Yale, abaixo:

http://www.politicaeconomia.com/2011/09/o-que-explica-valorizacao-nos-precos.html

Mostra que que para cada ponto percentual de elevaçao do PIB se reflete em um aumento de até 4% de valorização imobiliária.

Além disso, a cada ponto percentual de redução de juros, vc tem um aumento equivalente nos preços dos imóveis.

Além disso, valorizações da Bolsa de Valores também levam a aumentos subsequentes do mercado de imóveis.

Portanto, só o aumento de 40% do PIB de 2004 a 2011 já explica 160% de elevação de preços de imóveis no período. Mas tivemos ainda redução de juros, e redução ainda mais drástica dos juros de financiamento imobiliário.

Agora projete para o futuro: perspectiva de crescimento do PIB e reduções adicionais de taxas de juros. Isso deve levar a valorizações adicionais nos imóveis.

Isso é uma opinião fundamentada, e não achismo, profetizações e chutes.

Flaviohertel disse...

"O nosso artigo sobre fundamentos de preços de imóveis, baseado em estudos do BIS e da Universidade de Yale"

Ocorre que o BIS, no qual você diz basear parte de seu texto, acaba de realizar um alerta serio e contundente sobre os riscos do mercado imobiliário brasileiro.

Segue um pequeno trecho;

"Alta dos imóveis é foco de preocupação, na avaliação do BIS

A expansão do crédito no Brasil tem levado a um boom imobiliário que, segundo o BIS, ameaça repetir o cenário de colapso registrado nos últimos anos nos EUA, Irlanda ou Espanha."

Fonte: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,alta-dos-imoveis-e--foco-de-preocupacao-na-avaliacao-do-bis-,891090,0.htm

Outra questão que gostaria de pontuar diz respeito a sua afirmação;

"Por fim, nunca é demais lembrar que a especulação imobiliária decorre da valorização imobiliária. Ou seja, a especulação é um efeito da valorização, e não a sua causa, como explicamos em nosso artigo - Especulação imobiliária resulta da valorização imobiliária."

De fato. A especulação imobiliária no Brasil começou depois das alterações na legislação, do aumento da disponibilidade de credito, da elevação do tempo de financiamento e do MCMV, sem que houvesse a necessária reforma urbana e que se tocasse na delicada questão da renda fundiária neste país. Ocorre que o aumento da demanda provocada por estas mudanças iniciaram o processo de subida dos preços e isto por sua vez atraiu especuladores, sobretudo os que compram imoveis na planta cujo capital investido é pequeno. Este segundo movimento (compra para especulação)realimentou o sistema ao aumentar a demanda diante da oferta, provocando uma nova elevação dos preços, desta vez de forma "artificial" pois parte da procura por imoveis passou a não ser mais por moradia, mas sim por um ativo cuja espectativas eram de constante elavação.

Em suma a especulação imobiliária não iniciou a valorização dos imoveis, mas sem ela, a valorização imobiliária jamais teria atingido os patamares atuais.

Por fim fico com as palavras da Erminia Maricato de que "temos que acabar com essa visão equivocada de que valorização imobiliária e sinônimo de desenvolvimento"

Kássia Tavares disse...

Ocorre que o BIS, no qual você diz basear parte de seu texto, acaba de realizar um alerta serio e contundente sobre os riscos do mercado imobiliário brasileiro.

Sim, sobre o qual já fiz meu comentário:

http://www.politicaeconomia.com/2012/06/economistas-da-tendencias-e-rosenberg.html

De fato. A especulação imobiliária no Brasil começou depois das alterações na legislação, do aumento da disponibilidade de credito, da elevação do tempo de financiamento e do MCMV, sem que houvesse a necessária reforma urbana e que se tocasse na delicada questão da renda fundiária neste país. Ocorre que o aumento da demanda provocada por estas mudanças iniciaram o processo de subida dos preços e isto por sua vez atraiu especuladores, sobretudo os que compram imoveis na planta cujo capital investido é pequeno. Este segundo movimento (compra para especulação)realimentou o sistema ao aumentar a demanda diante da oferta, provocando uma nova elevação dos preços, desta vez de forma "artificial" pois parte da procura por imoveis passou a não ser mais por moradia, mas sim por um ativo cuja espectativas eram de constante elavação.

Sua análise erra quando considera que a demanda de investidores é "artificial". Demanda de investidores por imóveis sempre existiu e sempre existirá. Não tem diferença alguma da demanda por imóveis para investimento da demanda por imóveis para moradia. Nos dois casos estão sendo movimentos recursos reais, os imóveis estão sendo pagos, e os investidores, em geral, tem até mais folga financeira que o comprador para morar.

Palíndromo disse...

(1) imóveis na planta não são similares/concorrentes de imóveis pronto, dado que nos primeiros não se poder morar, como nos segundos;

é possível sim morar nos primeiros, mas só depois q eles ficam prontos. é como comprar um produto na loja ou na internet, se vc compra na loja pode usar imediatamente, se compra na internet tem q esperar o produto chegar, porém são produtos similares/concorrentes. v se estuda um pouco antes de falar besteira.

(3) Só se especula em mercado com perspectiva de valorização. A especulação é resultado da valorização, e não causa.

segundo o q vc mesma disse, a especulação é resultado da PERSPECTIVA de valorização: "Só se especula em mercado com perspectiva de valorização." e depois vc diz q ela eh resultado da valorização... totalmente sem sentido, por acaso vc bebeu antes de escrever isso???

Palíndromo disse...

engraçado q em outro artigo vc falou q o BIS não servia pra nada... e agora vc tem uma opinião muito bem fundamentada num estudo do BIS! quantas personalidades vc tem? já procurou tratamento psiquiatrico?

O Alexandre Araujo não disse q "se subiu, vai cair", apenas que há uma distorção e q toda distorção acaba sendo corrigida. Vai aprender a ler.

Nunca vi tanta besteira na minha vida, espero q vc ganhe muito dinheiro com seu blog e insvista tudo em imóveis.

Palíndromo disse...

o terreno corresponde a 50% do valor do imóvel, desde q ele seja uma chácara...

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