sexta-feira, 14 de outubro de 2011

Derrubando mitos da Bolha Imobiliária: a insuficiência de renda

A excepcional valorização dos imóveis no Brasil nos últimos três anos suscitou as suspeitas de que poderia estar em formação no Brasil uma Bolha Imobiliária, nos moldes da que ocorreu nos EUA na primeira década do século XXI.

Zona Sul - Rio de Janeiro- Ipanema


Evolução dos preços dos imoveis versus INCC

Apesar das evidências fáticas que mostram a sustentabilidade do mercado imobiliário brasileiro, os rumores e esperanças de que uma suposta bolha imobiliária estaria prestes a estourar seguem firmes, com uma horda de seguidores a esperar o momento mágico - que nunca chega.

Evolução da Renda x Evolução de preços de imóveis

Segundo os defensores da hipótese da Bolha Imobiliária, um dos fatores que tornaria "evidente" o patamar irrealisticamente elevado dos preços dos imóveis no Brasil seria o descolamento entre a evolução da renda média e o preço dos imóveis nos últimos três anos. De fato, o relatório sobre mercado imobiliário brasileiro do Banco Credit Suisse evidencia essa divergência entre renda e preço de imóveis no Brasil.


A questão a ser respondida é: os compradores de imóveis brasileiros podem pagar esses preços? A resposta é sim, o consumidor médio brasileiro pode pagar por esses preços, apesar de o gráfico acima mostrar que os preços subiram de forma bem mais acelerada que a renda.

As mudanças que permitem, hoje, aos brasileiros comprarem imóveis mais caros foram operadas no sistema de financiamento imobiliário: maior valor de financiamento; maiores prazos de financiamento e menores taxas de juros.

Evolução do valor de financiamento

Financiamento imobiliário - valor mínimo financiado

O gráfico acima mostra que em 2004 e 2005 os financiamentos imobiliários cobriam, em média, menos de 50% do valor dos imóveis, o que exigia dos compradores dispender, de sinal, mais de 50% do valor do imóvel. Esse número veio evoluindo desde então, e, em 2010, situou-se na média de 64%, o que exige uma entrada bem menor dos compradores para a compra do imóvel.

Maiores prazos e menores taxas de juros

Outro aspecto fundamental foi na mudança nas condições de financiamento. Os prazos máximos de financiamento passaram de 10 anos em 2005 para 30 anos em 2010. Além disso, as taxas de juros caíram de 12% ao ano para 6% ao ano.

Financiamento imobiliário - condições

Como resultado, um financiamento imobiliário de R$ 120 mil reais em 2005 gerava uma parcela mensal da ordem de R$ 1.574 reais, exigindo uma renda familiar de R$ 5.500 reais. Em 2011, para financiar os mesmos R$ 120 mil reais, a parcela caiu para R$ 625 reais, exigindo uma renda de R$ 2.000 reais.

Inadimplência

taxa de inadimplência dos financiamento imobiliário

Outro indicador que evidencia a sustentabilidade dos preços do mercado imobiliário brasileiro é a taxa de inadimplência desse tipo de crédito no Brasil que, apesar de sua grande expansão nos últimos anos, a taxa de inadimplência vem se mantendo na casa dos 1.2% - um valor que está alinhado com os padrões internacionais.

Conclusão

Os dados acima evidenciam que os preços dos imóveis subiram muito acima da renda média do brasileiros nos últimos anos. Entretanto, as mudanças operadas no sistema de financiamento permitiram que o brasileiro pudesse comprar um imóvel mais caro com sua renda, pois os prazos de financiamento se expandiram, e as taxas de juros se reduziram.

Assim, fica claro que não há qualquer fundamento nas hipóteses de formação de bolhas de preços de imóveis no Brasil.

Com informações: [Credit Suisse]

8 comentários:

Flaviohertel disse...

Olá Kássia.

Existem alguns erros no seu raciocínio que merecem esclarecimentos.

Na tabela 4* (de cima para baixo) onde você busca demonstrar a maior facilidade para se adquirir um imóvel traçando um comparativo entre os anos de 2005 e 2011 há um erro Crasso.

Você atualizou os aspectos positivos, mostrando a queda dos juros, (ainda que com valores válidos para um seguimento com renda restrita o que não representa a realidade geral)o aumento dos prazos de 10 para até 30 anos e a partir disto demonstrou como se daria o valor das prestações (significativamente menor)e da renda necessária (também menor) para financiar esse "mesmo" apartamento de 120 mil reais.

O Erro Crasso no entanto, consiste que você apesar de ter demostrado em um gráfico anterior que ouve significativa elevação do valor médio dos imóveis nos últimos anos, não fez a devida correção no valor do imóvel para demonstrar como se daria o financiamento do mesmo dentro das novas regras e condições.

Atualizei o valor do imóvel que em 2004 custava 120 mil reais pela sua própria tabela que demonstrava a valorização. Este valor corresponde "atualmente" (2 meses de defasagem) a cerca de 235 mil reais.

Usando o simulador da Caixa, uma família com renda de 5,5 mil reais (renda acima da média nacional de 2.763,47 em fins de 2009) teria que juntar no mínimo R$ 77.625,88 e financiar o saldo devedor de R$ 157.374,12 (Juros efetivo 9,0121 % a.a. + TR) o que implicaria em uma prestação inicial de R$ 1.647,51 em um financiamento de 30 anos (360 meses)

Uma família com renda menor pagaria um valor de prestação menor, porem seria obrigada a ter realizado uma poupança significativamente maior para conseguir realizar o financiamento o que se torna mais complicado também.


Vale lembrar que os atuais financiamentos se dão também sobre o regime jurídico da alienação fiduciária em que o "comprador" só tem direito ao uso do bem até que pague a ultima prestação (30 anos depois no caso do exemplo) uma vez que a posse efetiva do mesmo pertence a instituição financiadora que pode, em caso de inadimplência de poucos meses, retoma-lo sem ter a necessidade de acionar a justiça. Tudo extra judicialmente e, portanto, muito rápido. Em um País como o Brasil, caracterizado por altos e baixos na economia, ficar preso 30 anos em um financiamento sobre esse tipo de regime no mínimo exige do comprador uma certa dose de "sangue frio" para assinar o contrato.

Evidentemente houveram melhorias nas condições para a aquisição de imóveis, mas infelizmente essas melhorias foram nos últimos anos "capturadas" pelo mercado através da valorização dos imóveis acima da renda. O mercado vê oportunidade, se há espaço para elevação do valor dos imóveis dado as novas condições de financiamento ele será explorado e tudo indica que o foi.

A grande questão é, atualmente, em 2011 as condições de financiamento para se comprar um imóvel de mesmo padrão são melhores ou piores do que em 2004? Pela simulação no site da caixa parecem piores, implica passar mais tempo pagando o mesmo imóvel e nem por isso necessariamente pagando uma prestação menor.

Abs.

Henrique disse...

Exato Flávio. A facilidade de comprar um imóvel aumentou, mas de que adianta haver crédito disponível se a renda das pessoas não acompanhou o valor dos imóveis?

Henrique disse...

Parabéns Flávio, de nada adianta a ampliação do crédito se a renda das famílias não acompanha o reajuste galopante nos preços dos imóveis.

No caso de primeira moradia, muitos até fazem um esforço e compram uma residência menor, em um bairro mais distante.

Mas muita gente já está pensando duas vezes antes de se enforcar por 30 anos, e continuar a morar de aluguel, algo muito mais vantajoso na visão de muitos economistas. O que as pessoas não olham também é o montante dos juros pagos no Brasil, um dos maiores do mundo, e isto a imprensa não fala.

O crédito existe sim, mas é muito caro.

Palíndromo disse...

"Como resultado, um financiamento imobiliário de R$ 120 mil reais em 2005 gerava uma parcela mensal da ordem de R$ 1.574 reais, exigindo uma renda familiar de R$ 5.500 reais. Em 2011, para financiar os mesmos R$ 120 mil reais, a parcela caiu para R$ 625 reais, exigindo uma renda de R$ 2.000 reais."

Só faltou incluir nessa conta q o imóvel de R$ 120 mil agora "vale" 360 mil, portanto a parcela de R$ 1.500 virou R$ 3.500 e não R$ 625.
Isso quer dizer que com esses R$ 625 o sujeito vai poder comprar um barraco pior do q ele poderia ter comprado por esse mesmo preço antes das "facilidades".

Palíndromo disse...

Agora q vi o comentario do Flaviohertel acima, ele explicou muito bem: "A grande questão é, atualmente, em 2011 as condições de financiamento para se comprar um imóvel de mesmo padrão são melhores ou piores do que em 2004? Pela simulação no site da caixa parecem piores, implica passar mais tempo pagando o mesmo imóvel e nem por isso necessariamente pagando uma prestação menor."

Kássia Tavares disse...

É por isso que os preços nas áreas nobres onde não há mais espaço para cresccimento (ZL do Rio, PP em Brasília, etc) tiveram disparada de preços. Como a parcela do financiamento caiu, o preço subiu para equilibrar a demanda.

Palíndromo disse...

e equilibrou mesmo hein, afinal quem podia comprar nessas áreas antes dessas "facilidades" agora não pode mais... (parece q a vida era mais fácil sem as "facilidades")

mas então a parcela do financiamento diminuiu, mas aí os valores aumentaram fazendo a parcela do financiamento aumentar e aí a parcela ficou maior do que era antes de ter diminuído? então de que adiantaram essas "facilidades" de crédito?

"as mudanças operadas no sistema de financiamento permitiram que o brasileiro pudesse comprar um imóvel mais caro com sua renda, pois os prazos de financiamento se expandiram, e as taxas de juros se reduziram." (ou seja, as mudanças no sistema de financiamento permitiram que o mesmo imóvel fosse vendido por um preço muito maior para o mesmo brasileiro trouxa que vai poder pagar a mesma parcela por um tempo muito mais longo)

Kássia Tavares disse...

A dificuldade relativa nas áreas nobres ficou a mesma. Mas isso é efeito colateral. O objetivo da flexibilização do crédito foi dinamizar o setor de CC e isso aconteceu, com muitas obras ocorrendo em outras áreas.

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