sexta-feira, 7 de outubro de 2011

Déficit habitacional sepulta hipótese de bolha imobiliária

O Programa Minha Casa, Minha Vida vai entregar até o final de 2011 120 mil novas moradias. Até dezembro do ano passado, na primeira etapa do programa, foram totalizadas as contratações para a construção de 1 milhão de moradias. 

Déficit Habitacional no Brasil afasta hipótese de Bolha Imobiliária

Em que pese a conhecida capacidade de exagero dos burocratas governamentais, é fato que o programa Minha Casa Minha Vida vem promovendo o acesso da população de baixa renda à moradia. Entretanto, apesar dos números atuais parecerem grandiosos, segundo a secretária nacional de Habitação, Inês Magalhães, o Brasil precisará construir nos próximos 20 anos 23 milhões de habitações para suprir a demanda.

Essa injeção de recursos públicos, que poderá chegar a R$ 105 bilhões, impulsiona toda a cadeia produtiva de imóveis, provocando valorizações em imóveis destinados a todas as faixas de renda. 

Déficit Habitacional no Brasil - vista da favela do Vidigal - RJ

De acordo com Inês Magalhães, o governo tem se preocupado em reforçar a rede de proteção social para as famílias que são alvo do Minha Casa, Minha Vida, e utiliza o Cadastro Único dos Programas Sociais para cruzar informações, procurando coibir distorções.

Déficit Habitacional no Brasil afasta hipótese de Bolha Imobiliária

Esse monumental ingresso de recursos públicos no mercado imobiliário deverá sustentar as altas expressivas do segmento, afastando por completo qualquer sinal ou suspeição de bolha imobiliária no Brasil. A simples existência de uma demanda de 23 milhões de moradias no País já sepulta por completo qualquer hipótese de formação de bolhas no mercado imobiliário brasileiro.

Isso decorre do fato de que o déficit habitacional evidencia que a demanda por imóveis no Brasil é real, e não artificial, como a que ocorreu nos Estados Unidos da América nos primeiros anos do século XXI, culminando com o estouro da bolha em 2007/2008, e que foi gerada não por uma necessidade da população por imóveis, mas, sobretudo, pela especulação imobiliária gerada pelo crédito abundante.

Além disso, a existência de uma demanda de 23 milhões de moradias também afasta a hipótese de um sobre investimento no mercado imobiliário, como o que ocorreu na Espanha, ocasionando uma super-oferta de imóveis, e, consequentemente, sua queda de preços.

A conclusão é a de que o mercado imobiliário brasileiro deve se manter aquecido nos próximos anos em função do crescimento econômico entre 3.5 e 4% nos próximos anos, associado com uma taxa de inflação convergindo para a meta de 4.5% e, também, a injeção de recursos públicos no setor.

Com informações [Lugar Certo]

5 comentários:

  1. Não creio que os argumentos expostos supultem a hipotese de bolha imobiliária, até porque desconsidera muitos fatores fundamentais acerca do que esta ocorrendo atualmente e que também se deram no passado e que dão indícios que o Brasil vivencia uma bolha imobiliária.

    Primeiramente, segundo o censo do IBGE de 2010, existem no Braisl atualmente mais moradias vagas (não incluidas no calculo casas para alugar ou de veraneio) do que famílias sem moradia própria. Ou seja, embora existam milhões de famílias sem moradia, o número de residencias vagas excede o de famílias precisanodo de um imóvel o que mostra que não existem essa pressão toda para a construção de moradia no Brasil atualmente.

    A notícia também fala de um defict de 23 milhões de moradias, mas este estudo, cujo o texto faz referencia, diz que este número refere-se a quantidade de moradia que precisariam ser construida até 2031. Gostaria de ter acesso a metodologia do estudo, saber se consideraram neste cálculo os mais de 5 milhões de residencias vagas atualmente e que, por exemplo, o IBGE vem revendo para baixo a expectativa do crescimento da população e mesmo assim o censos tem demonstrado que deveria ter revisto ainda mais para menos, pois a população esta em franco processo de desaceleração do seu crescimento.

    Alem disto, a demanda relativa por moradia no Brasil já foi muito maior. Nas décadas de 1960/70/80 e 90 alem da explosão populacional que demandava a construção milhões de moradias, exisia também a questão do o Êxodo rural que expulsou do campo para as cidades milhoes de Brasileiros levando as cidades a registrarem um aumento absolutamente desordenado por conta do elevadissimo crescimento. Nem por isso no entando os valores dos imoveis estiveram nos atuais patamares.

    No entanto como destacado pela notícia, nunca houve um programa como o minha casa minha vida e tanta disponibilidade de credito para o setor imobiliário. É inegável que o programa/credito estejam impactando o mercado e inflacionando o mesmo. O que não foi mencionado é que esta pressão atraiu um número significativo de investidores de olho na valorização, sobretudo aqueles que compram o imovel na planta para vender o "ágio" e outros dispostos a investir para ter renda com alugueis (muito embora o retorno relativo seja baixo) e que isto inflacionou ainda mais o mercado, atraindo ainda mais investidores (característica especulativa das bolhas) ao mesmo tempo que pode estar inviabilizando o programa abitacional e travando o "sistema" por esta pressionando demais os preços para quem comprar para morrar.

    As vendas de moradias já cairam em praticamente todo o país. Em 2012/2013 serão entregues os imoveis cuja "venda" foi realizada no auge do Boom imobiliário e a que tudo indica boa parte destes imoveis não foram vendidos para o tomador final vide a ostensiva propaganda de imoveis para "investimentos" e os inúmeros predios inalgurados a cerca de um ano e "vázios" com placa de vende-se em inumeros apartamentos.

    Será que haverá demanda para tantos imoveis? Não me refiro a famílias precisando de moradias. Me refiro a famílias podendo pagar por elas nos valores atuais cuja renda passou longe de se elevar próximo a elevação dos valores dos imoveis.

    Se existe e há indicios que existe, uma forte demanda por imoveis para adquiri-los como investimentos e que isto inflacionou o mercado e atraiu ainda mais investidores o que realimentou este movimento, há sim uma possíbilidade real de existencia de uma bolha especulativa no BRasil, independente de existir demanda por moradias, afinal esta sempre existiu, o que não existia era a forte especulação imobiliária atual fomentada sobretudo pelo acesso ao credito cujo capital sai do FGTS e da poupança que deve se esgotar em 2012 ou 2013 quando uma enorme quantidade de imoveis novos chegarão ao mercado.

    Há fortes indícios que a bolha imobiliária esta mais saudável do que nunca, passa longe de estar sendo sepultada.

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  2. Olá Flávio Hertel, eu trabalho com números e não suposições. Os números da economia brasileira (crédito / PIB), taxa de inadimplência, valor financiado, todos eles evidenciam a dificuldade em se fazer especulação imobiliária no Brasil, pois o custo para entrar no "game" é bem elevado.
    Não estou dizendo que não há especulação. Há, sim, inclusive é extremamente saudável que haja. Porém é uma especulação em níveis saudáveis e que não traz problemas para o mercado.

    Veja meu artigo sobre capacidade do brasileiro de pagar esses preços:

    http://www.politicaeconomia.com/2011/10/derrubando-mitos-da-bolha-imobiliaria.html

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  3. Olá Kássia Tavares.

    A minha postagem não se baseou em opinião mas em números reais, inclusive divulgados pelo próprio SECOVI (queda nas vendas) e em uma bibliografia extensa que trata do processo de urbanização brasileiro que deixa bem claro que a demanda por imóveis já foi maior no passado sem, no entanto, provocar uma elevação do valor dos imóveis nos níveis que estão ocorrendo atualmente. (já que essa era a temática central do artigo para justificar o sepultamento da Bolha imobiliária brasileira)

    Não concordo que para entrar no "game" o custo seja elevado, não para se praticar a especulação comprando o imóvel na planta para vender o "ágio" antes de dar entrada para o financiamento durante a entrega das chaves. Até este ponto é relativamente simples e "barato" e há indícios de que parte significativa dos "compradores" está "jogando" este jogo por estas "regras" mas sem intensão ou condição de jogar o segundo tempo da "partida" o que pode ser perigoso para o setor se começarem a ter dificuldade de repassar o ágio e devolverem os imóveis às construtoras como a queda nas vendas começa a dar a entender que está.

    Não concordo que especulação seja saudável em nível algum. Ainda não li nada escrito por sociólogos, arquitetos, urbanistas, geógrafos, historiadores etc que aborde a especulação da terra e dos imóveis urbanos como um fator positivo para a formação de uma cidade mais justa e menos excludente. A especulação imobiliária via de regra provoca distorções, infla o preço de um bem previsto na constituição como um direito e o trata como simples mercadoria e expulsa o mais pobres para a periferia carente de infraestrutura e serviços básicos enquanto que contribui para a concentração de renda de uma pequena parcela que pratica a especulação.

    É claro que você também irá achar bibliografia de quem defenda a especulação como algo positivo, mas via de regra ela se atem a escala do individuo que especulou, nos ganhos econômicos auferidos pelo mesmo mas sem evidentemente focar nos rebatimentos desta especulação sobre a cidade como um todo e sobre a sociedade.

    No mais é esperar e ver como esta trama irá se desenrolar nos próximos capítulos. Os anos de 2012 e 2013 serão interessantes neste aspecto. Se houver uma bolha ela provavelmente irá estourar neste intervalo. Fim do dinheiro proveniente da poupança (credito irá reduzir e ter seu custo aumentado) e chegada inúmeros empreendimentos fruto do inicio das obras que se deram no auge do boom imobiliário em 2009/2010.

    Que venham os próximos capítulos...

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  4. Olá Flávio,

    A não existência de uma bolha imobiliária é sustentada não só pelo déficit habitacional, mas também pelo fato de que no Brasil o crédito imobiliário responde por 4% do PIB (contra 85% nos EUA), entre outros aspectos, com as alterações no sistema de crédito, que permitiram ao brasileiro adquirir imóveis mais baratos.Quanto ao fato da demanda ter sido supostamente maior no passado e não ter provocado elevações de preços, é necessário considerar que os preços se movimentam em função de demanda e oferta. Se ocorre escassez de oferta, o preço subirá mais. E, no caso de SP, RJ, BH e BSB, especialmente nos bairros nobres, há uma escassez de terrenos.

    Em relação à especulação com imóveis na planta, pelo menos as grandes construtoras e imobiliárias só vendem imóveis na planta após uma criteriosa análise de crédito, e, em muitos casos, com um financiamento pré-aprovado, o que afasta a hipótese de ocorrer o caso de muitos investidores não terem condições de ir para o "segundo tempo", como vc disse.

    Quanto à especulação imobiliária, é preciso considerar que os investidores ajudam a construir os imóveis, os financiando, pois alocam seus recursos nos imóveis na planta. Isso permite que as obras sejam executadas, criando empregos e renda para muitas pessoas. Além disso, financiam a construção de um bem real (um imóvel), que estará disponível para venda no futuro. Sendo assim, nada mais justo que os investidores lucrarem nesse processo, pois além de estarem financiando a produção, estão assumindo riscos (e os riscos sempre são remunerados no capitalismo, justamente, por sinal).

    Quanto à sua sugestão de que supostas bolhas imobiliárias irão estourar em 2012 ou 2012, sinto muito, mas ela vai de encontro aos fatos.

    Kassia Tavares

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  5. Para aqueles que ainda acreditam que o Brasil está no caminho de uma bolha imobiliária sugiro a leitura da matéria do seguinte link http://www.odiario.com/blogs/papodebolsa/2011/06/26/o-brasil-esta-vivendo-uma-bolha-imobiliaria/ cujos números mostram claramente a impossibilidade de isso acontecer, se não a longo prazo, pelo menos a médio prazo, pois crédito imobiliário que representa 5% do PIB é totalmente irrisório, sem mencionar que isso é para uso próprio e não especulativo. Além de o défici habitacional no país é absurdo, portanto, com base em números essa possibilidade, no meu ponto de vista, só é levantada por pessoas que não conhecem o setor e seus números. Tania Fernandes

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